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房价回调15%?又说南京必跌无疑!然而真实的楼市却是这样.......

楼市南京 2018-04-11 13:19:01

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2017年的房地产市场实在是太特殊了,一波波从来没有的严政推出,打压连环猛涨的房价。有人突然丧失购房资格,有人因对楼市感到迷茫而犹豫不决,亦有人逆势而上,开始连夜排队抢房 .....

2018年的房地产在声声唱空中开场,抢人大战、差别化调控,楼市明明严控了,现在怎么好像又松绑了......

在这种大环境下,南京的新盘还在叫嚣着逆天放风价,投资客手握次新房坐地起价,而全国大V仍在坚持南京必跌无疑,你还能坐得住吗?

NO. 1|壹

近日,大V杨红旭(易居研究院副院长)又双叒叕发话了:南京短期泡沫也有些明显,未来两三年,房价将明显下跌(跌15%就算明显)。长线看,南京属于强二线城市,房价远未到顶,但短期看,必跌无疑......

一石激起千层浪,网友评论不一而足。

@桢xx爸:全国房价泡沫一定有,南京的泡沫尤为突出。

@米xx19:现在的房价虚高,跟普通人的收入基本无关了,银行信贷占大头,还是看着各个城市的信贷严格程度比较靠谱。信贷严格的城市,房价必然会下跌。

@你怎xx清白:到目前为止南京不但没跌还微张了,实地看盘看二手去吧

@MKxxf:老师,你的理论存在明显的错误。你只分析了价格没有分析量。你当拿房子的单价和收入作对比,如果成都厦门南京同样的人口房子存量这个可以说得通。但是如果成都房子是南京的三倍呢?

@生xx:南京韭菜不够用了,但是韭菜也不傻,凭啥接你那垃圾板块的房子?

@停云xx:长期看远未到顶?这个不好说啊,中国大多数一线、强二线房价在全球均处前列,除非通胀高企,否则长线收益率未必很好。

这也不是副院长第一次看跌南京了,早在去年8月,他就预测:一年半后,南京多数二手房成交价比当前跌15%左右。

NO.2|贰

一年半后的二手房价格我们暂且无法得知,但是当前的价格还是能统计的。米宅米宅最新数据显示,南京二手房价格27000元/㎡,上浮0.6%。

前两天我们楼市南京统计了4月南京近850个小区二手房数据,其中约477个小区房价在涨。

其中有两种房源涨价明显,一是学区房,二是次新房。

365学区房指数显示,2018年3月南京30所名校学区房均价42217元/㎡,环比2月上涨了907元/㎡。其中琅琊路小学学区房卖的最贵,均价达到92803元/㎡居首。

(图来源见水印)

另外可以看到在鼓楼房价最高的几个小区都是名校学区房,房价基本都呈上涨态势。

次新房方面则以河西、南站及江北核心区市场较好,未交付小区挂牌价更是连连飙升。

据河西楼市统计,河西3月成交约100套二手房,最高仁恒江湾城三期成交价6.3万元/㎡,最低紫鑫国际公寓2.65万元/㎡。

河西南二手房报价4.2-5.7万元/㎡不等,与新房价格倒挂7000-22000元/㎡不等。6月底,河西中部的宏图上水云锦和海玥名都也将迎来交付,二手房挂牌价分别为58923元/㎡、55453元/㎡,超出新房均价10000-14000元/㎡。

南站板块中万科九都荟和尚都荟挂牌价高达3.9-4万元/㎡,位于江宁区的新都荟挂牌价则在3.7万元/㎡。链家数据显示,九都荟个别房源报价已逼近47000元/㎡,与新房限价“红线”相差近12000元/㎡!

目前江北二手房房价最高的区域基本集中在核心区,从下图可以看出,江北核心区的二手房成交价在2.7万/㎡-3.5万/㎡。

(图来源见水印)

据中介朋友透露,由于新房出量少,河西、南站和江北核心区等板块价值较高的热门板块二手房市场房价比较坚挺,其他板块可以有让价空间。但随着人才落户政策的实施,新南京人涌入,整体成交量不减过去。

NO. 3|叁

新房二手房倒挂严重,低价盘越来越少,南京楼市仍旧延续了节前的热销态势。

值得一提的是,前两天远洋山水加推新一期房源,均价1.8万/㎡,中签率47%,去化9成,无优惠。还记得去年,远洋山水首开的三重优惠时不时拿来做封面图,两次中签率66%、69%,卖得并不好。

刚收官的融侨悦城均价2.3万/㎡,中签率38.4%,而当初融侨悦城首开人气惨淡,开发商被曝雇佣“水客”的场面仍记忆犹新。

怎么回事?当初卖不出去的如今竟然都解套了!

再怎么不想承认,事实就是南京的低价盘和可选择的楼盘越来越少了,刚需在江宁还有淳化、禄口可选,江北还有桥北和雨山路,仙林人民基本没得选。

低价的卖完了,后面上的都是高价地项目,但各个楼盘都是顶着板块最高价去申报销许,甚至一些新崛起的板块也卖出了高价。

禄口融信放风价2.4万/㎡,一比较淳化也不贵不偏了。

当然放风价看看就好,毕竟现在仍是严格限价。

那房价跌15%可能吗?个别价格虚高、板块价值不显的新房和市区老破小下跌极有可能,回归合理价格嘛,但整体市场跌15%基本不可能。

下半年以后高价地上市,限价是否松绑未知,是否会给开发商让利空间未知,但有一点基本确定,房价必定是大于等于地价。

禄口1.2万的地、尧化门和麒麟2万+的地、河西4.5万的地.......再怎么拖延,总会迎来上市的一天。

市场或许随着政策的调控、房价的调整,从热销到冷热不均再变成彻底冷清,但是房价就会真的降吗?

最起码,上文所说的跌15%小编并不认可,你们怎么认为呢?

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