郊区房价黄金期！未来5年 南京地铁将如何影响城市房价格局？

2017年是南京轨道交通的爆发之年，多条线路共建，南京开通运营的轨道交通线路超过300公里指日可待。

宁和城际一期从8月13日开始不载客试运行，上周发布一期项目车辆段工艺设备招标公告，预计最快11月中旬即可通车。线路东起南京南站，西至高家冲，途经南站、河西南、桥林新城等片区，线路全长36.221km，沿线利好楼盘、小区包括证大喜玛拉雅、绿地之窗、五矿崇文金城、正荣润峯、弘阳春上西江等。

宁和城际一期开通后，南京的地铁运营里程数将达到294公里。

宁高城际二期9月15日开始不载客试运行，线路全长52.39km，途径高淳、溧水、禄口、南部新城，沿线辐射项目小区包括蓝天星港花园、高淳碧桂园等，计划2017年底开通试运营。

宁溧城际最快有望明年上半年开通运营，途经溧水、禄口、南部新城，全长约30.16km，辐射楼盘包括创维乐活城、万科城、溧水万达广场等。

也就是说，预计到2018年，南京轨道交通总运营里程数将达到377公里左右。

除了这三条即将通车的轨交线路，南京在建或即将开工的地铁线路还有不少：

5号线在建中，近日福建路站、新亭路站、科宁路站、大中桥站等4站点具体位置已敲定。线路起于江宁吉印大道站，终于鼓楼方家营站，线路全长37.4km，计划2021年通车。

6号线试验站为与7号线换乘的万寿村站，招标工作已完成，计划于2017年底前开工建设、2022年通车，途径栖霞区、玄武区、秦淮区、雨花台区和江宁区，线路全长32.5km。

7号线选线规划设计方案获批，全长约35km，途经栖霞区、鼓楼区、建邺区和雨花台区，预计2021年通车。7号线开通后将成为南京首条无人驾驶的地铁线路。

11号线一期已开始全线勘察，顺利的话有望12月中旬左右完成勘察工作。根据规划，线路全长约27km，规划建设期为2017年至2021年。

宁句城际线路全长37.2km，今年力争试验段开工，明年全线开工，2021年建成通车。

1号线北延工程、2号线西延设备采购招标代理、招标咨询项目招标公告已经发布，9号线一期、10号线二期、3号线三期等线路进行了次环评公示，开工日期越来越近。其中2号线西延线线路全长5.59km，预计2021年开通；1号线北延全场6.54km，预计2020年通车；9号线一期全长约18km，计划于2021年通车……

按照南京地铁建设计划，到2022年，南京运营的轨交总里程数将超过500公里。

南京地铁2022建设规划图

图片来源于“宁东萝卜”

“地铁一响，黄金万两。”地铁便捷、快速、高效，有效缩短城市内部不同区域的时间距离，对房价的影响力毋庸置疑。

在城市地铁建设过程中，主城和郊区，谁受益更大？

一般来说，城市地铁开通早期的线路多连接主城和郊区，几乎没有城市在地铁建设初期就直接开建郊区直通郊区、不经过主城的地铁线路。地铁线路开通越多，经过主城的地铁线路就越多，地铁线路会率先在主城核心区域联络成网。随着新地铁线路的继续开通，这个地铁网络的范围会越来越大，地铁网范围向郊区蔓延；同时，开往郊区的地铁会越来越远，延伸至远郊、都市圈。

地铁对沿线站点附近的房产、土地有作用。但单条地铁线路辐射的范围有限，从一般人的感受来说，距离地铁站1km以内、步行15可到达，这样的小区的可以算是真正的地铁房。如果小区距离地铁站站点超过1km，往往就需要通过其他交通工具（如自行车、电动车、汽车等）才能到达地铁站，该小区居民乘坐地铁的便捷性会大打折扣，小区享受到的地铁利好也就有限。

在城市地铁开通初期，几乎每一条地铁线路都会经过主城，主城居民有较多机会享受地铁利好；对于地域广阔的郊区或新城来说，地铁只对站点周边的小区有意义。

但到后期，随着轨交线路开通的越来越多，地铁线路覆盖主城，主城进入“地铁饱和”状态，郊区轨交线路增多。新建轨交线路对主城小区、楼盘房价的提升作用减弱，对郊区、都市圈利好较大。

简单来说，城市建设开通的轨交线路越多，对郊区、都市圈的利好越大。城市地铁建设后期，地铁对主城房价的提升作用不大，但能够极大地拉高郊区、都市圈房价。

轨交拉近主城与郊区、都市圈的时间距离、心理距离，弱化居民对郊区置业的抗性，减小主城与郊区房价的价差。随着城市轨交线路的密集开通，郊区的房价会加速追赶主城。

知名自媒体人“朱红之泪”这么评价轨交对城市房价的影响：“轨道交通发展到后期，郊区地铁房的涨幅大于市区，环线差距逐渐缩小。”

未来五年，南京轨道交通线路密集建设、开通，随着时间的推移，南京运营总里程数很快将超过300公里、500公里。全城地铁出行时代到来，郊区的房价，将加速向主城房价看齐。

南京轨交大开发时代，主城与郊区房价差会存在，但价差正在缩小。