关于房地产税推出时间！所有人都错了！

作者| 暴哥

来源| 暴财经

昨日，人民日报刊登了财政部长肖捷关于加快建立现代财政制度的文章。其中因为涉及不少关于房地产税的内容引起了广泛的关注和讨论。

暴哥也简单说说自己的一些理解。

首先我们先来看看肖捷部长在人民日报的文章是怎么说的。

关于房地产税的最主要内容如下：

按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税，适当降低建设、交易环节税费负担，逐步建立完善的现代房地产税制度。

暴哥以为这里面有几点十分重要：

，房地产税推出时间。现在不少人说，2019年立法，2020年落地？这个结论可能所有人都错了！

根据《贯彻落实税收法定原则的实施意见》的要求，新开征税种，一律由法律进行规范；将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范，同时废止有关税收条例。力争在2019年完成全部立法程序，2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。

目前，中国除了个人所得税、企业所得税、车船税以外，其他税种都是以条例或者暂行规定的形式，也就是没有经过人大授权，以法律的形式征收。那么根据税收法定原则，2019年要完成全部立法，2020年要完成改革，那么这可能意味着，对于把条例修改为法律的这部分，2020年要完成，而对于新税种可能2020年以后才能通过执行。

暴哥以为，就房地产税的设计来说，其是一个针对土地、房产等一些附着在土地上的财产税目体系（里面可能会包含很多具体的税种，针对房子的房产税位列其中），是一个新税，而我们存在31年之久的房产税则是已有的条例。

根据贯彻落实税收法定原则的实施意见，新开征税种要先立法，而已有的条例在变为法律后则被废除，那么这就产生一个问题，是不是要先废除已有的《中华人民共和国房产税暂行条例》之后才能正式给房地产税立法呢？还是说变更《中华人民共和国房产税暂行条例》的规则吸引合并其他涵盖在房地产税里面的税种？

有这些疑问是因为这直接关系到究竟何时才能够推出房地产税，而这个疑问也是几乎没有人提出或者直接一笔带过的。

如果是修改条例上升为法律，那么更有可能是2020年就完成；如果是先废除《中华人民共和国房产税暂行条例》在另行设立新税，那房地产税的推出时间其实并不能从《贯彻落实税收法定原则的实施意见》中看出来，也就是并没有具体时间表！（这是暴哥，几乎所有公众号没有的）

暴哥昨天对房产税的时间提出质疑，今日人民日报中央厨房夜撰文表明：2019年完成全部立法程序不是指房产税立法

第二，房地产税的征收标准。

1986年推出、2001年修改过一次的《中华人民共和国房产税暂行条例》是以房产的原值减去免除征收的部分为基础征收房产税（不是按照房产的同期的市场评估价值），且具有很广泛的免税范围，比如具体标注的有五类免征：

一、国家机关、人民团体、军队自用的房产；

二、由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产；

三、宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产；四、个人所有非营业用的房产；五、经财政部批准免税的其他房产。

在第四类明确规定，个人所有非营业用的房产处于免征范畴，所以目前我们并不是没有房产税仅仅是不征收而已。

除了明文规定的五类以外，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》地方还有权自主确定哪些房产不征税。（今年陕西、宁夏出的房地产税乌龙说的就是这个）

也正因为这么多的房产不征收房产税，所以就意义而言，房产税金额一直都不多：（2016年财政收入16万亿左右，而房产税仅仅2200亿，今年前11个月是2400亿，占比1%左右）

房产税历史变动数据

而如今根据财政部长在人民日报中的消息，房地产税的计税依据发生了重要变化，不再是房产税时期按照原值计算，而是根据评估值作为计算依据，也就是税基。

这个改变无疑是大大提升了计税标准。

第三，房地产税中降税的部分。

关于房地产税这个税目体系，大家只是盯着持有环节的房产税，而忽视了其他细节，比如如果其他环节的税目征收发生变化，一样会对我们缴税产生影响。

财政部长提到：适当降低建设、交易环节税费负担，这两个税一个能够降低开发商的最终交付成本，降低楼面价，一个能够降低购房者购房的一次性成本。

这两个作用在一起其实等于降低了我们买房时候的成本，对于购房者来说算是有好处的。

第四，房地产税税率。

税率方面，想必是根据地方政府自身的情况，当地的居民收入情况具体做出规定。

如果我们只看持有环节的税，那么上海和重庆作为试点的房产税（持有税）可以一定程度作参考（也就仅供参考）：

从这个表里面大家不难发现，收税范围太窄，税率也不高。在这么个税率标准和征收范围之下，效果如何呢？

暴哥近查到了上海市的房产税，从2011年开征到现在税金总额为42.6亿，而上海市的本级财政收入是多少？5337亿，也就是说房产税是上海市本级财政收入的一个零头。重庆如何？压根没查到数据。但从更广泛意义的涵盖了市一级一下收入的房产税来看一共也不过五十多亿，仍然不多。

