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中航国际社区即将开盘,这个板块又要火了…

流年 2017-10-26 12:08:58

Part 1 | 壹

今日土拍,一直到角逐了近5的燕子矶G51地块被中海收入囊中,才终于宣告结束,也再次将燕子矶这个曾经混沌让人弄不清定位的尴尬板块“送上了热搜”。

位于地块西北侧900米处的G33地块、G34在7月12日的土拍中分别被金科和佳兆业拿下,这两宗纯居住地块体量为G51地块的1/3-1/2,实际楼面价23000-24000元/㎡。此外,地块南侧1.8公里处为威海华发G29、华润G32两宗商住地块,实际楼面价分别为12554元/㎡、9191元/㎡。

而另外一幅燕子矶G53地块,同样引人关注。

去年已经预公告的G53地块时隔一年之久,终于在今年10月挂地出让。本幅宅地经过107轮竞拍,最终栖霞建设以总价17.6亿元拿下,成交楼面价19955元/㎡(扣除11000㎡保障房建筑面积,折合楼面价22798元/㎡)。

目前,迈皋桥板块内几个楼盘均已售罄或接近收官,几乎没有库存。土地方面,区域内更是断供了3年之久。此次出让的地块距离迈皋桥地铁站大概在1.5公里,步行需要15-20,且规划6号线从地块周边穿过,周边建设有万谷·慧生活、金盛百货等综合体,配套富余。

Part 2 | 贰

目前市面上刚需的门槛越来越高,很多都人都将选择目光聚焦在了禄口、溧水、六合、江宁滨江。而优质的高价盘改善房源又迟迟没有入市。像燕子矶这样近主城、总价可控、商业、教育、交通等各项规划可期的板块,越来越成为了很多实力较强的刚需,以及周边板块内改善客户的选择。

打铁趁热,今日大会刚结束就连下4张销许,其中就包括燕子矶核心区的中航国际社区。据朋友圈及房产局消息,燕子矶中航国际社区已拿到6、7、8号楼预售许可证。

本次加推户型为89、95、115、140㎡,2梯3户,共计推出372套房源,明日(10月26日)上午9点-27日中午12点在售楼处登记。

Part 3 | 叁

在描述一个板块时,会经常看到各种柔软的软文及很硬的软文。比如,分析一个板块,啊,未来,这里有地铁几条、商业若干、学校若干 ……其实,任何一个全新规划的新城区板块,都会有商业、学校及其他配套,这是基本规划原则。

定位的级别,才是最根本的。定位的级别决定了学校、商业、资源的层级,比如,有的商业只是满足本小区的需求,而有的商业面向区域、甚至全南京市或更大的范围。有的学校只是聊胜于无,随便安放,糊弄一下,并不承载区域发展、人口吸附、甚至提升区域整体教育质量的众人。而有的学校却是隐蔽性的动力引擎,会带动一个区域的整体发展——撬动人口。

在之前发布的《南京市“十三五”城乡建设规划纲要》中,是把燕子矶作为与鼓楼滨江、铁北、铁心桥-西善桥等列在一起的老城改造升级,文件原文是这样描述的:“重点推进鼓楼滨江、铁北、铁心桥—西善桥、燕子矶等片区城市更新与改造,提升老旧城区功能品质。稳步推进主城工业片区“退二进三”工作,积极做好搬迁改造片区规划和引导,完善片区综合交通设施和公共服务设施建设,进一步优化空间布局,改善城市环境与功能。”

南京作为一个二线城市,而且还非常体制化,自上而下的“有形的手”才是最强大的力量,它拨弄着资源并选择性倾斜。

谁忽略这点,谁就不能理解南京这座城市。

Part 4 | 肆

在2016年的地价游戏中,南京有8个纯粹的刚需板块消失,燕子矶赫然在列。

这个原本的刚需重镇,新建商品住房销售均价已由原先的1-2万元/㎡,上涨到了2.5-3万元/㎡。很多人对于燕子矶的印象或许还停留在以往那个堆满工厂的南京郊区,化工厂满地,走过去,甚至空气里都有呛人气息。

然而如今的燕子矶新城,也早已像它的名字一样焕然一新,改头换面——是的,这里的焕然一新是指大多数都拆掉了,荒芜一片,空白纸一片,除了一些正在兴建的住宅。

这些巨大建筑,像一根根巨大的手指,在询问着天空。

燕子矶的关键词:近主城,整体规划

燕子矶楼盘的优势亮点:便宜

有人喜欢安稳确定的板块,而有人更喜欢波动性大的板块,这意味着机会。

当然,也有人担心之前化工厂的毒地影响,甚至有买房人去燕子矶某楼盘看盘,有销售告知:本楼盘地块绝无污染,其他地块不好说。

不管怎样,坊间传说也好,历史影响也罢,不可否认也影响了信心和开发商定价,目前在售楼盘均价毛坯2.6万,精装3万。在六合地价都破万的世道里,距离新街口直线距离11.1km的燕子矶并不算贵。尤其是今年的土拍,将燕子矶地价刷高到23681元/㎡—— 与江北新区、江宁淳化的地价差不多了。

