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刚刚,海南也变节了!楼市调控 最终要成笑话?| 檀香学院

楼市南京 2018-05-16 14:48:38

图片来源:视觉中国

今年以来楼市已经出台超过115个调控政策,然而房价还在不断上涨。

4月18日,国家统计局发布2018年3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示,新建商品住宅中有55个城市房价环比上涨,而同比上涨的城市更是达到60个。

与房价上涨相对应的就是销售回暖。今年第一季度,全国商品房销售面积30088万平方米,同比增长3.6%;商品房销售额25597亿元,增长10.4%。尽管增幅收窄,但仍然呈现出正增长。

二线城市房价大涨,除了“人才大战”外,自然少不了“土地财政”的功劳。

据中原地产的统计,截至5月9日,今年杭州市出让的土地规划建筑面积为1005万平方米,同比增长75%。土地出让金规模达1127亿元,同比上涨了279%。

同期,苏州、北京的土地出让金规模均为606亿元,重庆达到516亿元。武汉、郑州、济南、广州、佛山等城市均实现400亿以上的土地出让金额。

楼市调控升级,结果却与市场期待截然相反,二线城市还出现了久违的“抢房热”,这种跟楼市调控“叫板”的现象实在是不能忍,于是住建部又“放大招”了!

近日,住建部负责人就房地产市场调控问题,约谈了成都、太原两市政府相关负责人。此前,住建部已经在短期内约谈了西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山等10个城市。

在约谈中,住建部再次强调,坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松。这是继全国两会“部长通道”后,住房城乡建设部再一次表明坚决调控的态度。

图片来源:视觉中国

该来的总是会来的,对二线城市频频出手或许只是刚开始,未来调控会继续深入到房价大涨的三四线城市中。这会造成什么影响呢?我们可以参照调控最严的一线城市。

一线城市房地产已从市场经济进入“计划经济”。

以北京为例,目前土地市场已被牢牢控制。

以往作为房企争抢高地的北京土地市场今年成交寥寥,整个4月份全市无新增土地供应,且频现土地流拍;与此同时,北京市住建委官网显示新建商品房的预售证审批率大幅降低,前4月审批通过预售证的住宅项目为22个,4月单月领证住宅项目仅1个。

此外,今年5月继首套房贷利率上浮至1.1倍后,北京楼市又公布了《关于加强限房价项目销售管理的通知》(征求意见稿)。其中规定限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的,由开发建设单位按限价规定自行销售;比值不高于85%的,由市保障房中心收购转化为共有产权住房。

北京2017年至今的土地市场中,所有住宅地块仅有共有产权地块和限价房地块两种类型。其中限价房地块,若以货值计算,保守估计,也在4000亿元左右。但是,自首次推出面世至今,上述地块无一发售,这也就意味着对于地产商与炒房客而言,进入“计划经济”时代的房地产将再也不是一门“暴利”的生意,楼市将出现“冰冻”。

毫无疑问,如果二三四线城市房价依然“任性”那么这种楼市“计划经济”将蔓延至全国,这对房地产市场意味着什么呢?

这里我们可以看一下房价惨跌的燕郊。作为整个环京楼市的代表城市,燕郊此前风光无限,从2016年开始,这个地区的房价开始飙涨,直到2017年3月,调控政策之下,燕郊神话破灭,风光不再,房价一路走低。并且此次跌幅可谓有史以来最为严重的一次,几乎下跌一半!

再来看昆山,2008-2015年,昆山房价一直处于平稳上涨中,到2016年,昆山房价达到了高潮。随后,出台更加严厉的升级版限贷、限购,但是依然阻止不住2017年的疯涨!总的来看,十年的时间昆山房价翻了3倍多。

但是新房均价17000多,而二手房只有12000多,二手房比新房便宜是正常情况,但是便宜太多就说明需求出问题了。如果房地产市场出现“冰冻”,那么二手房的抛售情绪也将迅速放大,最终结果就是与“政府定价”的新房价格越差越大。

由此可见,楼市如果出现全面的“计划经济”,对市场来说无疑是巨大的冲击,但是这种情况可能发生吗?概率不大。

首先,地方政府这一关就过不去。

2017 年,从地方政府的收入角度来看,地方本级财政收入和政府性基金收入分别为9.1 万亿元和5.8万亿元,分别同比增长7.7%和增长37.3%;地方本级财政收入和政府性基金收入占比分别为61%和39%。合计来看,估算房地产相关收入占比达到45%,其中国有土地使用权出让收入占比35%,房地产相关税收占比10%。

其次,调控不断,就是因为房子还是具有稀缺性,只要这种稀缺性存在,被抑制的需求在政策放松之后,会出现报复性反弹。自2005年房价攀升,房地产调控就如影随行,至今调控已持续13年。

回顾房地产调控历史,收紧期明显长于宽松期,且每次收紧的调控几乎都被打上“史上最严”的标签,然而每次“计划市场”都没有让买房更加轻松,反而增加无数的隐性成本,为此后房价暴涨埋下祸根。

事实也证明,楼市是“冻不住”的,例如前期热议的海南。不久前刚发布的史上最严调控,然而没过多久又要“人才引进”了。

5月13日,海南省委七届四次全会13日通过《百万人才进海南行动计划(2018—2025年)》,为建设海南自由贸易试验区和中国特色自由贸易港“招揽”国内外人才。

根据《计划》,海南到2025年将实现“百万人才进海南”目标,基本建立具有中国特色、体现海南特点、与国际接轨的人才发展体制机制,基本形成人才集聚新高地。

人才来了总得先让人有个安身立命的场所,回顾此前二线城市抢人大战对房地产市场的影响,大家就知道这意味着什么!所以对于中国的房地产市场来讲,拳头缩回去,往往意味着未来打出去更有力,这真是一个大写的尴尬!

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