遭遇“一房二卖” 买房人应如何处理

淮安某开发公司一房多卖，同一处房屋分别卖给了他和另一人。两人手上都有一份同一套房屋的购房合同。“去找开发公司总经理，他既不履行合同的承诺，也不退款。请问我该怎么办？

“所谓‘一房二卖’就是开发商先后以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，给买受人的利益造成了损害的情况。

，根据《城市房地产管理法》的相关规定，国家实行房屋所有权登记制度，取得房屋应当申领房屋所有权证书。

因此在商品房买卖中有二个阶段，首先是依法签订房屋买卖合同，这是一个债权行为，即在买卖双方之间产生特定的债权债务关系；其次不动产所有权登记，这是一个物权行为，即房屋的所有权从开发商转移给买受人，买受人成为房屋的所有权人。”

根据相关规定，在“一房二卖”中可能出现两种情形。“一种是两个善意买受人中，有一个买受人已取得房屋所有权证的情况，这是因为根据《物权法》第九条规定，房屋的过户登记属于物权的变更，所以办理了房屋过户登记手续的买受人当然就拥有了该房屋的所有权，成为房屋产权人。

另一种则是两个买受人都没有取得房屋所有权证的情况，这时两个买受人都可以依据房屋买卖合同提出权利主张。“由此可见，针对不同的买受人，‘一房二卖’处理的方式有所不同。根据《合同法》对合同效力的划分，可以简单分成两类当事人来处理。”陈言律师说。 对于主张合同有效的当事人。任何一个善意买受人都有权要求房地产开发商履行合同，交付房屋。而从公平合理的角度出发，房地产开发商应对善意买受人履行交付义务，对其他买受人承担相应的违约责任。具体而言，就是根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八、九条规定，未取得房屋的买受人可以要求房地产开发商解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失、并要求房地产开发商承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

针对主张撤销合同或确认合同无效的当事人，根据《合同法》的规定，具有撤销权的善意买受人在知道或应当知道“一房二卖”情况之日起一年内可以请求法院或仲裁机构予以撤销合同，并根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。“当然善意的买受人也可以请求法院或仲裁机构宣告合同无效，并根据《司法解释》第九条规定，要求房地产开发商承担返还已付购房款及利息、赔偿损失、及承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。