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意外!本周五,北京出台“20年使用期土地新政”成“房产税出台明确信号?”2018年首月南京新房库存激增,达到2016年5月水平

房王 2018-01-13 16:11:57

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导读:关于房产税?说法太多!2018年立法、2020年正式开征……每一次相关信号的释放,不由的让中国高房价的“菊花一紧”,“悬在头顶的达摩克斯之剑终于要落下了?”

本周五(1月12日),作为2017年楼市调控标兵的帝都北京再出“原创”新政:推出“20年使用期”新政,业界评论该新政将便于房产税征收办法的落地,对未来楼市影响深远!

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“20年使用期”的土地,期满开征房产税?

1月12日一大早,北京日报旗下的公众号发布了一个重磅消息:使用期限只有20年的土地出现了!一般来说,住宅用地使用期限是70年,商业办公为40年或者50年。20年使用期限的土地,则是“头回见”!

据北京日报报道,《北京市人民政府关于加快科技创新构建高精尖经济结构用地政策的意见》即将全文公布,北京将在19个重点区域中启动“弹性年期出让土地和土地年租制”,除了极特殊情况,土地流转年限缩短到20年以内!

但是,这些20年使用期限的土地都是“产业用地”而非“住宅用地”。据称,这份《意见》将率先在国务院和市政府批准设立的开发区、产业园区试点,拿地的企业必须是“高精尖”企业;禁止企业擅自改变土地用途、变相进行房地产开发。

业界评论称这是北京为了降低营商成本而采取的重大新举措,其目的是为了降低北京鼓励的“高精尖企业”的用地成本。年限短了,土地价格自然会降下来。对于企业来说,先付20年土地租金,将来看情况再决定续不续期,更加灵活机动。

“土地20年使用期”,该新政真的是北京原创吗?非也!早在2013年,深圳出台了“前海深港现代服务业合作区土地供应暂行办法”已经首批推出了20年期限的产业用地。

按照深圳当时的“办法”规定,“自用的产业用地,可以分期出让、分段计收地价。首段出让年期可为二十年,后续分段年期为十年。具有重大影响和特殊意义的产业项目用地的自用部分,可按法定最高年限出让。20年期满,符合产业发展导向、企业经营状况良好的,可以在缴交市场地价后续期;未达到续期条件的给与适当补偿后收回土地使用权,对用地和建筑物重新安排。”

业界评论称,北京这次“土地新政”是对深圳前海经验的一次“学习”

但从北京2017楼市调控的手法来看,此次北京的土地新政一定会比前海力度更大、而且极有可能会有“新的创新”。

假如“20年土地使用期”运用到住宅用地当中

其实北京的“土地新政”完全可以推而广之,使用到住宅用地的转让当中。

比如推出20年使用期的住宅用地,期满之后开征房地产税。甚至直接推出无土地转让费用的住宅,从建成入伙当年开始征收房地产税。

由于房价主要由地价构成,建筑成本占比较低,如果“这样做,很明显会导致房价大幅下降(持有成本大增)”

目前在一线城市,地价占到房价构成的70%,比如北京某区域新房价格是每平米10万元,采用“零使用年限”方式转让的土地上兴建的新房,售价可能只有每平米3万元,但需要从入伙当年开始征收房地产税。

业界专家称,“房产税之所以迟迟未能出台正是因为商品住宅的使用年限是70年,也就是说购房者买房时已经缴纳了‘70年地租’,如果再征收房地产税则是‘重复征税’。但如果对‘零土地使用年限’的住宅征收房地产税,则没有法理上的障碍。”

也就是说,北京的这则“土地新政"如果一旦使用到住宅用地上,则很有可能成为“房产税出台的信号”

业界也有评论称,“就算土地20年使用期只针对产业用地,对楼市的影响仍然非常明显。土地使用的成本降低了,则营商的利润增加,无形中增加了城市的竞争力,这种竞争力当然会吸引更多人口流入,最终给住宅供应带来新的压力。”

2018年首月,南京楼市新房库存飙升

你可能没有想到了的是,南京在经历了2017严格的楼市调控之后,高房价虽然已无法肆虐,但是新房库存量却在悄然激增。截止2018年1月12日晚8时,根据南京网上房地产的最新数据,南京全市可售新房套数已飚升至27093套,恢复到2016年5月份的水平。预计下一步“去库存工作”将再次提上议事日程。

根据网上房地产的权威数据,2016年4月份,南京房地产市场的新房库存量跌破“3”字头,可售新房套数降至29770套,较一年前缩水一半;2017年3月,新建商品住宅的可售套数仅剩19965套,首次降至“2”字头以内,创下历史新低,房源供应量处于相当吃紧的状况。此后,南京楼市的新房库存长期保持在2.2万套-2.4万套之间,即使是在连续出台多轮调控政策之后,房源销售依然未受较大影响,就南京房地产市场的规模而言,这一数值处于供不应求的市场关系当中。

南京楼市的“供求关系”发生逆转发生在2017年12月。

上个月仅前10天,南京全市有多达20多家楼盘领取销许,向市场推新4000余套新房,来自江北、江宁、城东、城北等地的楼盘出货量最多,就江北华润国际社区一家楼盘“一次性便拿端出了近1200套房源”。上市量的增加,使得南京楼市的库存量增长迅猛,

(2017年12月南京楼市上市楼盘)

上市新盘的“受追捧程度”大不如前是导致房源库存增加的原因之一。年底传统的市场淡季加之2018年楼市趋势不明,让市民的购房热情降低。根据相关数据统计,2017年12月中旬以来开盘的项目中,只有三分之一的楼盘被“日光”,另有约三分之一销售量在八至九成,剩下的销量只有五六成左右。不过,近期人才新政放开之后。按照指标,南京每年40周岁以下先落户再就业的本科毕业生将多达20万,未来预计可以为楼市贡献更多购买力。

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