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这个黄金周,南京楼市失恋了!

南京房产专家郑舸 2017-10-10 05:03:22
尽力解决南京房产买卖,拆迁安置,测绘,评估,公证,经济适用房,房改房,户口迁移,银行贷款出现的各种疑难问题,99%的问题通过免费咨询就可以解决,等待你的关注!看点01本周新房成交量下跌6成 黄金周无住宅加推

据南京网上房地产数据显示,截至10月8日17:00,南京楼市本周(10.2-10.8)共认购商品住宅506套,成交575套,日均认购近72套、成交82套,较前一周(9.25-10.1),认购613套、成交1515套相比,认购量下跌17%,成交量下跌62%。

(截止10月8日17:00网上房地产数据)

从以往历年黄金周南京楼市的行情来看,除了2011年南京首次执行限购以外,从2012年至2016年,黄金周期间的新房认购全部超过千套,成交至少也在400套以上,2015年的成交量更是高达1348套。对比之下,今年的黄金周认购量创十几年以来的新低,成交量也是近3年最低,总体来看,今年的表现和2011年首轮限购后相差无几。

整个国庆假期期间,南京楼市除了一个公寓项目加推外,没有住宅项目开盘,真的可以说是近年来最惨淡的黄金周。

银城KinmaQ+社区国庆加推3号楼,公寓为45平方米的双钥匙入户产品,售价在27000元/平方米左右,总价100万元起。

不过,节后或将迎来一波开盘潮,江北一批限价房随时可能开盘,其中老盘大华锦绣华城目前已经完成了登记,将在国庆假期后摇号开盘。

另外,位于青龙地铁小镇的中南山锦花城今天开始收材料,预计10月中旬加推2号楼跟7号楼共136套房源,其中2号楼是11层小高层,7号楼是6层洋房,共79、96、112三种户型。

看点02热点城市网签跌近8成 成近三年最惨淡黄金周

据中原地产研究中心统计数据显示,黄金周前6天,楼市热点城市出现了明显下调,热点30城市(其中部分城市网签数据暂停无法统计)网签大幅下调,平均跌幅达到了8成,成交量创2014年来最低。此外市场分化持续,三四线城市整体成交依然维持高位。

北京新建住宅前6日网签78套,二手房网签23套,均是2009年来的历史最低值,同比跌幅达到了72%;上海前6日网签新建住宅147套,同比跌幅达到了78%;广州中原地产监测,今年十一假期前后,广州11区总共有19个楼盘开盘加推,总推货量2090套,比去年十一假期(5979套)大跌65%,总成交货量872套,比今年五一假期大跌51%,比去年十一假期大跌78%。

另外包括南京等热点二线城市成交量也明显低于去年同期。

这种成交下跌,也是今年整个市场行情的延续,根据1-9月统计数据,北京、上海、广州、深圳等一线城市,平均成交跌幅达到了40%,其中北京跌幅达到了45%,深圳达到47%。二线城市之前的热点城市,南京下调了57%,福州下调60%。

中原地产首席分析师张大伟认为,预计限售将快速向三四线蔓延,后续可能会超过50个城市执行限售,房价上涨城市,限购政策不足以抑制市场热度的城市,都会限售。

看点03政府“冻房” 让楼市入冬

楼市遭遇“最惨黄金周”!数据是这样显示,然而事实并非如此。

因为按照目前的交易流程,在黄金周“网签”的房子,绝对不是在这期间成交的。而在黄金周成交的房子,能在12月中旬之前“网签”就不错了。目前各地均出台了“限购”、“限贷”的政策,你买房时至少要经过开发商、银行和政府三关的审核,看看你是不是符合购房、贷款的条件。以购买新房为例,能在这个黄金周期间“网签”的房子,很可能是7月或者8月向开发商交纳了首期款,拿到了银行的贷款承诺书的交易。也就是说,真实的交易是在7、8月份达成的。目前的房屋交易,至少会面临两大关口的拖延:第一是房产登记部门。这个部门对当地新房均价负责,所以那些单价较高的楼盘往往会被拖后“网签”。登记部门一般采取“配药方”的方式,每天把等待“网签”的(交易事实上已经达成了)合同放出来一些,高价、低价盘搭配,以保证当天的价格可控,最终稳定住本月的“新房成交均价”。有些高价盘等待“网签”,往往一等就是几个月。即便是低价盘,出于控制成交量的考虑,“网签”也是被严格管控的。第二是银行。银行房贷额度空前紧张,尤其是北上广深更是如此。因此,银行把贷款部分放给开发商(或个人卖家),往往需要更长的时间。在这种情况下,你根本无法判断某一天“网签”的房子,真正成交是在哪一天。所以,所谓最惨黄金周,8年来最低、3年来最低,也不科学。

但有一点是对的,这就是我们此前预测的:中国楼市正进入“成交量”的冬天。这个冬天并不完全是“购房者预期变化”导致的,而是政府“冻房”的结果。政府“冻房”有以下方法:

(1) 在产权登记上,拉长“网签”、“备案”时间;

(2) 从银行房贷额度上控制,导致银行放款速度慢下来;

(3) “限购”、“限贷”,尤其是“限售”,让你买不了,也卖不了。

总之,官方希望大家暂时忘记楼市。为什么?主要原因是:由于去库存太过迅猛,目前全国楼市的平均“消化周期”只有5个多月,明显偏低;其中商品住宅只有3个多月,如果不控制随时可能因为“没房卖”而价格再次飙升。让“楼市入冬”,更重要的原因是等待开发商“补库存”。所以,这不是真正意义上的“楼市的冬天”。真正的冬天是“购房者预期改变”,大家集体进入观望状态造成的。或许有人会问:为什么改变购房者的预期这么困难,而且似乎越来越困难?原因很简单,这是因为到目前为止,“任志强们”总是正确的。特别是2015年末到2017年初的这波楼市去库存,导致了中国历史上最彪悍的一波房价上涨。想真正改变民众对楼市的预期,政府需要做更多的事情,比如建设规模更大的廉租房、共有产权住房,真正控制住货币增速。当然,这一切需要通过深化改革、转变经济增长方式、转变投资主体来完成。

来源:韬略财经

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