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调控一周年:150余次楼市调控政策,改变了什么?

南京楼市观察 2017-10-04 21:46:06

来源:经济日报微信公号/央视新闻

9月30日,是北京共有产权住房新政实施首日,也迎来首个共有产权住房项目的摇号,该节点意义不凡,被视为楼市转向的重要信号。

一年前的9月30日,同样不平凡,一则北京楼市调控信息给当时火热的市场浇下一盆凉水,并掀起新一轮全国调控热潮。

一年间,超百城发布150余次楼市政策,从限购、限贷、限价到限售、限商再到租售同权、购租并举楼市调控已从对量的管控转向打击投机行为,促使住房向居住属性回归。

显效:房地产市场持续降温

2016年9月30日,北京率先出台房地产收紧政策,给当时火热的市场浇下一盆凉水。该政策规定,购买首套普通自住房的首付款比例要不低于35%,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买二套房的,无论有无贷款记录,首付款比例不低于50%。二套房为非普通自住房的,首付款比例不低于70%。

新一轮围绕首付款比例、贷款利率不断提升的楼市调控大幕开启。此后,上海、广州、深圳等一线城市及部分房价上涨过快的共计20多个城市密集出台针对房地产市场的限购限贷政策。迄今为止的一年间,全国有超过100个县级以上城市发布了150余次与房地产调控相关的措施。

业内人士指出,本次调控与以往历次调控相比,涉及面广,基本上涉及房地产开发的所有环节,包括土地供应、房屋销售,以及开发企业融资端与购房人购房端的金融调控等,且力度远超以往调控。

在各地调控措施不断升级的作用下,燥热的房地产市场明显降温,逐步回归稳定。今年8月,15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格环比下降或持平,同比涨幅全部回落。

生变:房地产租赁时代开启

2016年年底,中央首提要准确把握住房的居住属性,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并举的住房制度,让房地产政策悄然发生变化。

今年5月,住建部就《住房租赁和销售管理条例》向社会公开征求意见。7月,住建部等九部门发布了《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,选取广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。再度明确购租并举,租售同权。

随后,国土部、住建部联合发布《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》,确定北京、上海、南京、杭州等13个城市进行集体建设用地建设租赁住房试点,正式开启我国租房时代。

以北京、上海为代表,租赁用地大幅推出,且挤占一部分商品房指标。北京新五年的用地规划,首次单列租赁住房用地:五年全市住房建设计划安排150万套,其中租赁住房50万套,租赁住房计划供地1300公顷,占比21.7%。上海新五年的供地计划,商品房用地2000公顷,租赁用地也达1700公顷。

有序:调控思路短期转向长期

据不完全统计,目前全国已有44个城市发布“限售”政策。事实上,当前不仅“限售”政策的覆盖范围在逐渐加大,全国多个城市的房地产按揭利率也在不断提高。

作为本轮楼市调控中的主力军,北京市的房贷利率更是经历了六次重要调整,调整后首套房贷利率较基准利率上浮5%-10%成为主流,部分银行甚至将首套房贷利率上调到基准利率20%的水平。

此轮调控中,房地产政策不再仅仅局限于此前频繁使用的限购、限贷,而是通过去杠杆、限售、共有产权等多重方式,形成房价闭环,压缩房地产牟利空间,促使住房真正回归居住属性。

9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》,明确了购房所占份额,退出方式以及价格。除了购买资格的确定外,与以往的保障性住房不同的是,共有产权住房将参照项目销售均价占同地段、同品质普通商品住房价格的比例确定。

在交易方面,上述办法规定,共有产权住房购房人取得不动产权证满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额。同等价格条件下,代持机构可优先购买。若购房人转让价格明显低于评估价格的,代持机构应当按购房人提出的转让价格予以回购。也可按相应比例转让至其他符合共有产权住房购买条件的家庭,所占房屋产权份额比例不变。

此外,购房人通过购买、继承、受赠等方式取得其他住房的,其共有产权住房产权份额由代持机构回购。这意味着,只要名下有新添住房,共有产权住房需由代持机构回购。

业内人士表示,按照市场化原则确定购房人产权份额的方式,将住房保障以保障居住的政策目的落到了实处,使保障对象有房可住。同时,可以保证保障对象分享基于房价上涨带来的收益,但又有效避免了保障对象谋取不合理利益,大大压缩了谋利空间。

除了北京,雄安新区的住房制度也旨在大幅度压缩溢价空间,满足各种不同消费群体的需求,不留炒作空间。

从房地产行业本身来看,长效机制已在路上,包括住房登记信息、土地登记信息全国联网,建立完善的、市场化的住房租赁制度,建立分类调控的土地供应机制及土地供应结构,以及正在立法中的房地产税制度。我国房地产调控思路已从此前的短期走向长期。

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