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利好!你的房贷可能没那么难了!专家说“限购只是麻药”

南京房产专家郑舸 2017-10-06 19:31:28
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1、央行放大招:你的房贷没那么难了;

2、楼市1年来累计调控超200次 连续4年国庆前出重磅政策;

3、孟晓苏:限购只是麻药,建立长效机制才能保证楼市健康发展;

4、一二线热点城市房价稳中有降、三四线房价快速上涨;

具体的来看看今天的大事件吧!

01

央行放大招:你的房贷没那么难了!

9月30日下午,央行突然宣布定向降准50个基点!几乎覆盖了绝大多数银行机构,基本相当于全面降准了,市场估计释放将超过8000亿。10月3日,香港股市国庆节之后的第一个交易日,在央行节前“定向降准”的刺激下,内地银行股、地产股出现了显著涨幅。到上午11点,恒生指数上涨了1.64%,突破了28000点。除了银行股大涨,地产股也出现了显著的上涨行情,其中融创中国上涨4.62%、中国恒大上涨了5.14%。央行已经强调这次是创新调控方式,给予了市场一个“延迟降准”, 就是在3个月后,央行在年度测评时,看金融机构表现情况——其向普惠金融的贷款需要达到存量或者增量的10%。这些表现优秀的金融机构,可以再另外给予100个基点的额外降准。这必然对楼市、股市和债市产生一系列影响。首先是银行股的利好,意味着银行可以放贷的资金增加了,资金成本降低了,利润空间加大了。其次,这是小微企业、创业企业的利好,因为央行鼓励贷款向他们流动,支持实体经济的发展。这当然也会成为楼市的利好,实体经济好了,大家买房子的能力将提高。另外,市场也普遍预期,定向降准之后仍然会有资金千方百计流入楼市。当然,这不是国家鼓励的方向。央行此次大力度的“定向降准”,意味着去年以来的“货币紧缩”已经“见底回升”。原因很简单,中国经济不可能承受这样的紧缩。我们的经济转型还没有完成,楼市成交量入冬、人民币汇率升值造成出口压力,这些因素同时发生之后,经济数据已经出现了逆转(由升转降)。从某种意义上说,中国和美国的货币政策很难趋同,虽然美联储加息、缩表给全球央行带来货币紧缩的压力,但中国国情不同,保就业是中国政策首要考虑的目标。在这个基础上,才谈到“适当收紧”,以促进经济转型。

02

楼市1年来累计调控超200次 连续4年国庆前出重磅政策

链家研究院数据显示,截至今年9月30日,一年时间里全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策,其中,廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

那么,结果是什么?一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨,一些一二线城市成交量下滑,与此同时,三四线房价接棒上涨,但成交开始萎缩。

一年来累计调控超200次

9月底,多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示,目前全国已有46个城市执行了限售政策。与前几轮楼市调控不同的是,在限价、限贷、限购之外,限售成为此轮楼市调控的新方向。从政策内容来看,从最初的“限购”“限贷”到“限价”“限售”,再到“限商”,热点城市组合执行了“五限”措施。链家研究院数据显示,截至9月30日,全国已有近60个城市被纳入调控范围,出台126条限购政策、166条限贷政策,累计推出各类调控政策超过200次,15个城市对于二套房实行“认房又认贷”政策,其中,廊坊等多个城市发布4轮及以上的政策“升级版”。

过去四年:两年松绑VS两年收紧

自2014年的“9·30新政”算起,我国已经连续四年在国庆节前夕出台重磅房地产调控政策。2014年9月30日,央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,通过下调首付比例和贷款利率,对自住型需求进行支持。这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。

2015年9月30日,央行、住建部、财政部发文调控楼市。除将非限购城市的最低首付比例下调至25%外,还推行住房公积金异地贷款业务。这被视为第二次“9·30新政”。2016年9月30日,以北京为代表的热点城市相继出台政策,开启新一轮楼市调控。一年来,几十个城市密集发力,持续加码调控力度。今年9月底以来,多个省会城市密集出台加码楼市调控的措施。自9月22日开始,西安、重庆、南昌、南宁、长沙、贵阳、石家庄、武汉、桂林等9个城市出台新一轮调控,除西安和武汉外,7个城市均实施了限售。中原地产研究中心数据显示,目前全国已有46个城市执行了限售政策。2007年和2010年,9月末也推出调控措施。近十年来,针对楼市波动起伏变化,我国一度出台各项调控政策,其中既有刺激,又有打压,并已成为影响市场走势的关键因素。

一线城市房价降温了吗?

在多项政策叠加下,热点一二线城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制。

截至今年8月份,热点一二线房价稳中有降,环比下降、同比涨幅全线收窄。国家统计局数据显示,8月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。环比来看,15个一线和热点二线城市房价稳中有降,除北京、上海和厦门环比基本持平之外,其余城市房价环比已步入下行通道,广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看,15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落,深圳、成都两市更是掉头向下,同比分别下跌2%和0.3%。

值得注意的是,一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算,8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中,北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”;深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。

三四线城市火热去库存

与此同时,各线城市房价走势明显分化。一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。

8月份,三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。

值得关注的是,随着北京外溢投资、投机性需求被迅速“冻结”,北三县房价剧烈调整,8月份大厂房价较6月份下跌25%,同比下跌19%,也是唯一房价下降的三四线城市。同比来看,常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲。不过,CRIC监测数据显示,重点三四线城市成交萎缩,同、环比跌幅分别达45%和31%。克而瑞认为,四季度,三四线城市成交将整体下滑。从三季度的成交情况来看,三四线城市的市场大热情况已逐渐趋于平稳。除此之外,前期市场过于乐观导致供应加大,随着成交量的持续走低,部分三四线城市已出现库存高企,供过于求的局面,未来抓紧去库存仍是此类城市楼市的主旋律。

房贷最伤荷包:贷百万月供多600!

