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刷新记录!96万/㎡香港地王诞生;海南回应“一刀切”、宁波搬出限售杀手锏、青岛严控住宅用地价格,接下来......

房王 2017-10-04 12:59:32

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金九银十,楼市风起云涌,接下来...

刷新亚洲豪宅记录,香港96万/㎡地王诞生!

据《星岛日报》报道,9月30日香港诞生了新楼王,5.22亿港元总价,换句话说,香港新楼王每平米113万港币,折合人民币要96万每平!刷新了去年11月亚洲复式豪宅10.48万港元/平方英尺的记录。

96万/平的房价令人目瞪口呆,更令人吃惊的是,这个楼王不是俯瞰维多利亚港的山顶别墅,甚至不是联排,只是一栋孤零零的高层建筑里的“顶层复式”。

楼盘是名字叫“天汇”,位于港岛干德道39号,上面中的红点,就是它的位置。这个片区又被称为“西半山”,所以楼盘的名称又被称为“西半山天汇”。这是一个“老豪宅”项目了,多次卖出香港的“楼王”。

据公开资料,“天汇”的建造时间是2007年到2009年,最初由恒地主席李兆基私人持有,后来其中六成的物业卖给了李兆基控制的上市公司“恒地”。这个大厦高34层,共有66个单位,都是大面积的豪宅。为了求吉利,大厦不设4、13、14、24、34等楼层,最上面6层的编号竟然是60、61、63、66、68,最高一层是88楼(这栋楼只有34层)。

半山天汇效果图

最新成交的一套房子是4871平方英尺的(约438平方米)顶楼复式,成交价为5.22亿港元,约合每平方英尺10.5万港元(相当于每平米113万港元,折合96万元人民币/平方米),刷新了去年11月亚洲复式豪宅10.48万港元/平方英尺的记录。

根据报道,首批发售的单位只有20多个,其中24个单位很快被预定。然而令人大跌眼镜的是,到2010年6月,恒地却公告称:实际最终完成交易的只有4个单位,另外20个单位交易取消,包括那套每平米70万港元的“最贵豪宅”。也就是说,“天汇”首期的退房率超过83%!恒地也宣称损失7亿多港元。

纵观香港楼市:今年以来,香港房价不断攀高。

二手房价格已经超过2015年9月的高位,新房与二手房成交量齐齐上升。香港差饷物业估价署的数据显示,8月香港私人住宅售价指数339点,较上月上升0.4%。这一指数已经连涨17个月,为1993年以来最长,且屡创新高。今年以来,这一指数累计上升18%。

香港蜗居现状

Demographia数据显示,目前香港买房难度为全球第一。在香港,一个家庭需要不吃不喝攒18年才能买得起房。悉尼需要不止12年,而伦敦是8.5年。

据香港金管局9月28日发布的金融稳定情况半年度报告,楼市卖家需要借助父母财务支持,或是不得不使用开发商的高利率按揭。香港金管局总裁陈德霖更明确指出,香港住宅物业市场的前景仍极不明朗忧,楼市过热风险仍存在。目前香港楼市情况不同寻常,低利率未必可持续。

业内人士分析,从“天汇”新楼王中,可以得出如下结论:

第一,真正有竞争力的城市,房价会随着通胀、人口和资金的流入而不断上涨,下跌往往是阶段性的,上涨是长期趋势。

香港虽然最近几年经济不景气,但仍然是全球竞争力居前的经济体,是中国内地和国际市场最大的经济联络人。每年外资的60%以上,转道香港进入内地。而内地企业、个人境外资产配置的第一站,也往往是香港。由此带来香港不动产上涨的压力。虽然香港官方对来自内地的购房者、香港二套房购买者施加了30%的印花税,但仍然很难压住房价。

第二,真正的单价楼王,往往出现在顶级城市的市中心,它的形态不是别墅,而是视野开阔、有特殊景观的高层、大面积公寓。

此次成交的“天汇”顶层复式,就符合这个特征。它的视野除了山景,还有无敌的维港景观,更为重要的是它就紧靠着香港的CBD,400米到700米范围有两个地铁站,坐拥都市的繁华。那些远离都市中心、只有依靠私家车才能进出的豪宅,大多是伪豪宅,很难找到接盘人。

第三,所有天价房都有“造市”痕迹,它们的升值空间往往被提前透支,很难说是好的投资。

2009年至今,北上深很多区域的房价都上涨了10倍以上,香港房价翻倍的也不罕见。但天汇自从诞生那天(2009年),最高价就是每平米70万港元,昨天成交的新楼王每平米113万港元,升值幅度有限。

另外,与96万每平房价相对应的,是更多香港人蜗居的住宅现状。他们挤在密密麻麻的格子间里,甚至“一个笼子就是一个家”。生活在这个物价、房价如此之高的地区,对处于收入底层的人来说,是一个巨大且日益增加的负担。

第四,不断出现的挑战民众心理极限的“天价盘”、“楼王”,是资本的狂欢、债务的狂欢、杠杆的狂欢。

这会对中下阶层、年轻人产生巨大的心理压力,传递出多半是“负能量”。对此,官方应该高度重视。所以从这个意义上说,香港应该学习内地的楼市调控政策,通过增加土地供应量,来减轻房价的上涨压力。

