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花300万长租十年,这笔买卖,你会买单吗?

腾讯房产南京站 2018-05-15 23:47:52

本文来源:南方周末

  

过去两年间,地产商拿下了供应量在8万套左右的全自持用地。与过去短平快的销售模式相比,这些全自持用地不得不承受一个漫长的回报周期。

  北京万科翡翠书院,是中国房地产市场上首个将要进入销售阶段的开发商全自持项目。(周卜臣/图)

 

过去两年间,地产商拿下了供应量在8万套左右的全自持用地。与过去短平快的销售模式相比,这些全自持用地不得不承受一个漫长的回报周期。

万科翡翠书院推出的只租不卖、最短租期十年的方案,就是在试探一种全新的租赁模式。它让消费者在年轻时就能以较低的资金成本住进大房子,但没有产权、不能出售,难以获得投资回报。

  

王哲以前觉得,要在北京海淀区买一套两三百平的大房子,怎么也要再等10年。所以在2018年4月底一个闷热的下午,当销售带他参观总共三层、四室四厅的顶层叠拼时,自认还不算中产的他,多少有点恍惚。

在那之前,今年31岁的王哲已经看了很多房子。北漂六年,在中关村上班,虽然有一份不错的收入,但因为没有资格,他过去六年一直租房。

  

现在有一个机会就摆在他面前——可以直接住进一套两百多平大房子,不需要资格,价钱也比自己买房的预算少。但不是买,而是租。

  

这个机会,指的是北京万科在2018年4月份推出的新项目——万科翡翠书院。这个全大户型、精装修,电梯入户,并配有高品质景观园林的项目,只租不卖,最短租期10年。

  

王哲看的那套三层叠拼,如果参照周边同类项目,单价大致在8万元/平方米,总价超过1500万元。而租的话,首个10年只需要不到三百万元。

  

这种从未有过的租赁房源,一经亮相,就引发了争论。很多人认为这样的房子并不值得,因为没有产权,无法交易,而且相比普通房源的租金高出不少。虽然前期投资很少,但想要回报却很难。

  

北京万科翡翠书院,是中国房地产市场上首个将要进入销售阶段的,开发商全自持项目。而项目所在的地块,也是2016年9月北京政府提出“控地价、限房价、竞自持”方案后,推出的第一批土地。

  

当时北京为了严控地王,限制地价,随后推出的四宗土地均首次采用了全新的竞买规则:在竞价达到合理土地上限价格后,将竞报企业自持商品住房面积。企业自持的商品住房将全部作为租赁住房,不得销售。

企业全自持土地的模式曾引发很多讨论,该怎么做?由售转租到底赚不赚钱?万科这个项目的成败将给出答案。

  

而对消费者来说,想在北京这样一个新房价格动辄上千万的城市,年纪轻轻就拥有一套大房子是不太现实的事情,但在2016年土地新政却无意中催生出这种可能。

  

不是买,也不是租

  

王哲也是看了新闻才知道这个项目的。虽然很好奇,但他一开始并不认可这种方式。“因为说到底还是租房,而且网上很多解读都在说如何不值”。

  

近十年来,大多数想在北京买房的普通人都遵循着雷同的交易路径,先买一套老破小容身,然后再以此置换。面对这个城市的高房价,大多数和王哲一样的人都没有太多选择。

  

在引发了一轮舆论争议后,万科翡翠书院现在不接受客户直接到访,而是需要提前预约,提供客户所在的公司名称。

  

翡翠书院位于北京科技公司云集的西二旗北部,距离中心城区有近25公里路程。据该项目的一位销售介绍,翡翠书院项目定位是面向海淀高新科技人才的高端改善项目。到访者如能出示腾讯、百度等公司的工牌就可以不用预约直接进入。

  

王哲正好符合这个条件,便趁着休假跑来看看。这个项目现在还没开盘,中意的客户只能提前排号。它总共有三种户型,除了中层90平米的房源之外,顶层的叠拼和底层附带下沉小院的房源面积均在两百平米以上,整个项目采用精装修,电梯入户。

  

这样的房子自然比王哲看过的那些老破小好太多了,而且投入也很少。对他来说,除了买和租,这提供了住在北京的另一种方式。

  

现在的问题是,怎么把账算清楚。

  

翡翠书院目前提供一种复杂的租赁方式,房子最短租期为十年,每十年重新签约,价格也不同。

  

王哲说,以他看的顶层叠拼为例,万科现在给出的第一个10年租金,大致在260万元。第二个十年则是300万,依次递增。此外,销售人员还告诉他,万科目前正在和银行谈贷款方案,也就是说他需要动用的资金可能会更低。

  

销售告诉他,这个价钱是根据万科对未来市场判断,给出的最高价。也就是说在租满第一个十年后,续约价只会低于300万。租金设计的参考数据,则是国家近年公布的CPI涨幅。另外,70年以后,如果国家政策规定企业不需要再为土地补交费用,那么这房子也不再收钱。

  

分期租赁虽然短期占用资金较少,也没有贷款负担,但因为没有房本,对房产的处置权也变得更为复杂。如果在租赁期内就想收回投资,就要寻找同样愿意长期租住的下家接盘,而到时能收回多少成本,还是未知数。

  

以目前的方案,王哲要把70年全租下来,费用大概在2500万元左右。以此计算每年的花费在35万左右,每月近3万元,这比同区域周边的房租高出不少,凭此在北京最繁华的国贸,也能租到一个不错的两居室。

