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地产观察 | 金三银四,我们要买房吗?(内含语音版)

苏南房地产观察nj 2018-02-24 20:43:26

申明:以下文字,仅代表作者本人观点,与本人所处公司和机构无关。

本公众号法律顾问:北京大成(苏州)律师事务所 叶云开律师。

苏南楼市成交数据支持:金刚石房地产云数据系统。

文 | 周公子 苏南房地产观察创始人

十年前一场大雪,冰封苏城;弹指间,十年须臾又过,2018年以这场雪拉开了序幕。

这是否意味着又是一个地产小年?

很多年轻的地产人十年前可能尚未毕业,但对于年过三旬的中年地产人而言,2008年意味着刚入行的迷茫和岁月的不堪回首。

从地产人朋友圈来看,尽管诸多售楼处过年不打烊,但成交实际寥寥,效果一般。

如今春节长假已然告罄,随着开工大吉的红包发放完毕,一切似乎都回到了原先的轨道。

我们揣着多了三斤的肥肉,回到这个城市,收拾身心,重新出发,努力在2018年谋个好的前程。

简单回顾一下春节,我们聊得最多的话题是什么?

怼。

这个字真的很形象啊,聊得最多的是房子。

股市休市可以不谈,因为节前太伤人心,而且总给人虚无缥缈之感。

房子则不然,因为无论从一二线还是三四五线来看,2017年的房价都是往上走的啊,尤其是苏南地区(常州尤甚)。

也就是说,房子作为大多数中国人的最重要资产,在去年是升值的,大家都赚钱了。(不要问我谁亏钱,这事不能参考守恒定律)

也许正因为如此,上位者不能眼看所有民间资本甚至银行资金都投进房产,所以才会不停加码限购、限贷甚至限价、限售政策。

这股借着国家级别的发展红利政策而趁机投资的全民风潮应该被遏制一下,否则经济民生无法收场。

近年来,各种民间投资的闹剧层出不穷,印象中记得的有炒兰花、炒邮票、挖玉石、卖玛卡,大多数后知后觉的人基本上亏得血本无归。

第一批炒作概念的人,才是赚得盆满钵满。

无非都是击鼓传花的游戏罢了。

炒房一族却是神奇的存在,90年代的海南地产泡沫,2008年的全国性房灾已然过去多年。

相对于其它投资,在经历了这么多年的坎坷后,国人终于明白,房子是最能保值也最能增值的。

等到如今才明白,似乎已经晚了。

因为这张船票,已然越来越贵,你买房所付出的成本越来越大,而机会也已经不多。

这个为数不多的机会(以人头、户口、名下房产为单位),成为你和你的家庭摆脱阶级固化,努力往上一层级奔去的惟一希望。

对不起,我这样说有点残忍了,但这是事实。

好事儿不能都占着,哪怕你钱再多,也不可能再买更多房子。

但聪明人都知道,房子再多没用,需要把手里的那些“不良资产”给早点脱手,优化成“优质资产”。

也就是说:房产成交不会停滞,只是在不断优化。

这也正是2018年苏南房地产市场(尤其是南京、苏州、无锡等城市)的最主要趋势之一。

另一个趋势是,首置者(刚需)赶最后一波机会。

最后一波勉强能买得起房的刚需必须得赶紧出手了。因为接下来的房地产买卖市场基本与你无关(你再也买不起了)。

昨天我语音接受了【苏州广电FM91.1 7:00-8:00《苏州新闻》】语音采访。

大家可以看如下文字,也可以直接点击。

问题一:苏州未来两个月纯新盘上市偏少,苏州的房源供应是不是不足?

答:苏州今年春季的新推盘项目少,跟土拍有关系。打个比方,面粉和面包,缺少面粉,面包肯定就比较难做。

2017年苏州(含吴江)住宅部分的土拍成交面积约350万方,而商品房全年的签约面积大约为550万方、四万四千套。

截止到2018年2月23日的数据,目前苏州库存42720套。从中长期来看,这个供应量是不足的。

不过短期来讲,除了为数不多的新盘首次推出之外,苏州还有不少的老面孔会争取在3月4月拿新的预售许可证,争取在金三银四多冲一些量。

所以简单小结一下,新盘少不代表房源在萎缩,三四月份还是会有不少房源上市,买房人目前有的挑。

问题二:关于2018年的苏州房价走势和市场判断。

答:目前苏州的住宅楼盘不涨价的原因基本分为以下两种。

第一种,是因为限价的原因,本身就顶着备案价在卖,没法往上涨价;

第二种,2018年的春节比往常要晚一些,整个2月份基本上成交很少,所以各房企必须在三四月份冲指标,在市场没有得到特别大的利好刺激情况下,涨价是不太明智的。

关于2018年的房价走势,从近年来苏州的房价走势来看,一路走高,尽管2017年成交量是近四五年来的新低,但成交均价破两万,也是创了历史新高。

这个房价除了跟市场有关,还跟土拍价密切相关,楼面价涨了,房价不可能低。

随着去年土拍的新项目上市,可以肯定的是,2018年的苏州房价还要涨。

问题三:今年房贷会否进一步收紧?

答:在大形势下,2018年银行房贷的额度不会特别宽松,相对的,对于贷款人的征信和资质要求会越来越高。

这就给开发商的销售回款,带来了比较大的问题,因此很多开发商2018年对于销售的考核重点已经从认购、签约转成了回款,这个是重中之重。

买房人值得关注一下。

综合以上三个问题,【苏南房地产观察】认为:未来房价将持续攀高,银行的贷款难度和成本也会提高和增加,如果有购房资格和意愿,且具备买房能力的家庭和个人,可以考虑在接下来的三四月份出手买房,这个时机还是比较合适的。

以上预测和建议,适用于绝大多数刚需和投资。

即将到来的金三银四,是均价两万以下楼盘上半年出货的最好时机,千万要抓住这个机会。

对于买卖双方来说,同样如此。

关于改善的具体分析,静待本公众号接下来的推送。


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