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步步解析:调控路线图

流年 2017-10-10 18:20:12

Part1

一轮牛市,一轮调控;一波上涨,又一波平息,曾经的中国房地产调控陷入了一个有中国特色的怪圈。

很多人以为,调控仅仅是2016年9月30日(北京)开始,南京是10月5日。其实,不然,那一轮调控为全国级的密集调控帷幕拉开,房市基调已定,因城施策,批量施行。南京作为中国一二线城市中的强热点城市,加入调控大部队理所当然。

但早在全国调控之前,南京版调控已经较为全面、绵密,颇具前瞻行,从土地、售房、限购、限价等很多层面入手调控。而且,南京调控的政治敏感性很高,调控的水平与技巧远超其他城市。

之前写过一些文章,总体评价政策是“温柔一刀”,意在让南京房地产始终能够稳一些。每一刀都比较温柔,但越积越多,慢慢地成为一刀之砍,对于投资客,明显增加了投资障碍,流程繁琐,成本提高,结结实实的降低了投资效率,而对于刚需人群,其购房成本提升也存在,因为刚需对成本更敏感。

Part2

2016南京调控汇总

警惕性高,启动较早

非常绵密,小步前进

直到全国级调控到来

2016.2.27 宁十七条 土拍溢价超45%,调整竞价方式、转为竞投保障房面积或资金。一次性供地少于3万方或将领不到销许,坚决遏制捂盘惜售行为。

——这对南京的新房销售产生了一定影响,滴滴答答少量卖房、微涨、试探市场反应、不断调价的市场销售行为被禁止。

2016.3.28 南京房贷新政 首次购房最低首付2.5成、首套房执行最低首府3成,二套房4.5成。

2016.4.25 限价令 南京房价按价格区间设涨停板,2万以下,年化涨幅12%;2~3万,年化涨幅10%;3万以上,年化涨幅 8%。

——这是南京版限价,出来时舆论一片哗然,媒体和民众的激烈反应是:这不是变相默许房价上涨?!

回头来看,这已经是对开发商非常苛刻、对房市行情非常保守。这个政策一直深刻的影响到现在。“限价政策+公证摇号”让南京成为中国一个非常特殊的城市,其他热点城市后来的新房限价沦为找关系买房,成为权力的游戏。

而南京因为公证摇号,至少让普通人买到房成为一种数学意义上的概率。何况,以去年年初而言,如果房价仅仅涨12%、10%、8%,这个涨幅很小,已经是“福利”。

但彼时,媒体、专家、舆论无不痛批人为设置涨幅的离谱。

其实,2016年4月是南京能舒服、体面、有尊严买到房的最后一个阶段。当年认为窒息的时刻、离谱的时刻,现在看来简直是满地黄金。这就是时间的魅力,让真实凸显,让当年的义正辞严显得滑稽。

2016.5.27 土拍熔断新政 实行土地出让最高限价办法,超过最高限价则终止出让;严控房价准许成本,土地溢价超过45%以上部分的保障房建设资金不计入房价准许成本。

——这个政策的出台,受5月13日南京土拍影响,诞生了葛洲坝4.5万/平地王、G12/G13的金茂3.7万/平高价地等,地价迅速上涨,而且是跳涨态势。土拍实行了熔断措施,因此也诞生了后来的普遍熔断,因为对于当时的房企,最高限价配不上拿地的欲望,对土地的饥渴程度超过预判。

2016.8.11 差别化信贷、现房限售,土拍摇号

一、竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

二、提高预售证申领标准,竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到更严格施工进度要求,竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

三、网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

——其中,第一点,保障房资金是结结实实的成本,但不计入未来房价的准许成本,这就为接下来的“限价”打下伏笔;第二点非常重要,“现房销售”的初衷是提高开发成本,让一些房企知难而退,并且现房销售,是骡子是马一清二楚,也利于整体品质的提升,但弊端在于政策也造成了“房荒”可能性此,存在风险。

016.9.25 限购令 非本市户籍限购1套;本市户籍限购2套,二手房不限购;六合、高淳、溧水不限购。

2016.9.26 宁十三条 加大土地及商品房供应;加快房源上市;土地合同明确竣工时间、上市时间和规模。

——连续写了两篇文章《普通人投资买房的窗口关闭——新政解读》、《核心在于改变房价“预期”——评9.26“宁13条”》。其中,曾对政策评价:“至此,南京作为地方城市,调控的环节布局完毕,能做的,基本做到,从土地供应端到开发商的建设与销售端再到买房人的购房环节,整个房地产一条龙闭环,都已涉及。至少在“稳房价”方面,地方政府的态度是真诚的,并非虚与委蛇。

但影响整体房价的是更高层面:货币的水龙头,放松还是趋紧及程度如何。

很有意思,对于全国的宏观而言,中央管货币水龙头,在此前提之下,把调控的重任放到具体城市和具体政府身上,所谓“分城调控”。每个地方政府都很尴尬,谁先调控,谁就把货币之潮从自己的城市驱赶出去,流到其他城市,成全其他人。这就有一种“谁先调,谁先吃亏”之感,互相观望,挤牙膏调控,“走一步、看一步”是心照不宣的实际操盘态度。小孩才用道德标准来评判地方政府好坏,成人只关注利弊。

