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楼市出现更坏的情况!人民日报刚刚发出警告,“高铁新城”遭调控

南京特价房 2018-05-08 14:22:53

2018年国家调控的主基调是“房子是用来住的不是用来炒的”,在此基础上,各个城市继续除了差异化调控机制,要建立房产调控的长效机制。

昨天,有两大消息与楼市有关:

1、针对租房市场,人民日报发出警告,租不炒;

2、高铁新城政策生变:国家四部门出台“关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见”

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昨天(5.7)人民日报特地发表了一篇评论指出:若管理不当,“住”也是可以被用来炒的,届时,普通大众的“住房成本”会进一步上升。

人民日报此次发声主要是针对,近期一些租赁型住房入市后,个别项目的“高租金”现象。

文章指出,房子是用来住的,不是用来炒的。新房、二手房如此,租房市场也是如此。

发展租赁市场,本义在于补上短板、“租购并举”,绝非为炒作者提供转场空间。

当前,各地有关租赁的支持鼓励政策频出、各方资本力量踊跃进入,这既是租赁市场的幸事,但确实也滋生了一些风险,有些风险来自于拿不上台面的手段。

如个别中介机构或“二房东”打着“租赁风口来了”的旗号,哄抬租金、操纵市场、人为制造紧张气氛,进而导致租金非理性上涨。

在房地产这条产业链中,居于金字塔顶的银行赚开发商和购房者的钱,开发商赚炒房客的钱(因炒房客是拉升房价的主力),开发商和炒房客赚接盘侠(刚需)的钱。

这个逻辑之所以能成立,就在于开发商和炒房客呛准了刚需们终究会接盘,哪怕价格涨了不少,他们也要勒紧裤腰带买房。

与那些炒房客们不同,刚需们买房的第一诉求,是想有一个稳定且体面的居住空间,并且能享受到相应的教育和医疗资源,房价的上涨增值倒在次要。

所以,我们经常会听到这样的对话:

甲:这两年房价上涨那么多,你前几年买的那套房子赚了不少吧?

乙:涨了也没用!房子是买来住的又不卖,卖了一家人就要睡大街。

这就是刚需们的逻辑。所以,刚需们也就注定了要成为开发商和炒房客们的“韭菜”。

然而,现在大力发展的“租赁型住房”打破了这种“传导”逻辑。

首先,租赁型住房不卖,就直接把炒房客们挤出了市场;

其次,打通“租房”与“教育资源”的衔接,降低了刚需们因孩子教育而买房的紧迫性。

再次,稳定且体面的居住环境,也间接抑制刚需们买房的冲动。

一旦少了刚需——这堆底层最能燃的“柴火”,房价的“火势”势必会慢慢冷却下来。因为,没了接盘侠,开发商和炒房客再怎么折腾,也掀不起房价的大浪来。

而不管是基于成本等现实考量,还是个别“二房东”的无节操,未来房租上涨将会是大概率事件。

然而也出现了一个“悖论”:如果租赁型租房不是为普通大众准备的,又怎么说服他们不买房,如果他们还是一股脑要买房,那么发展租赁住房的意义又何在?

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昨天(5月7日),“国家发改委”在官网上公布了四部门联合签发的“关于推进高铁站周边区域合理开发建设的指导意见”,这意味着国家对于“高铁新城”政策发生了重大变化。

各地政府一般会在郊区、新区规划高铁站,围绕高铁站规划高铁新城,希望通过“高铁新城”的带动,实现城市的快速扩张。在这个模式里,高铁站往往发挥着“提升郊区土地价值”的“魔术棒”作用,点石成金,让地方财政赚得盆满钵满。

参考南京楼市的格局,南京接下来的重点是南北两极,开发态势已经大幅拉开,在当今的熊市之下,所有的买房都要立足于满足自住功能,很多区域在疯狂的炒作之下,已经泡沫横飞,多少人看中南京南、北站的定位,选择在其周围置业,不得不说交通的便利和未来的发展是很大的因素。

