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人口人口人口!楼市未来堪忧,二孩激励政策已在弦上……

楼市南京 2018-07-10 14:38:45

2015-2016年的一波去库存,极大限度地唤醒了购房需求。业内直言,没有人口流入支撑的大部分三四五线城市,涨完这一波,必然歇菜,而且会迎来一个非常漫长的调整期。2018年-2022年的四年时间,还剩下多少需求,现在充满不确定性。

有研究报告显示,预计2020年,退出育龄女性朋友数量将达到1340万,是新增育龄女性的两倍。出生率低、人口流失等问题,已经摆到台面上来了。

NO. 1|壹

新出台的“辽宁省人口发展规划(2016—2030年)”明确提出:

建立完善包括生育支持、幼儿养育等全面两孩配套政策。完善生育家庭税收、教育、社会保障、住房等政策,探索对生育二孩的家庭给予更多奖励政策,减轻生养子女负担。

两孩配套政策提到:“完善生育家庭税收、教育、社会保障、住房等政策”,换句话说,至少将从上述四个方面来奖励。比如生育了二孩的家庭,可以在购房上享受一些奖励政策,可以在孩子上学时享受奖励,还可以享受减税和社保便利。

我们都知道,辽宁,甚至说东三省在过去几年里,青壮年人口流失严重,出生率在全国算是很低了,这对当地实体经济也造成了相当大的影响。

除却之前各大热点城市的“人才”大战,眼下辽宁率先提出“二孩奖励政策”,再次敲响城市发展的警钟。当然,“奖励政策”从探索到落地,还要有一段相对漫长的时间。

随后的一段时间里,类似的,产业支撑比较单薄的三四线城市,没有大量的人口流入,加之自身的人口又在流失,城市化进程受到掣肘。

甚至一些城市被极高的负债率压得政府喘不过气来,只有大力卖地!除了部分三四线城市有产业,有经济发展动力外,大部分城市的经济都没有蓬勃发展的动力!

NO. 2|贰

根据克而瑞最新的研究报告显示,2017年,四川、重庆、河南、安徽、贵州、广西、湖北和湖南等中西部省市由人口流出转为人口流入态势,而与此同时,东三省人口流失愈发严重,京、沪、津流入人口增速放缓甚至净流出。

第一,黑龙江、吉林、辽宁东北三省人口流失严重,人口负增长已持续三年,人口流失数量大且多为青壮年,主要在于东北地区产业空心化,主要流向经济条件更好、工资水平更高的东南沿海和邻近的京津地区。

第二,产业升级、转移,再加上生活成本居高,对人口产生挤出效应。反观其他大中城市收入水平快速提升,京、沪、津三城常住人口已开始负增长。

第三,受益于新经济、新产业的发展,广东、浙江两省人口吸附力显著。2017年广东和浙江年度人口净增长分别达170万人和67万人,流入人口大部分为青壮年群体。此外江苏、安徽、广西、河北、山西、陕西、海南、福建等省份人口持续净流入。

第四,人口流出大省的四川、重庆、山东、河南、湖南、江西、云南、贵州等省份开启居民回流模式,比较突出的城市有重庆、长沙、武汉、郑州、青岛、济南等。

人口红利正在消失,城市人口危机逐渐显现。人口稳定性,将影响城市未来经济发展和房地产市场的格局。

NO. 3|叁

前不久,传出棚改货币化收紧的消息,距离2020年棚改计划完成的时间也不远了。当棚改的潜力被消耗尽之后,国家其实就没有了对于地方经济扶持的载体,也就是说,最难发展的阶段往往不是穷的时候,而是大家普遍富裕的时候。

接下来,供求关系是三四线楼市的决定性因素,没有人口流入,三四线城市的定位,就很难像二线城市那样“破局”,三四线城市更多的是满足老百姓的基本生活,并且让当地人的生活水平维持在一定高度而已。

由于地方经济的基础变得越来越薄,可以发挥的潜力越来越少,人口又面临着大量的流失,而房价又普遍处于短期高位,未来几年再靠房产拉动经济的做法就会比较危险,换句话说,也就是出现崩盘的概率比较大。

三四线城市房子流动性较低,如果房价跌下去,流动性会更低。伴随着去库存逐渐完成,不小心就被套牢。

有人说过这么一句话,二线城市限价房清盘之时,就是三四线收网之时。

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