此外,关于香港土地问题,最后再多说两句。第一,香港目前不缺地,北部大量土地处于农耕状态,但种种原因开发力度不够;第二,香港人口密度只有深圳的三分之二,比澳门差距就更大。很多人只去过港岛、尖沙咀,以为香港人口密度极大,那只是少数区域的情况。从理论上说,把香港房屋总量增加一倍,都是可能的。

海南回应100㎡以下住宅“一刀切”事件

9月29日,海南省印发《关于严格控制小户型商品住宅审批有关问题的通知》,决定停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设,引发社会极大关注。

通知中称,“各市县自本通知印发之日起,停止批准套型建筑面积在100平方米以下(含100平方米)的商品住宅建设。上述商品住宅包括酒店式公寓,但不包括保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅。”

文件一出,引起社会广泛争议。首先,大家质疑为什么标准设为100平米,是不是一刀切?其次,100平米的标准是否过高,很多两房的面积都是七八十平,正好可以满足一个普通家庭的需要,100平米结合现在的海南房价,超出了很多刚需的购房能力。

省住建厅有关负责人称,该政策并非是“一刀切”。《通知》提出,保障性住房及面对本地居民销售的自住型商品住宅、共有产权住宅不受100平方米限制。面向本地居民,可以定向供应多种套型面积的住宅,包括小户型住宅,满足岛内不同层次的住房需求,解决好本地居民住房问题。其中,自住型商品住宅、共有产权住宅是指带有一定保障性质、面向本地居民供应的低于市场价的商品住宅,居民可拥有完全产权或部分产权,并长期拥有居住使用权

“银十将至,重磅再续”,宁波搬出限售杀手锏!

国庆前夜(9月30日),宁波市住建委官方发布重磅消息,宁波房地产调控再度加码。继今年4月23日出台1.0版本后,政策就此升级为2.0版本,核心内容包括:10月1日起在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区新购的住房“2年内限售”。

新政具体内容如下:

为进一步贯彻落实国家有关房地产市场的调控政策,在严格执行《宁波市人民政府办公厅关于保持和促进我市房地产市场平稳运行的通知》(甬政办发〔2017〕50号)基础上,经市政府同意,自2017年10月1日起,就有关事项再作如下补充:

一、非本市户籍居民家庭在海曙区、江北区、鄞州区行政区域内拥有1套及以上住房的或不能提供自购房之日起前3年内在本市连续缴纳24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的,暂停在限购区域内购买住房(含新建商品住房和二手住房,下同)。

二、本通知实施之日起,在海曙区、江北区、鄞州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房,须取得不动产权证书满2年后方可转让,购买时间以交易合同网签时间为准。市或相关区房产管理和不动产登记部门(或单位)应当在交易合同备案和不动产权证书中标明房屋转让限制信息。

青岛出台细则,严防高价扰乱市场!

9月30日,青岛市国土资源和房屋管理局也发布关于加快住房有效供应促进房地产市场平稳有序发展的通知。

为进一步巩固前期房地产市场调控成果,推进市场供需动态平衡,持续引导市场合理预期,促进我市房地产市场平稳有序发展,根据住建部、国土部《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》(建房〔2017〕80号)和省政府《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(鲁政办发〔2017〕59号)要求,结合我市实际,经市政府同意,提出如下意见:

加快落实供地计划。各区、市政府要积极采取措施,加大工作力度,确保年度供地计划完成。同时要根据本区、市商品住房库存消化周期,适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。商品住房消化周期在18-12个月的区市,要有序落实供地计划;消化周期在12-6个月的区市,要加快落实供地计划,积极增加供地;消化周期在6个月以下的区市,不仅要加快供地计划落实节奏,还要在计划外显著增加供地。

严格控制住宅用地价格。认真落实住建部、国土部的要求,坚决防止出现区域性住宅用地土地总价、土地或楼面单价新高,严防高价地扰乱市场预期。要建立和完善土地招拍挂出让限价机制,土地招拍挂限价原则上要参照周边条件相当土地上年度的成交价格或周边同质楼盘的地价水平确定,土地招拍挂出让竞价达到限价后,转为竞配建保障性住房、竞自持租赁住房面积、竞房屋销售价格等,确保地价水平稳定。

加快住宅项目施工进度。严格落实商品房项目开竣工申报制度,建设、土地等主管部门要加大对开发企业住宅项目开发建设和施工进度的督导,开发企业要严格按照施工许可约定的建设工期要求和土地出让合同约定的时间及时开工、竣工,加快商品住房项目建设和上市节奏,尽快形成市场有效住房供应。

加大闲置土地处置力度。各区、市政府要加大闲置用地特别是住宅闲置用地处置力度,加快工作进度,防止开发企业“囤地”、“捂地”、“捂盘惜售”等变相炒作行为。对开发企业或其参股公司存在未按建设工期要求或土地出让合同约定开工、竣工情况的,纳入诚信体系“黑名单”,两年内暂停其参与全市范围内土地竞买的资格。

适当调整商品住房预售条件。各区、市政府根据本区、市房地产市场实际,特别是商品住房库存偏低,供需矛盾突出的区、市,在依法依规前提下,可以按照《关于进一步加强商品房预售方案管理有关问题的通知》(青土资房字〔2017〕114号)规定,适当调整商品住房预售许可条件,加快住房有效房源入市,持续稳定市场预期。

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