房天下 >   资讯中心   > 房王 >   正文

地产圈四大神:“购房者、开发商、中介、银行”再翻脸!小杆子的安全感抖活掉了~

房王 2017-09-13 16:14:08

房王微信号:jsfangwang(快来关注我吧)

地产“四大神”:购房者、开发商、中介、银行!“金九银十”,他们之间的故事正慢慢展开......

购房者

南京楼市8月成交比“下跌近7成”,金九开局“持续低迷”

8月楼市遭遇灰犀牛危机,9月很遭殃!8月本就是房地产市场传统的淡季,再加上今年以来不断收紧的政策,南京楼市的交易量继续走低。因此,今年的“金九银十”在调控政策的影响下,成色相较于以往也会差很多。

8月下跌近7成

南京网上房地产数据显示:2017年8月新房仅成交3248套,环比7月环比下降五成多,同比2016年下跌近七成。其中,上市的主力军为江北、江宁和都市圈板块。由于限价、限购等政策影响,8月份楼市供应量同比往年出现“缩水”。有数据显示:南京8月市场供应量为27.58万方,同比下降68.36%。不单单是南京,一二线城市中大多出现了这一市场走势。

(南京上半年成交涨跌榜)

就南京而言,刚刚过去的8月,南京共有17家楼盘开盘,其中不乏公寓产品。根据网上房地产及开发商透露的最新数据显示:只有7家楼盘卖光,也有一些住宅楼盘仅卖出约3成!

安居客房产研究院分析师朱万鹏指出:8月楼市政策向租赁倾斜,购房者观望情绪浓厚,加之市场供应不足,购房者入市热情不高。在重点城市持续推进严苛的限购政策的大环境下,用户的购房热情向三四线城市转移,房价上浮较大的城市也多集中在非一二线城市。

九月持续低迷

网上房地产显示,上周(9.04-9.10)南京楼市共认购新房1261套,成交827套(不含溧水、高淳和都市圈),日均认购180套、成交118套,与此前一周(认购925套成交1233套)相比,认购量上涨35%,成交量下跌33%。

南工大天诚不动产研究所执行所长吴翔华表示:市场还是处于重压之下,传统的“金九银十”今年几乎不可能看到,所以一些低价位的、相对远郊的板块会在后面有更多上市的比重,这可能是之后一段时间的主旋律。

还有业内人士表示:成交量下滑一方面是由于推盘量在缩减;另一方面,在新政加持下楼市交易趋于稳定,有越来越多的买房人本着“合适了再买”的心态,愿意花更多时间用来挑选合适的房源。

开发商

多家房企释放拼利润信号

日前,多家房企中报公布,部分品牌房企出现利润增长甚至下滑的情况。首开股份公布的2017中报也显示:2017年上半年营收和净利均大幅下滑,实现归属于上市公司股东的净利润为3.16亿元,同比下降66.35%,华润置地净利也出现大幅下滑。

上半年,扣除投资物业评估增值后的核心股东应占溢利为32.5亿港元(约合27.6亿元人民币),同比大幅下降48.1%;即便计入投资物业评估增值后,股东应占溢利依然同比下降了33%。

面对这样的行业环境,针对此前多家地产公司提出千亿销售规模的计划;万科、中海、恒大的利润情况仍然领先,并且在其他房企冲刺规模之际,在内部展开了一系列提升利润的变革。恒大等房企更是释放出了最明确的信号:冲利润。华润置地一直强调注重股东回报,整体盈利能力一直颇为人称道。

拼利润时代到来

恒大董事局副主席、总裁夏海钧明确表示:“未来不追求销售量第一,规模保证前三,争取利润效益第一。”恒大已提出,向三低一高转型,即低负债、低杠杆、低成本、高利润。

中原地产首席分析师张大伟指出:从公布半年报的房企业绩来看,超7成房企净利润出现明显上涨。其中,利润上涨最为明显的是中国恒大,其上半年实现净利润231.3亿元,同比增长224.4%,归属于股东净利润188.3亿元,同比增长832.2%,为史上最好的一份业绩报告。

万科甚至提出:要更加追求ROE(净资产收益率)水平持续的稳定甚至上升,这比静态的净利率指标更加全面。万科提高ROE的主要途径是加快周转,一是加快大众住宅的周转,二是通过增加装修房的比例来提高周转。