燕子矶距离新街口:11.1公里

距离 奥体中心元通:18.9公里

距离江北新区核心区:15.3公里

交通:南京地铁1号线北延工程,预计2020年建成。和燕路过江通道提前开工,将来从燕子矶新城去江北会更加方便,当然还有其他地铁6号线、7号线陆续兴建。

教育:南外仙林分校燕子矶校区、晓院附小燕子矶分校、栖霞区特殊教育学校三个合作办学的新学校签约。目前南外燕子矶校区已经开建,预计两年内完工。未来新城规划学校共计43所,其中小学10所,初中6所,9年一贯制2所,高级中学2所,幼儿园23所,以解决燕子矶的上学问题。

医疗:有望迎来家三甲医院,据栖霞区网络发言人的回复:三甲医院前期方案研讨已发动,正在主动招商中,预计今年将正式确定医院。

商业:马群花园城后,招商蛇口在南京另外一个项目格外引人瞩目。它就是燕子矶花园城,可以说是马群花园城2.0。南京主城区双地铁购物中心,6号线、7号线双地铁交汇点万寿站,地下B1层,交通可达性强,是主城区除新街口外,双地铁购物中心。

马群花园城效果图

事实上,南京人对于燕子矶的看法颇为矛盾,一方面也是主城区的拓展,文化与历史感强,地缘客众多,另一方面又为化工地而担忧,为规划落地和板块定位层级而不确定。

纠结之中,博弈之下,价格中规中矩,接下来的去化会比较理想。这么多土地的供应,思考一下,未来发展不可小觑,众多楼盘展开广告厮杀,至少保证了媒体曝光量。下一个河西南不好说,但2.6万的价格,我觉得很硬实——毕竟,价格是非常重要的考量。

对于投资而言,价格到位就是亮点。

另外,仁恒作为南京溢价能力的开发商,目前与安居合作,共同开发燕子矶项目,这也给燕子矶提振。

但必须理性的说,如果仁恒去一个区域,还仅仅是合作开发,就能让一个板块嗨翻。仁恒分量越重,只能说明这个板块的分量越轻。毕竟,在南京,仁恒楼盘的区域是在河西。而且,仁恒也不具备把一个板块提升到超越全城的高度。

历史上,南京仁恒意味着溢价,但并不等于给业主赚钱多。2010年仁恒G53售价就2万,直到这一轮大牛市,G53如今是5万多。才勉强解套和赚到钱,跑不赢大势。

关于燕子矶,也有一个疑问,江北新区核心区是举全省之力发展,河西南则是南京的总部经济与金融中心定位,南部新城的地理位置优,也是交通枢纽及商务中心的定位,大校场机场板块也是秦淮区的压箱宝,而燕子矶的定位级别是栖霞的区级,它的核心优势是什么?栖霞投入的核心资源是什么?

但不管怎样,燕子矶满足了几点:全新、规划、齐整。

Part 5 | 总结

关于燕子矶,房产投资的话,可以关注面积适当的户型,不可贪图买太大的户型,导致“面积-地段”错配。

融创玉兰公馆是板块内精装楼盘,户型好,品质好,口碑也好,与其他毛坯邻居楼盘相比,自住属性更重。而中航、弘阳、金浦等,面积、功能紧凑实用,总体而言非常不错,投资属性比融创玉兰公馆为重。

燕子矶不缺历史与风景,不缺文化,明代徐渭有诗《燕子矶观音阁》:“青山如美人,楼观即奁妆。若无一片妙,镜丽苦不昌。兹石一何幸,值此江中央。上乘巨构支,下集帆与樯。朱碧得水鲜,凫雁拂波光。烟雾不见海,神去万里长……”关于燕子矶,清代乾隆皇帝也有诗云:“飞阁临江宝筏然,普门愿力度人天。我闻不住是常住,底用孤舟铁锁牵。”

可能缺少的是信心,还有关于定位与核心优势的疑问。有一些不确定性,然而,“不确定性”不就意味着可能的增值空间吗?

总之,燕子矶目前房价不贵,有很好的保值意义。对于城北居民,对于老房换旧房、杂牌换品牌的地缘改善客,根据切实需要,可以买。

一位朋友所言有水平:燕子矶一定程度上可以对标江宁九龙湖:

江宁开发区vs新港开发区,大量的年轻人需求

南师附中江宁vs仙外燕子矶

一号线+三号线+五号线vs一号北延+六号线+七号线

百家湖商圈vs1872商圈

因为开发级别不同,将来房价不会和河西南平行,但开发历程会比较像河西南,1872活脱脱就是城北的海峡城。

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