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南京楼市真的要变天了!!!

国际房产 2017-09-30 15:53:49

昨天下午,南京市人民政府网站公布了《市政府办公厅关于印发南京市住房租赁试点工作方案的通知》,南京住房租赁细则正式落地,意味着一个租购并举的新时代即将来到!

其中有一条特别值得关注,通知要求:

出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款。

意味着今后南京新拍出的商品房超过5万㎡,旁边都要建设保障房了。未来,商品房配建公租房、共有产权房、租赁房的混居小区或将会成为常态!

主要内容如下:一、指导思想

全面贯彻落实党中央、国务院和省委省政府关于深化住房制度改革的决策部署,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,以建立购租并举的住房制度为主要方向,以满足居民多层次住房需求为主要出发点,以“市场主导、政府支持,依法规范、有序发展,市区联动、属地负责,企业自愿、互利共赢,多策并举、分类推进”为原则,以培育市场供应主体、建立信息服务监管平台、多渠道筹集租赁房源、规范市场秩序为重点,加快培育和发展住房租赁市场。

二、工作目标

围绕培育市场主体、搭建服务监管平台、筹集租赁房源、规范市场秩序等内容,全面推进住房租赁试点工作。即培育一批国有、混合所有及民营等多种供应主体的机构化、规模化租赁企业,引导市场规范有序经营;初步建成信息共享、服务高效、监管有力的全市住房租赁交易服务监管平台;形成市-区-街道-社区四级联动网格化服务管理体系;探索建立通过政府划拨建设、企业新建自持、配建、改建、闲置住房出租等多种渠道筹集租赁住房的模式,建设或筹集租赁性住房不低于50万平方米,试点工作取得初步成效。到2020年底,基本形成供应主体多元、租赁房源充足、政府监管有力、租赁关系稳定有序的住房租赁市场,基本建成购租并举的住房制度,促进我市房地产市场持续稳定发展。

三、主要任务(一)培育租赁市场主体

1.市级层面由市国资委统筹明确参与试点国有企业,原则上不少于2家;区级层面由各区政府、江北新区管委会各确定至少一家国有企业开展规模化住房租赁试点。2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。

2.鼓励民营和混合所有制企业开展住房规模化租赁服务。2017年民营和混合所有制试点企业不少于4家,到2020年底不少于10家。

3.鼓励支持房地产经纪机构开展住房租赁业务。2017年房地产经纪机构试点不少于2家,到2020年底10家左右。

(二)建设住房租赁服务监管平台

5.建立涵盖信息发布、网上签约、行业监管、市场监测的全市住房租赁服务监管平台,并提供移动客户端服务。积极推进“互联网+”政务服务。

(三)拓宽租赁住房筹集渠道11.加大政府租赁住房建设和筹集力度

出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款,建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房(含租赁性住房)一并无偿移交给政府指定部门或机构。 通过划拨方式,加大租赁住房供地力度,新增一批租赁住房房源。

在符合城市规划要求的前提下,经市政府批准,各区(园区)可结合产城融合、职住平衡实际,利用紫金科技创业特别社区等的自有土地新建一批租赁住房。

12.试点房地产开发企业自持住房用于租赁

在中心城区商业、办公、就业密集区域周边或者工业园区、产业园区集中区域,选取符合住房租赁市场需求的新建商品房项目,在出让时土地用途直接明确为“租赁住房用地”,所建住房全部由房地产开发企业自持,用于长期租赁。

结合住房供需状况、职住平衡等因素,合理确定租赁住房建设规模,在人员相对集中、交通便利区域,选择部分住宅用地试点,地块出让时,当土地竞拍达到最高限价时,转入竞保障房或自持商品住房面积。

企业自持商品住房应全部用于租赁,不得分割转让,不得改变用途,企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,对外出租单次租期原则上不得超过10年。上述要求在土地出让合同中予以约定,并在不动产登记文书中注记“不得分割转让、不得改变房屋用途”。

13.试点低效用地建设租赁住房。对采取自主改造开发方式的城镇低效用地再开发项目,企业向市规划、国土部门提出,经市政府批准,在项目中配建一定比例的酒店式公寓,由企业自持用于租赁。企业整体持有年限与土地出让年限应当一致,不得分割转让,对外出租单次租期原则上不得超过10年。

14.试点商业用房改建为租赁住房。调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。改建房屋由房地产开发企业转为自持物业并用于出租,不得分割转让。

鼓励住房租赁国有企业将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等,按规定改建为租赁住房;改建后的租赁住房,水电气执行民用价格,并应具备消防安全条件。

15.试点集体土地建设租赁住房。根据区域需求情况,在出行、生活方便区域,选择部分合适地块,经市政府批准后,开展利用集体建设用地建设租赁住房试点工作,实施细则由市国土局牵头拟定。(责任单位:市国土局、规划局、建委、房产局,各区政府(园区管委会),江北新区管委会)