上海本级房产税变化

从上海和重庆的试点经验来看，其实运行下来并没有达到预期的目的，起码对财政收入的贡献不大。那么既然这样，对一线城市和一些部分二线城市来说，未来房地产税中，可能税收办法会做出比较大的调整，梯度设置会更加合理，税率也会更合适，覆盖面也会更广一些。对于超标严重，房产多，人均面积大的按照累进制会有惩罚性的税率。

而一些小城市，暴哥以为可能根本不会征收持有环节的房产税，或者就算征收也只是采取目前上海和重庆试点的办法，因为对这些城市来说，无论在怎么依靠房地产税也很难成为财政收入的主要来源。

在房地产税里，其实还有有一个很关键的问题是几乎没有人提到，这就是和土地相关的税，非一次性缴纳的税，也就是持有环节的税会征收吗？又该怎么征收呢？（原本交了70年租金，还不需要交管理费吗？这个问题没有任何细节供参考）

这个问题很重要，因为土地如果被征收持有税，那么对于开发商来说其实是长期成本增加，需要一次为依据重新核算土地价格和最终的楼价，而购买者显然也离不开被转移支付的可能。

大家要知道，现在我们是在进行财税体制身体的改革，纵然房地产税牵一发而动全身，它也是仅仅是我们整体财税制度服务的，是改革的一部分，而不是全部。

除了房地产税还有一个税和我们很多人相关就是个人所得税。

个人所得税和房地产税一样，都被财政部长分在了完善直接税体系这个内容里。

想必不少人可能认为目前个税所得税的税目设计可能对自己有些压力，但如果从别的税收结构来看，似乎又会产生另外一个印象，个人所得税太少了。

下面是澎湃制作的中美税收对比：

我们会发现，美国的个所得税占到了政府税收的一半，而特朗普税改里面强调的企业税仅占其政府收入10%；中国方面个税仅占政府收入的16分之一。中美对比来看，个税实在太少。

但是大家要知道在消费税和增值税里面，我们每一个人都是贡献了很多税金的，那么把上述增值税、消费税、个税加起来其实也不少了。

但问题出来了，无形中我们缴纳的税并不是和我们收入有关，而是通过我们的支出上缴了，就个税个体而言，其实已经被贾康所说边缘化了。而且真正缴纳个税的人数，只有2800万人缴纳，占总人口的不到2%。

这个结果意味着缴纳个税的觉得负担大，但大量没有缴纳个税的人（排除不满足起征点的）其实某种程度上享受了缴纳个税同胞的利益。

个税边缘化其实产生了几个负面作用，一个是我们被其他环节可能征收了过多的税，一个是因为个税收不上来，所以需要从其他环节找补，也就加重了对于其他可能被开拓税源的依赖。那么房地产税算不算被找补的一种税呢？暴哥不是财税专家，但是感觉应该算。

所以，为什么我们要更宏观的看问题就是因为，房地产税其实除了是一种抑制人们炒房预期的工具以外，还在某种意义上是目前财税体系不健全的一种变相被动结果，是为了提高地方财政收入不得不做的一个步骤。

所以说当我们谈论美国税改，注重“降”这个词的时候，其实没有多少人关注，我们最应该做的，应该先做的不是降税这个动作，而是完善财税体系这个动作。如果我们的财税体系不健全，很多地方拧巴着（该缴税不交税的情况太多），那么降税的实际效果，其实也是有待商榷的。

最后，暴哥想说，对于大多数人来说，最关注的的可能无非是房产税来了，会怎么影响楼市？房价会降吗？

这个问题其实很好回答，能也不能。能是因为由于社会各界对于房地产税降房价作用的预期都很高，所以只要这个预期在，那无形中就能够影响一部分买房者的行为，而且越是开征前越是作用大。

但开征之后，长期影响来说，参考国外的案例，除非是高到一定程度，否则只能平抑房价的波动性，无法逆转趋势性。

霸王别姬里面说不疯魔不成活，如今对某些人来说，房地产税（其实对于这部分就是指房产税）俨然成了不疯魔不成活的存在了。

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