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现在不买房,未来更买不起!但潘石屹说:房价将下跌!

地产识局 2018-04-13 22:50:35

4月11日下午,博鳌亚洲论坛2018年年会“楼市:这次真的不一样”分论坛在博鳌亚洲论坛国际会议中心举行,经济学家管清友的一席话,引起了热议。

在谈论房价一环节中,管清友语气诚恳地奉劝在座的听众:如果你觉得现在房价很贵,如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买。因为如果你嫌贵,十年以后更买不起。没钱就去借钱买,你得去买你买不起的东西。

他的演讲要点还有:

1、虚假的房价下降不应作为目标

住房不炒这个态度是坚决支持,是对的,但是现在演变成要抑制房价作为目标,我认为这个取向是不对的。

现在因为抑制价格导致很多统计上虚假的房价下降,实际购买价格根本就不是那么价,统计出来很好看,房价缓比下降,某个城市连续十几个月下降了6块钱,出现了这种情况。所以我觉得抑制价格这个取向是值得商榷的。

2、现在买不起,就多买两套

今天如果你关心价格,关心房地产市场,关心这次为什么不一样,就是现在买不起的时候你就多买两套,不知道大家理解我这个话没有?

十年以前一个大学教授这么告诉我:一定要买自己买不起的东西!好久我才体会过来这个话说得是对的。

如果你现在买不起,你就多买两套。

北上广深这些大城市,包括现在杭州、南京这些城市未来10—20年里一定会走纽约、伦敦这样的路子,我觉得这是一个城市规律,这也不是我们疏散大城市、疏解大城市能够解决的问题。

3、不会出现日本式的房地产泡沫破裂

短期之内政策环境、行业环境的变化对于价格,对于这个市场影响是巨大的,我们都需要承认。但是现在这个价格你也不要期望中国发生日本式的所谓的房地产泡沫经历20年的箫条。

为了自己买个房,你想国家怎么可以这样,但实际的经济规律也不支持,中国不会出现日本那种情况,中国的房地产市场也不可能和美国、欧洲一样。

4、区域城市分化越来越严重

区域分化确实越来越严重,和原来我们传统的划分一线城市、二线城市、线城市已经不一样了,你要看交通基础设施,要看它的产业结构,要看它的申请专利数,这个城市有没有希望,这些方面大家都看着差不多。

你说粤港澳大湾区也好,长三角、珠三角也好,南京、苏州这些城市也好,大家都看着差不多,大家觉得现在房价很贵,我劝你如果现在能买,有这个实力买,就抓紧时间买,如果你嫌贵几十年以后你更买不起。

5、调控政策不会马上松动

政策面确实不同,这次调控政策力度大,周期长,和我们以往经历的政策周期不大一样。并且,政策对于房地产市场的影响是很大的。

很多人猜,马上政策会松动,现在看不会。新一届中央政府对这个事情的重视程度,我觉得远远超出了以往,决心也非常大,“房住不炒”这个词屡次在官方文件里提出来。

他认为,在楼市严调控的今天,中国房地产市场确实到了不同阶段。

九十年代末期开始进行住房货币化改革以后,经历了二十多年的发展,到今天这个阶段,供需两端本身也都发生了变化,原来的增长是斜率非常陡峭的增长,未来不管有没有政策的调控,增长的斜率本身也要放平,开始放缓。

但他也明确了,放缓并不是降低房价,这并非调控的目的。

许多地方政府为了让数据好看一些,呈现出被抑制住的场景,虚报价格,所谓的统计价格与实际成交价格严重不符,只不过是为了明面上好看,例如某城市环比下跌了居然能控制在6元钱。

管清友的观点很明确,就是未来中心城市的房价大涨是不太可能了,但会进入慢涨通道,因此有钱就赶紧买,未来的房价不会跌,只会更贵。

就在管清友“大放厥词”之际,老空军潘石屹也放出狠话,对房地产开炮:今天的房地产市场一天比一天畸形,已经违基本常识。

他认为,中国的房价已经高的离谱,不久就会下跌。

他的逻辑是,目前中国的租金太低(租金=年租金/房产当下总价格)以北京为例,北京目前的办公楼租金是3%,住宅租金1%,而正常的租金范围应该是银行贷款利率+1%~2%。

目前各行业贷款基准利率4.9%,按老潘所言正常的租金应该就是6%~7%,一旦实际租金严重低于正常租金,就预示着房价要下跌,反之要上涨。

他自己希望政府将过高的房价压下来,让租金回到正常水平。潘石屹还解析了高房价的构成,土地成本和税金被地方政府拿走了,利息被银行拿走了,利润被开发商拿走了,只有房价不停地上涨他们才有高回报,所以各方都在期盼着房价永远涨下去。

潘石屹说十五年前,谁要敢说房价上涨,是会挨板砖的,如今反过来了,谁敢说下跌就得挨板砖。

管清友和潘石屹,他们一个是经济学家,一个是企业家,都不是信口雌黄的人,对于他们俩的言论,到底谁对谁错呢?