  

假如只租十年,那么他只需要两百多万就可以住进四室四厅的大房子里。假如十年期内不想租了,也可以把使用权转售给他人。

  

如果按销售价计算,万科翡翠书院的参考标价最低是8万元/平米。以王哲看中的两百多平叠拼为例,算上按揭成本,总支出大致在2000万以上。 一位不愿具名的开发商人士认为,这其实相当于一种变相的资产运营,如果未来楼市走高,这种高品质房子的长期使用权会有很大操作空间,既可以分开出租,也可能溢价转手。从这个层面来说,并不完全等同于租房。

  

不过,这种类似“二房东”的操作手法能否获得许可还未可知。一位万科内部人士告诉南方周末,在此前引起舆论关注后,北京市建委也介入其中。万科现在还在研究具体的方案,并且要报到建委批准后才能正式执行。

  

虽然不少人都认为这样的房子找不到客户,但王哲说,当天他去看房的时候,在这个项目验资排号的客户已经有一百多位。 “说实话,谁都想住好房子。而且我也不可能住几十年,中间有机会也可以再买。”虽然最后也没有排号,但从翡翠书院出来,王哲多少有点动摇。

  

寻找最优解

 

犹豫,几乎是大多数看过万科翡翠书院的人的共有心态。因为在它之前,市场上并无样本可供参照,所以没人能随便断言值还是不值。

2016年是北京土地出让的大年,房企们不愿意错过任何机会。这些在今天看来争议颇多的地块,在当年出让时都曾遭到疯抢。除万科外,包括龙湖、绿城、中铁、首开等诸多地产商都曾投报过100%自持方案。

  

而竞拍万科翡翠书院所在地块出让时,也有包括绿地、首开龙湖联合体、保利等企业报出100%的自持比例。最终万科是凭借高标准商品住宅建设方案投保程序,才以接近4万元的楼面价,拿下了该地块。

  

此外,万科还与住总联合拿下了另一块位于北京大兴黄村的全自持土地。其他两块全自持土地则分别被中铁、首创天恒中粮联合体拿下。

  

“北京土地稀缺,企业都需要补货,与盈利相比,当时参与拿地还是战略考虑。”前述开发商人士坦言。据中原地产统计,至2017年底,全国共有超过10个城市推出自持租赁用地,测算供应量超过8万套。

  

作为自持用地的开创者,北京的政策制定也并无参照。到2017年6月,国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,提出建立购租并举的住房制度后,包括上海、杭州、广州、深圳等地才开始陆续采取这种方式。

  

在新思路的指导下,后来推出自持地块的城市,都采取了更细化的规定,明确规定这种土地为租赁住房用地,以“人才公寓”为模型推出。

  

其实,早在2017年4月,北京也曾规范过这种土地的经营方式。北京住建委当时专门发文要求,开发商自持商品房持有年限与土地出让年限一致,且最长租期不得超过10年,不得以租代售,否则企业将被纳入黑名单,取消其参加招拍挂的资格。

  

因此,国内首例全自持项目——万科翡翠书院想出了如今这套复杂的租赁方案。

  

在中原地产首席分析师张大伟看来,之前这些房企还是拿错了地,当时主要是赌未来政策松动。因为按照现在北京的租房市场均价以及租金回报率,这种项目的竞争力和效益都不高。他对南方周末表示,这些土地是特定背景下的试验品。北京历史上只有这4块。据他统计,从2017年二季度起,住宅土地中持有用地比例低于10%。

  

中原地产的数据显示,2016年北京成交的租赁地块建筑面积为50.9万平方米,约占当年年规划总建筑面积的23%。到2017年,这个比例下降到了9%。2018年以来,在北京已推出的总建面225.96万平方米的土地中,租赁用地面积仅占2500平方米。

  

但张大伟同时也强调,在租售并举的政策主导下,特别是在当下一二线城市大多数项目被限价的情况下,未来也可能会有更多项目从销售转持有租赁,通过与资本、机构合作,促成租赁市场产品升级,并以此提高收益。

  

事实也确实如此,2017年底,位于深圳香蜜湖片区的深业中城项目,就曾主动宣布转售为租,将420套住宅全部转为长租公寓。

  

深业集团副总裁董方当时曾公开表示,这样做第一有租金收入;第二,持有物业可以通过金融产品适当变现;第三,将来物业升值的收益还是在自己手中。

但也有一些由售转租是企业的无奈之举。融创三亚海棠湾近期也推出了为期20年的租赁方案。这个项目在2014年拿地时原本全部可售,但海南在2017年5月出台政策规定产权式酒店项目中可销售比例不能高于30%,其余与70%必须自持。

  

而近期海南全域限购,在销售停滞的情况下,开发商迫不得已才推出租赁方案。按照融创的方案,如果后期达到办理产权条件,再补交房款。

  

依靠租金回报显然不及销售模式获利容易。长江证券此前一份报告指出,中国一线城市的租金回报率大多只有1.5%,而企业的资金成本大多都在5%以上,这意味着短期来看大多企业都不赚钱,在2017年11月的新浪金麒麟论坛上,经历过由售转租更迭的SOHO中国董事长潘石屹也表达过这个观点。

  

中国楼市的计算方式正变得越来越精细。无论企业还是个人,要想在这个市场中达到各自目的,每一环都需要精打细算。

本文来源:南方周末

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