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除了京奥港,他们也是地王,揭秘南京地王生存史!

楼市南京 2017-09-13 08:08:30

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昨天,传闻9月要开盘的京奥港终于公布销许,均价25884元/㎡,共154套,毛坯交付。毫无疑问,即使撇去其他,单算项目本身的建筑成本来说,这个价格就是亏本的。

京奥港未来墅项目位于麒麟科技创新园,在2016年4月15日的土拍上由北京嘉诚拍下,成交价47.6亿元,楼面价22353元/㎡。刷新了地价,比当时启迪方洲在售价格还要高出一截,成为当时的麒麟地王。

拿地不到半年,史上最严调控来袭,这位拿地时已引起全城关注的地王中间历经放风入市价格超4万,遭遇限价,产品改革,被爆偷面积等等,到了昨天,销许放出,进行登记,这位麒麟前地王的首开之路走的可谓是一波三折。

不过,南京的地王本就在不断刷新中,麒麟现如今的地王也已易主新城G59地块,高位拿地如同个人高位接盘,本就有风险,市场调控情况下,那道价格红线无法越过,便会陷入如同京奥港一样的尴尬境地。

如2010年江宁地王银城千花溪,也是经过一年半的时间才上市,6449元/平米的楼面价,当年的首开均价11000元/㎡不到,跟今天的京奥港蜜汁相似。

当然,各个区域板块的现地王/前地王也不是都像京奥港一样亏这本含着泪的卖,绝大多数的地王还是能好好的活下来,楼市南京今天也带大家看下,南京现在各个板块地王分布情况,以及那些在售的曾经地王们的现状。

1

2017年现地王分布情况

一张表先带大家看下南京截至目前各个区域板块地王的情况。

从上图也可看出,细分到小板块后,南京目前共24幅地王,已经上市的仅2块,不过绝大多数都已公布了规划或案名,已经处于动工状态,预计年内或明年入市。

目前依旧是地王,且在售的,是江宁正方新城的绿地理想城和位于板桥的蓝光公园1号。绿地理想城前阵子刚刚进行过公寓的首开,住宅由于需现房销售,还需等待一段时日。

而蓝光公园1号也是蓝光在南京拿下的首个项目,高层住宅部分已经售罄,6月份最后的高层推出时室,中签率34%,当天即售罄。目前项目的洋房部分还未定入市时间。

2

他们也曾是地王

除了上述两个目前依旧在地王榜单内的以外,南京目前还在售的项目中,也有不少是打着地王的光环上市的,只不过有的较为低调,有的确实年代较远,但至今仍在出售,让人忘了他曾经也是自己区域的王。

城北,融创玉兰公馆,拿地时间2016.1.29,地价17945元/㎡

融创玉兰公馆位于城北燕子矶,目前暂无房源在售,预计本月加推12#、13#两栋楼,面积129㎡,两梯两户,共计220套房源。前期均价29204-29844元/㎡。

江宁,鲁能泰山7号院,拿地时间2016.1.29,地价14153元/㎡

项目位于江宁方山,上个月刚进行过开盘,目前在售少量房源,面积137、185平米,均价约29000-30000元/平米。预计后期加推4#(原样板间),面积155㎡、170㎡、180㎡左右,加推时间待定。

江北高新,亚泰山语湖,拿地时间2014.8.29,地价4057元/㎡

亚泰山语湖也是江北较为早的地王,14年拿地时,地价仅4057元/㎡,目前整个高新区二手房价格早已超2万。不得不说,该项目至今在售,且目前保持着4%的南京最低中签率。即使是新房价格被限住在16500元/㎡,相对地价来说也已是赚得盆满钵满。

城东,京奥港未来墅,拿地时间2016.4.15,地价22353元/㎡

京奥港不用多说了,刚领到销许,面积107㎡、131㎡、141㎡,今天依旧在排队进行意向登记,均价25884元/㎡,目前是否摇号以及开盘时间待定。

河西,保利天悦,拿地时间2015.10.28,地价24026元/㎡

保利天悦位于建邺区应天大街与乐山路交汇处,地处河西中,最近一次开盘在今年4月,开盘价格44999元/㎡。项目也算得上是神盘之列,虽然是大面积,总价较高,但仍然相当难买到。

预计后期加推1、5、6号楼共228套房源,主力户型为140㎡、150㎡、180㎡,精装交付。

3

地王的5种活法

看到京奥港这样被死死压住价格的地王,许多人对地王的前景堪忧,认为上一波拿地的地王,在这一轮政策行情的调整下,恐怕都占不到便宜。

但说起来,南京的地王辈出,今年由于土拍时,部分地块严格设置最高限价,而最高限价大多都没有超过所在区域内的地王楼面价,导致今年地王寥寥。然而在前面一轮一轮的地王迭代中,也有人总结出了地王的5种活法。

1

联合开发

不知从何时起,联合开发已经成了一大趋势,据了解,南京现在已有近40家联合开发的项目,最高的如高新G27地块,已有至少6家房企进驻。而近期开盘的新项目如弘阳燕澜七缙、星悦城等,都是联合开发项目。

这也是不少房企在拿了高价地或地王后降低风险的一种做法。目前地王榜单在列的燕子矶安居G01地块,便已确认了和仁恒进行战略合作,新城G59地块,也有弘阳和保利的介入。

2

分家分回本

通过将自己手中的地块拆分,卖给不同的房产公司,收笼资金,也是一种活下来的方式。最大的案例,是10年的中冶鼓楼滨江地块,也就是现在还在售的中冶盛世滨江项目。

当时将3幅地块以256.54亿元全部拿下的中冶,在13年政府收回2号地后的两年时间里,将1号地块六度拆分,分别引进了证大、龙湖、深业、恒大等房企各自开发项目。

而经过这些轮的地块交易,“地主”中冶早就收回了当时1号地拿地的成本价。这种活法不得不说是羡煞旁人。

3

改嫁大户人家

昆仑沃华在15年拿下的城北“悠山醉月”项目是当年的迈皋桥地王,但在此后爆出因开发企业资金链断裂项目停工的新闻,后由绿城接手该项目,改名“东方兰园”,有了绿城的加持,项目开即售罄,完成了自己的华丽转身。

4

等等等等

有些地王拿地后,确实处于高位,而市场迟迟不见好,有些房企等不及便不得不采取了贴本卖的方法。而有些经得起时光消磨的、实力雄厚的房企,便研制出了终极策略——等。等到市场转好,如仙林的高科荣境,守了5年才首开,华丽上市,至今还在卖。

5

贴着卖也是活

这个其实不用多说,一般情况下,开发企业拿地1-2年内都要开发,不然没有资金回笼,巨额的财务成本会无法让企业正常运作。例如现在,市场行情是想卖高价也有道坎隔着,为了活着,只好贴着成本卖房,能活着就好。例子就不用举了。

4

KOL说

地王头上有光环,但有时,光环也是枷锁。毕竟吸引了全城的目光,没有做好,也会引来大波的分析和嘲讽。

2017榜单上的地王们,大多还没有上市,部分受到现房销售的约束,今年也无法入市。不过今年市场行情如此,入不了市并非是坏事。而明年,现房销售的、区域地王陆续出场,届时,若市场行情仍未有放松的趋势,地王们将如何自处,也让我们拭目以待。

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