除了楼市成交价格和数量的变化外,房贷市场也有了显著变化。

今年以来,金融去杠杆全面升级,严密防范系统性金融风险,严厉监管银行同业套利、影子银行、资产管理等金融乱象。M2增速逐级回落,货币派生效应明显减弱,房贷资金显著波及。截至8月末,M2同比增速降至8.9%,较2016年初14%高点减少5.1个百分点。就房地产市场而言,除了严格执行“限贷”政策外,最明显的变化莫过于两个方面:

一、严查消费资金违规流入房地产市场,北京、南京、广州等市相继发文要求银行业金融机构开展自查工作,重点检查“消费贷”、“经营贷”、“房抵贷”等资金流向。广州更是出重拳,暂停发放金额超100万元或期限超10年的消费贷,以防信贷资金违规流入房地产市场;

二、首套房贷利率普遍上浮,多个城市首套房贷利率普遍上浮5%~10%。以北京为例,首套房贷最低利率为基准利率上浮5%,多家股份制银行更是上浮10%。但是,从央行公布的金融数据来看,居民高杠杆购房的格局并未扭转,住户部门中长期贷款(含消费和经营贷款)占新增贷款比重持续高位运行。7月份新增住户中长期贷款占比一度升至57.4%,创年内新高,8月份占比略有回落,依旧维持在44%高位。另一个非常重要的变化则是,住户部门短期贷款(含消费和经营贷款)占比陡然上升并持续高位,8月份占比达21.4%,而以往基本维持在10%以内。以此来看,房贷去杠杆不仅没有大幅压缩中长期贷款比重,反倒也带动了短期贷款比重的上升,而同期的社会消费增速又没有显著增长,房地产市场仍是当前银行信贷资金投放重要出口。

长效机制:何时不用再调控?

经过不断演化,楼市调控方向在今年3月17日出现转折点,由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。安居客房产研究院首席分析师张波认为,“9·30”调控伊始并未能瞬间止住楼市疯狂,仍有大量的购房者恐慌性入市。而后全国各地陆续从限购、限贷、限价、限售、限商等多层面下猛药,直至今年4月前后,各地完成阶段性调控,楼市才慢慢趋稳。在业界看来,楼市变化的转折点正是北京的“3·17”调控。在长效机制里,最被看好的是购租并举。7月17日,广州针对承租人子女就近入学提出“租购同权”;随后,九部门联合下发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,12个试点城市陆续发布相关试点方案。业内普遍认为,购租并举就是为了改变当前楼市“重售轻租”的局面,让承租人租得安心。调控政策重点方向也开始从限制需求端走向增加供给。8月,国土资源部和住房城乡建设部,确定第一批在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。业内人士认为,作为新兴的细分领域,长租公寓丰富了住房租赁市场产品线,成为新就业群体实现住有所居的有效途径。

03

孟晓苏:限购只是麻药,建立长效机制才能保证楼市健康发展

经过不断演化,楼市调控方向在今年3月17日出现转折点,由传统“结果管理式”的调控手段,转向基于长效机制的多维调控,构建“租售并举”长效住房制度。

中国房地产之父孟晓苏认为:在部分城市,因为房价又开始了限购。这个政策是个打麻药的政策,不光麻醉了购买者也麻醉了生产者,一次一次的给房地产带来了波动,这种短期调控的后果是什么?就是造成一段时间房屋销售下降,一放松,销售额和房价又涨回去了。

这样的调控方式怎么能行呢?所以中央要求稳定房地产市场,坚持政策连续性稳定性,加快建立长效机制,增加土地供应。只有建立了长效机制才能保证楼市健康平稳发展。

孟晓苏讲话视频

04

一二线热点城市房价稳中有降、三四线房价快速上涨

调控的结果是什么?在多项政策叠加下,热点一二线城市房价过快上涨势头得以遏制。一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨,一些一、二线城市成交量下滑,与此同时,三四线房价接棒上涨。

1热点一二线房价稳中有降

国家统计局数据显示,8月份,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。环比来看,15个一线和热点二线城市房价稳中有降,除北京、上海和厦门环比基本持平之外,其余城市房价环比已步入下行通道,广州暂以0.7%环比跌幅居首。同比来看,15个一线和热点二线城市房价同比涨幅全部回落,深圳、成都两市更是掉头向下,同比分别下跌2%和0.3%。

值得注意的是,一线城市自2014年11月以来,首次出现房价全面停涨。据国家统计局测算,8月份一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。其中,北京和上海新建商品住宅价格环比均现“零增长”;深圳和广州分别环比下跌0.4%和0.7%。

2三四线房价快速上涨

与此同时,各线城市房价走势明显分化。一方面,热点一二线城市预售证审批趋严,预售价格管控更是愈加严苛,房价涨幅趋于平缓。另一方面,更多三四线城市投资、投机性需求大量进场,房价随之出现一波快速上涨行情。

8月份,三四线城市房价同比近乎全线上涨,盐城、泰州、徐州、镇江、九江、石嘴山等城市房价较6月房价涨幅皆超20%。与此同时,无锡、中山、惠州等热点三四线城市房价涨幅逐级回落,佛山、东莞更是步入下行通道。

常州、盐城、中山等市同比涨幅超50%,房价上涨动力着实强劲。

来源:365南京二手房

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