那么,全国及南京的格局已渐清晰,要么中央层面有所动作,要么骚动的一二线城市同时调控,实行坚壁清野,将货币潮水挡在城下,至于流到哪里流到哪些地方,呵呵大家心知肚明。”

事实上,当时的判断非常精准,3天之后,中央层面就有动作了,而且是一二线热点城市同时调控。

2016.10.5 限购限贷升级 非本市户籍提供社保证明;本市户籍单身人士(含离异)限购一套;首次购房首付3成,首套房5成,二套房8成。

——这个就不多解读了,南京与其他热点一二线城市一样,全国级的调控拉开帷幕,可谓轰轰烈烈。

2016.10.14 开发商“限购” 通过摇号取得地块的竞买人不得参加同一剩余地块的摇号等。

2016.11.15,开发商“限贷” 竞买人自有资金,不得为银行贷款、信托资金等。

——这些都是对开发商的要求,提高了拿地门槛,减低了金融风险,避免资金少、但胆儿肥的房企疯狂拿地却又糟蹋土地。

2016.12.14~16日 “房住不炒” 中央经济工作会议,坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位,综合运用金融、土地、财税等手段,加快研究建立基础性制度和长效机制,抑制房地产泡沫,又防止大起大落。

——中央层面对房地产的总体定位再次强化:“ 房住不炒 ”。所有的政策和行为都源于定位,定位是第一,如此强调房子的定位,配套政策就可想而知。

Part 3

2017南京调控汇总

基本围绕中央对房地产的定位展开

四限:限购、限贷、限价、限售

“限售”是一个新生的调控手段

2017年,南京调控及调控升级,主要是“筑坝”,房市门槛越来越高,资金的护城河越来越深,买房越来越复杂。

“限售”,一个影响深远的政策,南京限售三年。

(1)为什么北京、上海、深圳没有限售(北京对企业购房限售3年,对个人没有限售)?因为风险较高。这三个城市的二手房成交量远大于新房成交量,已经进入了存量房市场,房源非常紧张,限售的初衷是通过延长持有周期来试图降低投资群体的投资效率,但若在这三个城市实行限售,有可能出现房源紧张反而引来上涨;

(2)南京限售3年,新房、二手房成交比例1:1.17。这个比例仅次于京沪深广,限售对南京很有影响,但最终的政策结果很有可能不是“打压房价”,而是“稳定房价”,这也是很含蓄的说法了。

(3)“限售”必然降低房子的流动性,相当于降低了房子的金融属性。用行政手段延长持有周期,挤压了部分高杠杆投资客出局,打击了房市的爆炒氛围;

(4)新房是从头到脚每个环节都被管控,天然属于调控的对象及工具。但二手房属于广大的个体市场,除了交易税费,一定程度上脱离管控的缰绳,向来都是“法外之地”。“限售”政策是对二手房市场的管控伊始,配合接下来的“租售同权”,通过冻住部分房源,松紧张弛程度也是调控的一种手段。因此,“限售”是一种很容易被接受和推广的政策。

Part 4

调控时代,短期未有失灵时,降温是趋势。对于南京,只有限价新房是追逐的超级热点,高高在上的二手房面临承压,但过度担心不可取。官方态度很明确:炒房的离开,自住的保护,人才的——细致呵护,给钱给房。

接下来,关于调控甚至关于房地产,“长效机制”才是核心。租售同权将成为常态化的举措。如果招招落实,这是中国房地产的颠覆性变局。

从社会公正合理的角度,租售同权有利于解决城市的生存下限问题,让在城市工作者获得应有的城市基本公共服务。只要在这个城市工作就有回报,而不必非要买房才能享受到城市的公共服务资源——这就意味着买房逻辑的根本性变革。

长效机制若发挥作用,未来的城市局面:

富豪家庭:高端商品房

中产家庭:普通商品房

刚需家庭:保障性住房、共有产权房

年轻人、平民家庭:租房

而预测未来,先可以观察历史。

数据来源房屋屋

过去是房价与调控的缠缠绵绵。

而未来,中国人口的结构及经济增长模式发生质变。过去从农村到城市,而如今,城市也会分化。因此这一次的调控基于房价的暴涨,但可能异于过去,中国的财税模式及整个房地产市场迎来巨变,这也是必然,是时代进程发展的新阶段。

买房将成为一项成本很高且难度很大的事,同时,住好房也将是高成本,很可能通过税制改革等方式提高居住的代价。当然,这是后话了。目前,中短期而言,所谓调控就是一场与时间的赛跑,用阶段性的调控来争取时间窗口,用改革来推进长效机制,从调控逐步过渡到长效机制,这就是进度表。

所以,对未来房地产机制的认知与判断,将分为中短期、中长期,这是一项渐进的过程,而不是被媒体与专家洗脑成“房跌要抛”。总之,官方的表述是“保障房地产市场平稳健康发展”,而不是“打压房价”。

对此,应当心领神会。

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