为保证利润,提升溢价行之有效

恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示:恒大会把销售价格和利润率作为考核手段,这是恒大盈利能力的保证。今年上半年,恒大合约销售均价为9862元/平方米,同比增加15.5%,他希望下半年销售均价维持在1万元/平米的水平。

绿城、龙湖、融创、泰禾等坚持高端精品路线的房企,更是苦练内功,以高品质、高溢价行走于地产江湖。融创发布的上半年盈利预计公告显示,预计上半年股东应占溢利为去年同期约15倍以上。

控成本,降低负债才是王道

高利率得益于良好的成本控制和低成本融资,部分房企在控制成本上甚至形成了标准化链条。2017年上半年,中海地产实现净利润216.5亿港元,同比增长25.2%。中海地产的分销费用与行政费用由去年的3.4%降至2.6%,融资成本进一步降低,从2016年底的4.76%下降至4.2%,属行业最低之一。

恒大对外称上半年的净利润大幅增长的原因是,采用统一规划、统一招标、统一配送的标准化运营模式,大幅降低了营销、管理、财务三大费用,上半年销售及管理费用率同比大幅下降一半。

今年上半年,龙湖将平均借贷成本进一步降低至年利率4.7%,平均借款周期为5.9年,成为民营开发商中融资成本最低的企业之一。万科集团董事长郁亮近日也强调:万科过去盈利能力有提高,跟合伙人机制有很大关联。员工都把项目当作自己的项目来看待,在费用的节约、控制方面比以往做得更好。

拓展新业务或成主要利润来源

尽管地产主营业务仍然是房企的主要利润来源,但地产业务利润下降也是不争的事实。而万科、龙湖等房企正不断布局高利润的新兴产业,并逐渐迎来收获期。

万科2017年中报显示:万科上半年来自地产开发的营收为655亿元,同比减少9.6%;但来自物业服务的收入同比增长69.9%至约30亿元,而来自以长租公寓、教育、滑雪等为代表新业务的收入同比增长135.99%至12.88亿元,这些新业务的利润率高达66.1%。外界对于万科的轨道物业也十分看好。招银国际一名分析师认为,万科表示40个地产项目是与轨道交通连接,相信这一经营模式可加速公司业务发展。

绿城在代建业务板块上,规模与利润均带来了丰厚发展。绿城2016年年报显示,2016年绿城管理代建净利润达到2.36亿,净利润率约30%,远高于绿城中国房地产业务的净利润率水平。

2017年后,泰禾集团更是在存量房产、产业新城、特色小镇、健康医疗等方面都颇有建树。此外,龙湖大举进军商业和长租公寓领域,目前也取得了较好的收益。商业物业已经成为龙湖稳定的蓄水池。龙湖2017年中报显示:龙湖物业发展业务营业额为165.9亿元,较上年同期微降1.9%;而物业投资业务租金收入比上年增长28.8%至11.4亿元。2017年龙湖的商业租金目标收入要达到25亿。

中介

一中介宣布买卖“0”佣金,风波后再遭打假~

受调控影响,二手房成交面临下滑:7月份成交8836套,环比6月份下降了4.06%;8月份成交8215套,环比7月份下跌7.03%。不少中介出现关门现象,还有部分房产中介也相续下调佣金维持,现在南京首家“0”佣金门店也诞生了。

继搜房“0.5”佣金之后,今年5月,我爱我家南京公司也开始降低佣金,以300万房价款为界,300万以下的收取2%,超出300万的部分佣金为1%;9月10日,南京又有一家“我爱我家”房产中介宣称,买卖二手房0佣金,也就是不收中介费。

要知道,目前南京现行的中介费率是2.4%,也就是总价一百万元的房子,中介费就要付两万四。对此,各方褒贬不一:

业内人士分析:这种零佣金的价格战,对于新进入房地产中介行业公司而言,是一个很好的吸引眼球的方法,但恐怕难以持久;

房产中介经纪人:零佣金对客户新引力更大,对整个市场来讲还是有一定的竞争力的,对我们肯定有影响。

南京买房人:0佣金对于购房人来说是好事,但他的服务质量怎么来保证?如果降低了服务标准,我还是愿意付一些钱。

网友团:网友A:都是上海玩过的套路,现在上海混不去了,又引进到南京了,佣金都算到房价里了,小便宜占不得!网友B:无佣金无服务!谁都不菩萨!哗众取宠罢了!网友C:0佣金噱头不错,只是真的能做到0佣金么?核查房源真实性,谁去核实?

