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刚刚,一盆冷水直浇房价!央行加息在即!楼市持续收紧,高价地尴尬了......

楼市南京 2018-04-12 08:24:12

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最近的南京楼市,经过一轮又一轮的调控,神经大概一直都处在高度紧张的状态中。

前两天江北核心区绿地海悦、禄口空港新城中骏融信雍景台、仙林湖融新世纪东方三家纯新盘公开亮相,各自的最新放风价消息不胫而走,并迅速传遍了整个市场,触动着每一个欲在南京置业的购房者。

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绿地海悦:放风价3.1万-3.3万/㎡

中骏融信雍景台:2.4-2.5万元/㎡

融信世纪东方:地价2.5万元//㎡,售价起码4万元//㎡

然而这或许还只是个开始。据统计,2018是南京楼市高价地项目集中上市的年份,拿低价高,想必新盘上市价格也不会很低。

看了表格,对刚需来说,估计就只剩哀叹了:如此一来,南京还有能买得起的房吗?

NO. 1|壹

但实际上,价格政府已经都给你限死了,想突破估计还是蛮难的。轮番上演的“调控”之下,当年头顶“地王”风光无俩的高价地,日子其实也没有那么好过......

近日就有媒体爆出,购房者在融信城市之窗登记时需要向开发商指定的民生银行虚拟账户定存5万元才能获得更大的优惠,这不得不让人联想到之前明令禁止的“电商优惠”和“变相锁客”。相关执法部门立即行动,勒令项目马上停止违规行为,同时退还客户收取的意向金。

其实根据国家企业信用信息系统(江苏)显示,融信城市之窗早在2017年9月就两次被罚,罚款总额超60万。第一次处罚事由为商办项目一期4#楼(首开楼栋)未办理施工许可证,就无证施工,故受处罚;第二次是融信城市之窗将项目桩基的两项工程分包给外包公司,触犯了政策红线,故做出处罚。

项目位于双龙大道以东,吉印大道以北,2016年11月17日被南京云科商业以底价5.37亿元拿下,与融信共同开发。

所处的G73地块就是在2016地价最疯狂的时候摘得的,是典型的高价地项目,后期违规施工、桩基工程外包、售楼处违规锁客其实都是分流高价地成本,急着资金回流的下三路招数。

说到高价地,京奥港未来墅毋庸置疑是众人关注的焦点,数次登上全国头条也足以说明其热度。时间倒回2016年4月15日,经过61轮角逐,京奥港拿下麒麟G09地块,楼面价高达22353元/㎡,一举成为麒麟“地王”,放风价更是一度突破4万/㎡。

但当时麒麟的在售商品房最高价也不过2.5万/㎡左右。在周边二手房均价2万多/㎡的背景下,京奥港未来墅选择一再推迟开盘时间,最新放风价也在不断下调。

拿地一年半后,京奥港才公布销许,毛坯均价仅25884元/㎡,对比之前的4万/㎡的放风价,巨大落差之下引来一片哗然,被人戏称“亏本地王”。

不过最近一直深受亏本、停工的京奥港未来墅终于找到买家了。目前信达投资管理表示将提供30亿的信托,支持蓝光地产全面收购京奥港未来墅。

对于第一批购买京奥港的人来说,被收购,意味着整体工程进度重新跟上,有了新的希望。但接下来呢,估计有不少高价地、地王暗自脊背发凉吧。

NO. 2|贰

这两天热度一直高居不下的博鳌论坛上,新上任的央行行长易纲也透露了房贷利率可能还要涨的讯息。

关于利率,要知道目前有两条渠道,一个是基准利率,还有一个是市场利率。最好的利率改革方式就是未来使两条利率轨道逐渐融合,更像市场利率融合,让两条轨道更加审慎。

就长期而言,那就是利率市场化再进一步,双轨制将逐渐向单轨制转变,对于长期长期又来存贷款吃利差的金融机构,很明显利大空。而站在短期来说,基准利率已经严重之后与市场利率,房贷利率上浮10%-20%早已是家常便饭。

这种背景下,要想实现基准利率与市场利率的整合,不是调整利率,让基准利率配合市场利率,就是直接取消村带框基准利率,让市场来决定。

他表示利率上浮是大势所趋,加息也只是时间早晚的问题。无论会不会在明面上进行加息,市场上估计也早已感受到实际利率上浮的威力。

早在一个月之前的两会上,房贷利率就已经明确略有上升,且从长远周期来看,还是处于较低的水平。

政府如今的想法还是非常明确的:除了少数三四线城市,大多数城市的房价不能再涨了,但与此同时还得保证成交量不能过于萎缩,不然成交量的断崖式下滑可能带来新一轮库存上升和经济跳水,因此预估未来房价很难出现飙升的走势。

除了限价,有些还直接要求现房销售。这意味着放房企多年来依赖期房预售带来的一大笔资金将被严重限制,可谓雪上加霜。有些房企调控以来,由于其他项目的资金回笼也成问题,甚至无力支付土地出让金,最后地块被收回。

调控已经不是一次两次了,市场过热紧接着就要调控,摸准政策节点才是关键,怨天尤人也起不了什么作用。在现有的规则里运行,不触红线估计还能继续玩下去,否则踏空一步可能就会失去发展机会,甚至被深度套牢,直接“取命”。

另外提醒一句,无论是购房还是投资,都得明白大趋势。跟着趋势走,才不会被割韭菜。

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