其实,他们说的都对。只不过管清友说的是现实,潘石屹说的是愿景。

从内心出发,凡是买不起房的人以及政府管理层都希望房价能够下跌,都希望百姓的生活压力小点,有广厦千万间,可庇天下寒士。

但现实告诉我们,中国中心城市以及昨天本号分析的那些三四线城市仍会继续慢涨下去,直到城市化进程结束,直到地方政府摆脱土地财政依赖。

潘石屹以国际惯用的租金来预测中国房价将下跌,不妥。

首先,租金根本不适用与中国,因为欧美日都已完成了城市化进程,中国仍处在城市化进程当中,国情不同怎可直接套用?

其次,欧洲、美国等土地都是私有的,而中国的城市住宅用地是国有,作为地方政府财政的重要来源,房价已经牵涉到了方方面面。

按照任大炮此前的逻辑,影响房地产市场的四个因素国家基本制度、经济政策、市场中的供求关系,这几个因素共同决定了中国房价易涨难跌。

1、国家基本制度,这里主要指土地制度。我国的土地制度短时间内不会发生变化,在国家分配土地资源的情况不会发生变化的前提下,中国房地产市场不可能会发生根本性变化。

2、经济政策方面,中国的货币一直在超发,导致资产价格一直在上涨,尤其是房价。

过去M2增速一直都是GDP增速的2~3倍,如果将M2增速理解为货币发行速度,GDP增速理解为财富创造速度,那么货币贬值速度≈M2增速-GDP增速。货币在贬值,房价焉能不涨。

此外,从购房贷款利率来看,中国的购房贷款基准利率过去二十多年一直在下降。

即便去年和今年相继上浮了首套房和二套房贷款利率,但与历史相比,仍处在低位,说明政府仍在鼓励买房。

3、供求关系,也就是人口和土地供应量。

中国的城市化已经进行了几十年,中心城市人口持续流入,按照发达国家的城市化率计算,中国的城市化还将有继续维持10年。人口持续增加,购房需求量一直在增加。

抢人大战硝烟四起。

2017年6月份,武汉启动“百万大学生留汉”计划,打响抢人大战枪。

之后,长沙、成都、济南、重庆、郑州、南京、杭州……等等一大批的二线城市纷纷跟进,抢人大战全面开战!

2018年3月27日,上海人才大会召开,发布人才新政“30条”。2018年4月11日,北京全面开放积分落户。中国最难落户,户口含金量的两大城市,犹抱琵琶半遮面一般,正式加入抢人大战。

这些城市无不都想方设法留住人才。这些人留下来,必然会在本地定居买房。

最后,这几个问题可以参考一下:

1、我是今年的应届毕业生,我要如何选择就业城市?

往漏斗模型的上端走,拼尽全力往上端走!

前期一定会很辛苦,越往上竞争压力越大,生活成本越高,机会成本越高,生活压力越大。但与此同时,越往上,圈层的构成越纯粹,相匹匹配的各项配套越好。

10年之后,你且回头看。

2、都说三四线棚改是风口,我要不要也赶一波风口,回老家买套房?

在漏斗模型之下,接盘侠无处可寻。

北上抢国际,杭州抢硕士,南京成都抢本科,郑州西安抢大中专,他们抢的都是年轻人,抢的都是未来拥有充足购买力的高素质年轻人,那么留给地市和三四线城市的是谁?你的接盘侠是谁?他们的购买力如何?

想清楚这些问题,你就会很快打消念头。

3、都说消费升级,那么地市和县城的商铺能买么?

然而,并不能。

一定要明白,商铺的投资价值不是由房地产市场的大盘决定的,而是由租金决定的,租金又是由区域和城市的购买力、消费力决定的。

当一个城市里赚钱能力最强、消费能力最强的年轻人在漏斗里被层层截留之后,你的商铺租金靠什么来支撑?

解决不了这个问题,买个毛商铺。

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