但不是所有的“高铁新城”都成获得成功,一些人口增量偏少、人口竞争力偏弱的城市,其高铁新城长期缺乏人气,最终不仅浪费了土地,还让高铁站变得低效。当地居民为了乘坐一次高铁,往往费尽周折。

以前,城镇化是四面开花的,所有的县城、地级市、省会城市(直辖市、计划单列市)都可以获得人口红利。到了今天,城镇化正在变成“大城市化”、“大城市群化”。如果仍然延续过去的模式,必将造成巨大的耕地浪费,让更多中小城市财政陷入困境。普通中小城市的吸引力在下降,在郊区建设“高铁新城”的模式必须改变了!

在新发布的“指导意见”里,以下内容值得注意:

1、量力而行、循序渐进、有序发展,防止盲目追求规模和大干快上。

2、避免高铁沿线产业布局同质化和单一房地产功能开发。

3、新建铁路选线应尽量减少对城市的分割,新建车站选址尽可能在中心城区或靠近城市建成区,确保人民群众乘坐高铁出行便利。高铁车站建设要规模适当、经济适用,切忌贪大求洋、追求奢华。

4、坚决防控单纯房地产化倾向。

5、大城市高铁车站周边可研究有序发展高端服务业、商贸物流、商务会展等产业功能,中、小城市高铁车站应合理布局周边产业,稳妥发展商业零售、酒店、餐饮等产业功能。避免沿线临近站点形成无序竞争、相互制约的局面。

6、量力而行,尽力而为,严禁借高铁车站周边开发建设名义盲目搞城市扩张。大城市初期应重点开发新建高铁车站周边2公里以内区域,可适当控制预留远期发展空间,避免摊子铺得过大、粗放低效发展。中小城市不宜过高预估高铁带动作用,避免照搬照抄大城市开发经验,硬造特色、盲目造城。新建铁路站场实施土地综合开发的,应当严格执行土地综合开发的边界和规模要求,扣除站场用地后,同一铁路建设项目的综合开发用地总量按单个站场平均规模不超过50公顷控制,少数站场综合开发用地规模不超过100公顷。

7、充分认识防范化解地方政府债务风险的重要性和紧迫性,牢牢守住不发生系统性金融风险的底线,切实防范高铁车站周边开发建设带来的地方政府债务风险。防止脱离地方财力实际搞开发。

8、自然资源、住房城乡建设主管部门要依法依规对高铁车站周边开发建设严格进行管理,适时组织评估,严控建设规模和时序,加强用地监测,严肃查处违法违规批地用地行为和建设行为,并进一步做好房地产市场监督和管理。

上图:早在2014年,媒体就开始反思高铁新城模式。

由此可见,“指导意见”带有硬约束的性质,自然资源部、住房城乡建设部将介入高铁站的规划和监督。对于中小城市来说,新设高铁站要“尽可能在中心城区或靠近城市建成区”,而且要控制规模,控制房地产开发。

这意味着,一些城市此前规划的不切实际的站点,可能发生重大变化。一旦规划变化,就意味着“说好的高铁站”被移走了,对应区域的地价、房价将有可能一落千丈!

哪些城市最危险?当然是级别低、经济弱、财政穷、人口少且增长缓慢的城市,主要是中西部的地级市、县市级和县城。当然,前提是高铁站尚未开工建设,而且规划的远离市中心。如果你正准备买上述区域的房子,要千万小心。

对于普通中小城市来说,不仅机会在变少,原有“高大上”规划能获得实现的机会也在降低。大城市可以通过开发新区,防止城市内部的利益固化;中小城市将逐渐失去这种机会。换句话说:在大城市,到新区买房子机会更多;在中小城市,到新区买房子风险更大。决定这一切的根本,还是城市的机会、吸引力。

南京作为新一线城市,南京南、北站的建设有政府的全力支持,大量的土地储备,更有大牌开发商入驻,推动区域开发。未来值得期待!

当然,关注出台的地铁新规、高铁新规必不可少,认清楼市的大趋势,投资仍需谨慎,不要让自己的投资低效,或者打水漂。

来源:TT财经

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