16.积极盘活存量住房用于租赁。支持和鼓励居民出租闲置住房,提高居民财产性收入,政府提供租赁服务平台和规范化服务,个人出租住房实行免费登记备案制度。

鼓励住房产权人与专业化的住房租赁企业、经纪机构通过签订委托合同,建立长期稳定的合同关系,由住房租赁企业作为出租人出租房屋,保障产权人正当权益。引导和推广租赁双方使用规范化租赁合同。

支持住房租赁企业与开发企业合作,通过购买或租赁闲置房源,开展住房租赁业务。

17.规范现有住房改造。经相关利害关系人书面同意后,允许将现有住房按照国家和地方的住宅设计规范改造后按间出租。改造不得破坏消防设施的完好有效,不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、搭建后出租,或按床位出租;不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台、地下储藏室和车库等非居住空间改造出租、供人员居住。原则上,出租房间的人均建筑面积不得低于15平方米,每个出租房间居住成年人数不得超过2人(有法定赡养、抚养、扶养义务关系的除外)。

(五)加大政策支持力度

21.落实鼓励发展租赁配套政策。落实国家支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导居民根据自身经济负担能力,合理选择租房解决居住问题。落实本市无房职工提取住房公积金支付房租政策,建立提取、支付绿色通道,简化办理手续。继续完善公共租赁住房货币化政策。

公安部门要比照酒店业管理方式,将住房租赁企业登记的非本地户籍租住人员信息接入暂住人口管理信息系统,实现对租客信息的有效对接。非本市户籍承租人持已备案的房屋租赁合同可作为合法住所证明,申领居住证。(责任单位:市公安局)

本市户籍承租人子女,按照南京市学前、义务教育阶段招生入学政策接受教育;符合南京市外来务工人员随迁子女义务教育入学政策的非本市户籍承租人,由各所在区教育行政部门统筹安排其随迁子女在居住区内享受义务教育;符合条件的承租人可以享受医疗卫生等国家规定的基本医疗公共服务。

结合实际情况,适时研究出台符合条件的承租人享受与本地居民同样的基本公共服务政策措施,建立承租人权力清单,逐步实现购租同权,特别是在义务教育、基本医疗、计划生育、公共卫生、健康促进、基本养老、就业服务、社会保障、社区事务、科技申报、住房保障和公积金提取等方面。

22.加大税收政策支持力度。对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人,给予税收优惠政策支持。落实个人出租住房的各项税收优惠政策;对个人出租住房月收入不超过3万元的,2017年底之前可按规定享受免征增值税政策。对房地产经纪机构提供住房租赁经纪代理服务,适用6%的增值税率;对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产,允许选择适用简易计税办法,按照5%的征收率计算缴纳增值税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房,减按4%的税率征收房产税。根据试点推进需要,适时加大税收支持力度。

北京租赁通知解读

《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益,加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市住房租赁市场的具体措施和要求。

意见征集情况

2017年8月17日至25日,市住房城乡建设委就《通知》面向社会各界公开征求意见。征求意见期间,《通知》受到社会各界热切关注。截止8月25日17:00,共收到反馈意见403件,其中电子邮件398件、传真5件。总体来看,社会各界对《通知》内容表示支持和赞同,认为将能够有效解决群众关注的住房租赁市场的矛盾问题,是落实购租并举的住房制度和完善符合首都特色的房地产市场健康发展长效机制的重要举措。市住房城乡建设委对反馈意见进行了汇总分析,并对公众关注较多的义务教育、户口等问题进行了回复。

同时,市住房城乡建设委会同相关部门对公众反馈意见进行了认真的研究、吸纳,对《通知》内容进行了完善。与征求意见稿相比,正式发布的《通知》明确了2017年10月31日为实施日期,为保障《通知》的具体落地实施预留了一个月的缓冲期;为便于公众进一步了解关心关注的教育、户口等问题,《通知》明确,涉及义务教育、户口登记和迁移等具体问题由相应职能部门负责解释。

政策解读

子女入学:“承租人赋权”迈出重要一步

从征集到的意见建议看,公众关注度最高的是义务教育问题。部分公众认为《通知》中关于本市户籍无房承租家庭适龄子女接受义务教育的规定较严,建议进一步放开,并建议明确具体流程、要求。

依据《通知》,本市户籍无房家庭,符合在同一区连续单独承租并实际居住3年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区合法稳定就业3年以上等条件的,其适龄子女可在该区接受义务教育。

户口登记和迁移:户籍管理部门将出实施细则

除了子女入学,公众关注较多还有户口问题。部分公众对于公租房承租人退租后户口迁出问题表示疑虑,要求明确公租房、直管公房户口登记、迁移具体流程。

在我市现有户籍管理制度基础上,《通知》规定“承租人为本市户籍,承租公共租赁住房和直管公房的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理户口登记和迁移手续”,从而解决本市户籍公租房和直管公房承租人户口登记和迁移问题。承租人户口登记、迁移及迁出等具体实施细则将由我市户籍管理部门结合实际情况制定。