消息一出,安居客公司也发布声明进行辟谣;称该中介行为只是“南京安居客投资管理有限公司”的行为,与找房平台安居客(www.anjuke.com)不是一家公司。

银行

房贷持续收紧,首套房平均利率5.12%、南京5.27%

融360最新监测数据显示:8月全国首套房平均利率为5.12%,相当于基准利率1.04倍,环比7月上升了2.47%;同比去年8月的4.44%上升了15.35%。而南京的首套房房贷平均利率已经达到5.27%,主流利率是基准上浮5%-10%。并且放款时间普遍也比较长,基准利率则几乎全面消失。

从去年8月一直到今年4月,南京的首套房利率都是在95折范围以内的,到5月份率先突破了95折,6月份基本已达到基准利率,7月份平均利率开始超过5%,8月份继续上升,首套平均利率为基准1.07倍,达到5.27%,接近二套房利率。

今年8月,全国首套房贷5.12%的平均利率也创下历史新高,这是自2016年以来首次突破5%,基本已经接近2015年数次降息之前的水平。在全国533家银行中,约有一半银行执行基准利率上浮,较上月新增126家,且上浮趋势较明显。

南京方面,融360监测数据显示:8月份南京地区17家银行中首套房贷最低为基准利率,最高为基准利率上浮15%,无一家银行有优惠利率折扣。首付方面,16家银行的首套房首付比例仍为3成,1家银行暂停受理房贷业务。

截至9月初南京近30家银行中已经有7家银行没有额度暂停房贷,基准利率也只剩下一家,而且放款也要排队等。其余近20家银行首套房利率基本上浮10%,上浮5%都已经是少数,放款时间也基本要达到3个月以上乃至半年之久,另外多家银行已有支行因额度紧张,目前办不了房贷。

小杆子的安全感在哪里?

就目前而言,政府出手整顿规范楼市秩序,时在房价继续保持高位状态;但购房成本持续的上涨的情况下,市场购买力疲软,买房人观望情绪越来越浓厚。届时,不少炒房客因购房资格受限或资金断裂而退出楼市,开发商、中介也不敢乱来,欺客抬价的情况得到了有效地遏制。

尤其是在之前一些房价高企的城市,因目前限价的控制涨幅开始回落,并逐渐归于一种理性状态。这些积极的成效,不禁让很多想上车的刚需群体重拾信心,起了买房心思。不过,房贷的逐渐收紧,购房成本的提高、对于购房的刚需一族来说,购房的难度也会大大提升。

同时,在政策逐渐转向租赁为主的情况下,开发商的利润也受到严格的控制个挤压。这就可能形成一种现象——私人企业不再有动力拿地,而是转向服务——做物业、做品牌等等,也就是最近非常热门的“轻资产”。

而土地资源将更多地向政府和国有企业倾斜,大大的充实国企的资产。很可能,国企在此种情况下,会获得用相对廉价的价格拿到土地资源的一个特有的“窗口期”。在这种趋势下,可以用来交易的房产和购房者均会大幅减少,也就是自由市场的空间将被极大压缩。这对于炒房客来说,这无异于灭顶之灾。

而作为刚需购房者,考虑自住的需求,何时买房都不会错,毕竟满足自身居住的需要才是首要需求,价位合适大可考虑。剩下的因素,我们可以自己在心中有个打分。同时,在买人生的第一套房子的时候,要量力而行,能够买时也不要太纠结,价格稳中微跌倒是实际,但是想着房子大跌这种事情怎么想概率也是很小的。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

精彩评论(0)

回复 还可以输入100

关于我们网站合作联系我们招聘信息房天下家族 网站地图意见反馈手机房天下开放平台服务声明加盟房天下
Copyright © 北京拓世宏业科技发展有限公司
Beijing Tuo Shi Hong Ye Science&Technology Development Co.,Ltd 版权所有
违法和不良信息举报电话:010-56318764 举报邮箱:jubao@fang.com
返回顶部
意见反馈