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大降61%,各地死扛房价!最新情报,任志强说了2018重点关注这个……

楼市南京 2018-02-09 18:05:12

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2018年注定是房价最“稳”的一年?是政策最“严”的一年?最近的1月份全国主要一二三线城市成交量下降明显,“十年一轮回”之说再次出现,期待新的政策能来,又怕它乱来……

NO.1|壹

2018年1月超八成城市成交环比下降

根据中国指数研究院最新数据显示,2018年1月,一线城市成交量同环比均降,二三线代表城市成交量环比有不同程度回落,同比呈上扬态势。环比来看,其中长沙降幅最明显,为61.02%,北京次之,降幅近6成。

分各线城市来看:

一线城市成交面积环比下降27.92%,其中北京、广州降幅较大,均超30%;一线城市同比下降2.65%,北京降幅显著;

二线代表城市成交面积环比下降18.97%,同比上升23.89%。三线代表城市成交面积较上月下降6.25%,同比上升18.70%。

南京1月份商品房住宅供应量大幅下跌,环比跌81.33%、同比跌7.73%,成交量环比跌6.99%、同比涨49.81%,符合楼市盘整期、传统销售淡季的规律。

NO.2|贰

成交量下降背后的主要原因

1.房贷利率上浮,购房成本增加

2018年,除上海外,一线城市首套房贷利率已普遍在基准上浮5%-10%;而部分二线城市如南京、苏州、武汉、天津等首套房贷利率上浮15%是主流——这意味着今年年初首次贷款买房贷款100万元,要比去年年初累计多支付约20万的利息。

在2018年严防金融风险、金融去杠杆的政策基调下,预计2018年整体按揭额度仍偏紧,同时首付来源将受到严格管控,房贷利率预计将继续上行。

2.调控力度不放松,市场观望情绪浓厚

从1月份地方省市密集召开的政府工作会议来看,加快住房制度改革和长效机制建设,增加土地供应、优化供应结构,加大租赁市场供地力度、多渠道筹措租赁房源,将是各地2018年建立房地产市场长效机制的工作重点,各级地方政府都会积极响应租赁政策的落实和发展。

NO.3|叁

任志强最新观点看房地产未来

在2018(第九届)中国地产领袖年会上,华远集团前董事长任志强和北京师范大学金融研究中心主任钟伟以“谈透2018的中国房地产”进行了一场对话。

对话中提到:2018年、2019年政策会放松吗?2018年整个房地产的趋势会有什么变化?

任志强:我个人一直觉得可能要开两会之后,因为他们要修改《宪法》,我们得看看《宪法》修改成什么样,1982年修改《宪法》就是把土地变成公有制,这次如果把土地变成私有制,那就大变了。我只听说国土资源部长说政府不再控制土地,或者不再单向控制土地供应了。是不是暗示着我们《宪法》要修改,这个搞不懂。如果发生这种变化的话,可能你们现在猜的什么都是错的。因此我们要看看最终《宪法》修改成什么样,才能决定2018年最后发展什么样。

钟伟:我个人倾向于认为还是会的。为什么今年会有所松动?去年年底的经济规律会议货币是紧的,关住货币的紧闸门。财政也是紧的,只优化支出结构,跟2016年的经济工作会议的措施是完全不一样的。土地和房地产调控这块前面还是老套路,多剔除供给,满足多层次的需求,最后还有一个就是分清中央政府跟地方政府的事权,实现差别化的调控。

现在两会还没开,大家要争自己两会中的位置,所以目前的政策是最紧张的政策。开完两会该干活的时候心态就不一样了。

总体上新房价格今年有巨大的上涨压力,但是地方政府面临的调控压力不会让市场涨那么高,二手房的市场在五六月份会上涨比较明显。

本文由“壹伴编辑器”提供技术支持

昨天(2018年2月8日),任志强先生出席了华远地产年会。会上,任老再次分享了一些观点,给出2018年形势预测。

调控政策如不动:

1.销售下降

2.新开工增幅下降

3.投资增速下降

4.房价下降城市增加。

这次给出了四个“下降”,其实也是任老早些时候在“第十五届中国地产风云榜”上给出的观点,在“现有政策不变”的前提条件下,短期走势会出现“三个下降”,“三个矛盾”集中,但是“政策可能会有松动”。

“三个下降”

1、2018年房地产投资一定是稳中有降

假定现有政策不变,比如房地产政策不变、防范金融加杠杆的政策不变。

2、房地产开发面积下降

2017年,从竣工情况来,房产销售近17亿平方米,其中3亿左右是现房,但是竣工面积只有10亿多。这两个数字的差距越来越大。

3、房价下降的城市会越来越多

2017全国平均房价超过1万元/㎡的城市从19个增长到41个。2018年,如果减少了棚改的数量,对房地产的影响是巨大的。

从去年的情况来看,2018年将成为房地产还贷高峰期,今年1月份房地产企业最活跃的都在拼命融资,包括从境内和境外。1月份最典型的就是开发商要拼命找钱,也看到有很多开发商开始没钱了,在拼命地卖房补窟窿。

“三个矛盾”:

在政策不变的前提下有很多矛盾非常集中。

第一个矛盾:从去年的情况看,一线城市开工面积大幅度负增长,其中最严重的城市-46%。如果一线城市人口继续增加,而开工的面积大幅度下降,将会对价格产生巨大影响。

第二个矛盾:中部地区和西部地区去年投资高速增长,但中西部地区并没有那么多人口支撑。

第三个矛盾:房地产对土地财政和财政税收的影响巨大,大概占到全国财政税收的40%、地方的36%左右。如果2018年房地产投资下降和销售下降造成财政收入大幅下降,地方政府还有没有能力去支撑财政支出,这将影响到政策的调控。为什么有些地方政策会做适度调整,因为是因城施策,所以“饿”的城市就会想法多“吃”一点。

本文由“壹伴编辑器”提供技术支持

结论:

1.重点关注两会后,《宪法》的修改结果。

2.土地财政依赖度越大的城市,其首先放松限购的可能性就越大。比如一个土地财政依赖度高的城市,同时又具备以下特征:

一二手房价倒挂;

地王迟迟未动工或捂盘;

土地出现流拍或者溢价率走低;

当然这类城市要放松得有很好的说辞。

总有一种经历让人怀疑人生:2017年3月北京买房、2018年1月底杀去炒币、2月股市满仓……

网友吐槽:楼市凉凉、全球股灾,今年啥都没学会,接盘的功力倒是大涨,该转行玩杂耍了……

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