对于办理户口登记和迁移,《通知》仅对本市户籍的承租人承租公共租赁住房和直管公房的情况进行了规定。承租人为非本市户籍的,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息依法申请办理居住登记卡或申领居住证。

明确规范:维护当事人合法权益

《通知》明确规定了对外出租房源的条件,保障承租人权益。除了结构、消防等方面的安全要求外,出租住房还要满足基本使用功能:以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租;厨房、卫生间、阳台、储藏室等不宜居住的空间不得出租用于居住;人均居住面积不得低于本市规定的标准。

租赁当事人应当根据出租住房所在区域市场租金水平合理约定租金,合同期内房东不得单方面提高租金。如果房东收取押金的,应当在合同中约定押金的数额、管理或托管方式和退还时间等。除合同另有约定外,自合同终止日起3个工作日内,房东应将押金退还租户。

《通知》专门对“转租”有了限制。即:承租人不得擅自转租、合租,合同明确约定可以转租、合租的除外;承租人根据合同约定转租、合租的,应当按本办法规定办理住房租赁登记备案;次承租人不得再次转租。

专家观点

中国房地产协会秘书长顾云昌表示

北京的这个政策出台以后,明确了一些权益的对等,这对人才流动、城镇化等,都是有利的。但远期是否会影响租房价格,还需要看出租房的数量和需要租房人的比重,如果租售同权了,很多人去租房了,租房越来越多,出租的房子不够,肯定租金涨价。如果大家对租房不感兴趣,或者出租的房子足够多,租金就能够保持稳定。

北京市房协秘书长陈志表示

此次北京市出台加快住房租赁发展的新政,目的就是贯彻和落实中央和国家的相关要求,建立购租并举的住房制度,规范住房租赁行为,保护租赁当事人合法权益。发展和规范住房租赁,是建立房地产发展长效机制之一,无论是从近期推出的共有产权住房,还是此次住房租赁新政,都是北京逐步建立房地产发展长效机制的具体举措。这也是“3·17”以来调控政策的延续和深化。北京市的这个政策很具体,对建设、金融支持、市场培育、出租人承租人权利义务的规定都做了相应的规定。政策具体执行的可操作性很强。这个政策强调的是给承租人真正的赋权。

首都经贸大学教授、北京市房地产法学会副会长赵秀池表示

此次北京的新政,更多地突出了政府对租赁市场和租赁双方的服务意识。对于租赁的赋权也下了很大力度,在户籍、教育等方面赋予了承租家庭一些切切实实的权益,在逐步实现“购租并举”上迈出了一大步。此举对促进职住平衡、缓解北京“大城市病”将起到明显效果。新政策实施后,将对抑制投机、平抑房价起到一定作用,引导居民形成先租后买的梯次消费模式,逐渐实现北京房地产市场调控的长效机制。

中原地产首席分析师张大伟表示

新政从租赁交易、租赁权益等方面作出了规范,对于市场来说,帮助租户提高权益,稳定租赁关系有一定积极影响。首先,新政对无房北京户籍明显利好,租赁公租房可以落户,同时可以在租房区域符合条件的情况下享受义务教育。其次,新政对于保护租赁当事人合法权益上作出了多项细致的规定,有利于帮助租户提高权益。第三,对租赁关系中的房源情况、转租等都有了规范,特别是要求按照原规划出租,明确了不得改变房屋结构,对于群租房有了约束。另外也明确了不得随便转租,有利于避免二房东的泛滥。

北京工业大学社会学系教授李君甫表示

北京等一线城市的常住人口租购比例约为4-6,这意味着40%的居民靠租房生活,接近发达国家标准。所以,租赁市场是所有中国城市住房市场不可缺少的重要组成部分。从政府角度而言,租赁市场的发展有利于购租并举住房制度的建立,让住房回归居住功能,有利于平抑房价,促进房地产市场平稳健康发展。

房地产改革新起点:租购并举

住房租赁市场,是房地产市场的重要组成部分,是解决住房问题的重要渠道。近年来,国家连续出台政策,多管齐下建立购租并举的住房制度,就是要满足多层次的住房需求。

2015年年底,中央经济工作会议明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。

2016年,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。

2016年年底,中央经济工作会议再次要求,加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。

伴随购租并举政策的不断落地,前两天,住建部再次发布意见,支持北京、上海深化发展共有产权住房试点工作。与此同时,北京宣布从9月30日开始,实行《共有产权住房管理暂行办法》。共有产权住房虽然并不属于租房范畴,但对于住房市场而言,它与租房都有点类似于交通管控措施里的“分流”,分流购房人群:让买不起房的可以租房,让有一定支付能力却买不起商品房的购房者购买共有产权住房,从而提早解决住房问题。

在业内人士看来,随着土地“只租不售”,到居住者“租购同权”,再到“共有产权住房”政策的推出,2017年的房地产市场,正在经历巨大的改变。

来源:南京楼市观察

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