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南京城,从“为首的”时代,走进“为核心的”时代

地产识局 2018-03-21 18:09:48

从孙权定都南京,到孙中山定都南京,这1700多年间,南京城的城市中央,一直都在游离。期间,有以清凉山“为首的中央”的,以洪武路“为首的中央”的,以明故宫“为首的中央”的,以秦淮河“为首的中央”的。但是,南京的城市中央,却一直蜷伏在长江、秦淮河和紫金山的围合之间。

老南京,走不出封建王朝的藩篱。即便是主张自由民主的中华民国,其都城的中央,也是以总统府“为首的中央”的。其实,城市的格局和边界,并未发生改变。只不过,中华民国时期,南京都城开始膨胀,逐渐形成了以新街口为中央的城市格局。南京城,开始以三中路和汉中路为主干,形成了一个四平八稳的十字架。而建国以后,南京的城市规模基本没有放大。直到2000年以后,由于房地产的加速发展,这个四平八稳的十字架,开始变形了。

首先是延展了,十字架变大了。开始向4个方向延伸。向南,跨过秦淮河,伸向江宁;向北,跨过长江,伸向桥北;向东,跨过中山门,伸向城东;向西,跨过秦淮河,伸向河西。只不过,在房地产发展的最初10年,也就是2008年以前吧,南京的城市中央,依然是新街口。

然后是移动了,向西南移动了。2008年之后,国家4万亿的风潮,使南京再一次膨胀了。古老的南京城,实在装不下一个新南京了。于是南京的原本是四平八稳的十字架,悄悄滴发生变化了。河西CBD、南部西城、溧水和高淳变县为区,这些突变,形成了一股合力,使得南京的城市中央向西南移动了。

最后是旋转了,顺时针旋转了。随着南京河湖时代向长江时代的跨越,城市向南的同时也旋转了45度,自然形成了一个新的十字架,以长江作为纵轴,以跨江通道作为横轴。目前南京有成长性的地产项目,基本上都在这个新型十字架的两根轴线上。

结果沿江和跨江的焦点成了核心。回顾南京城市格局的3次变化,扩大了,南移了,旋转了。我们发现,南京过去那种以江宁方队、仙林方队、桥北方队、河西方队轮流“为首的”时代,已经成为历史,从而走进了一个以长江轴和跨江轴“为核心的”新时代。这个新时代,将使长江轴(河西CBD、江心洲、浦口新城)和跨江轴(纬七路、纬三路等17条跨江沿线)的地产项目受益无限。而这个新型十字架的核心点,交叉点,一定受益更大的焦点。

绿地金茂国际金融中心,新城核心点。前几天,本人跨过长江,在纬七路和长江西岸了解,发现这里将拔地而起一个600米的摩天大楼群,已经命名为绿地金茂国际金融中心。该项目占地23万方,建筑面积93万方,共由17幅小地块组成,未来将打造1栋550-600米的摩天大楼,以及3栋150米以上的甲级写字楼,引进一家乃至更多世界500强企业区域总部及一家五星级酒店入驻,配建一座24班小学和一座12班幼儿园以及基层社区中心,同时,还有14.53万方的住宅用地将会打造高品质住宅。我们且不好说它的高度算个中国老几,世界老几。因为600米的摩天大楼,比不过828米的迪拜塔,也比不过632米的上海中心,甚至比不过武汉606米的绿地中心。但是,光是想想南京为什么把摩天大楼放在江北,就是一件意味深长的事情。耐人寻味的是,位于鼓楼的450米的绿地紫峰大厦,出了个江苏地标不到8年,就被河西鱼嘴580米的新地标金茂大厦给取代了,而金茂大厦的设计方案刚刚通过专家评审,可谓话音未落,现在又被新的600米的绿地金茂国际金融中心给取代了。而这一次的取代,业内很多同行认为,南京正进入跨越时代。南京城的未来,将进入沿江发展和跨江发展聚焦的时代,进入以南京城市新中央为核心的时代。

南京地标高楼的更迭

新核心的拔地而起,出人意料,也符合情理。翻开所有城市近10多年的发展史,几乎无一例外地把城市中轴和滨江景观线作为城市引擎。本人曾经在深圳特区报业集团做记者,1996年曾经采访过跨江发展的浦东,2007年开始工作生活在浦东,深刻感受到,城市的变化比市民的观念要快得多,当大多数上海人反应过来,现代化的浦东,已经被浙江、江苏、山东的外来人捷足先登了,只能后悔不跌了;期间我参与了福州向西跨越闽江的项目策划,重庆向南跨越长江的项目策划,宁波向东跨越甬江的项目策划,南宁向南跨越邕江的项目策划,长沙向西跨越湘江的项目策划,最终得到了两点体会:1,跨江发展是必然趋势;2,城市中最有价值的房子,几乎都是水边的建筑。我们现在尚不了解绿地金茂国际金融中心的具体细节,比如空间、功能和调性等等。但是,无论这个项目是新核心中的亮点,还是新核心中的败笔,都不会影响新的城市核心的价值。

江北核心

城市资源,是如何向城市核心倾洒的呢?我觉得,南京这个新核心的优势,不是有什么,而是什么都没有。就像一张白纸,好画最美的画图。所以,很多同行都认同,随着老城CBD过度到河西CBD,最终尘埃落定的CBD,应该是浦口新城CBD。因为,江北核心区有政府意志加持,并且拥有3000米的待开发的滨江线,是最能成为代表城市形象的天际线的。首先,从地理区位来说,这里是新区,行政级别远远高于河西CBD;其次,从自然资源来说,由于项目位于长江的西北岸,正好可以朝着东南方向俯瞰江景,而地块本身,就曾是水网密布的河川,正好可以规划水景建筑。而中央绿轴、滨江公园早已提前布局。其中,中心绿地将成为南京的新地标。从配套来说,商业休闲有IFC、万象等6大商业及乔波冰雪世界,医疗有江苏省人民医院、鼓楼医院江北分院和国际健康城,教育有从幼儿园到高中的各种名校,同时接轨国际教育资源。交通方面,有13条过江隧道、高铁北站、江北禄口机场、七线地铁(四条已运营)。所以,在这样的城市名片上,如果你想生活得不优质,都是做不到的。

绿地金茂国际金融中心效果图

从“为首的”时代,走进“为核心的”时代。南京是6朝古都,还是10朝都会,这些过去了的事情,既让人骄傲,也让人自卑。骄傲,毕竟曾经多次做过为首的城市。而更值得骄傲的是现在有了核心,而且还是泛长三角的核心,南京都市区的核心。自卑,毕竟都是短命王朝。回看南京古城,不免惆怅,依然要说到古城墙,因为里面曾经跳动着南京的心脏。明城墙的样子,实在像一件连衣裤。中山北路就像衣襟,月牙湖和老秦淮河就像裤脚,定淮门和神策门就像两个无袖的袖口,而玄武湖和外秦淮河则像收起了连衣裤的腰身,至于北京路则是这件连衣裤的束腰带。朱元璋从1368年开始花了几十年的光景砌城墙的时候,不曾想到后来有个叫石旭升的人,说他只是在赶做一件连衣裤。只不过,这件连衣裙可以叠叠压箱底了。南京要添一件新衣裳。

为首的也好,为核心的也罢,只有公众持续的幸福感,才是硬道理。

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