富贵河西风云诡谲聚焦河西大平层理性定价的背后

销售压力催生“抽水机二代”
河西大平层趋向理性定价

　　引发河西楼市震荡的“抽水机二代”苏宁滨江壹号，时隔不到一个月再度出击，即将推出1号楼户型面积为136-400平。与此同时，在17日土拍中铩羽而归的招商，以一则“到底是3万入住江心洲还是2.5万住主城河西”的短信，印证了前几日盛传的“河西某大盘非毛坯大户型23500元/平米挑战河西谷底价”。
　“鲶鱼效应”不容小觑，河西“抽水机”滨江壹号不负众望的将其他竞品楼盘的定价摁在了“3字头”以下，并成功引鱼上钩，非毛坯大户型欲挑战河西谷底价……【详情】

· 南京多盘暴降现"鲶鱼效应" 　河西单盘降4000元/平
· 苏宁滨江壹号裸卖带来“连锁反应” 河西房价暂被摁住！
· 河西也疯狂！仁恒江湾城三期首开去化95%揽金11.7亿！
· 江宁大平层改卖毛坯11800/平起售　业内直呼"快去抢"
· 河西“高富帅”板块　苏宁滨江壹号成“抽水机二代”盘
· 告别“豪宅混居”时代　华润悦府打造专属的豪宅生活场

　　近年来，河西板块新推项目多以大平层为主流，再加上大面积、高总价，使得河西板块成为了名副其实的“豪宅区”。从曾经叱咤河西市场的御江金城、星雨华府、仁恒江湾城，到几近完美收官的天正滨江、中海凤凰熙岸，再到近两年推出的华润悦府、苏宁滨江壹号、招商雍华府，自仁恒江湾城炒热“河西大平层”概念以来，河西各大楼盘在发展大平层的道路上前赴后继，越走越远。

　　5月雅居乐藏龙御景打响“非毛坯改毛坯”的枪后，滨江壹号紧随其后调整销售战略，推出毛坯房源，价格直降6000元/平，当天开盘仅一销控上一片飘红，去化过8成。如果说，雅居乐和滨江壹号的“脱衣秀”只是个别现象不能代表整个南京楼市，我们就不得不提及由这场“脱衣秀”引发的“鲶鱼效应”。

苏宁滨江壹号：“脱衣秀”带来“连锁反应”

　　苏宁滨江壹号于2012年下半年面市，号称要打造成南京的“汤臣一品”，是河西个均价攀上3万高峰的楼盘，然而，从开盘至今年5月，该项目仅售出6套。由于滨江壹号对于自身产品定位过分自信，当身边竞品如云时依然端着自己“高端大气”的架子，导致其销售成绩终惨淡收场。
　　于是，在雅居乐藏龙御景打响“非毛坯改毛坯”的枪后，滨江壹号紧随其后调整销售战略，推出毛坯房源，价格跌破3万。前期自身定位不够贴近购房者需求，后期市场竞品压力大，双重因素之下造就了滨江壹号的“脱衣”抢跑，成了“抽水机二代”。

事件回顾：

　　2013年6月13日，苏宁滨江壹号掀起“非毛坯房改推毛坯”第二季，将当期在售的1幢楼价格由非毛坯的27000元/平米调整到了毛坯的21000元/平米，并承诺对老业主赔偿。仅仅1天时间，来访客户就破百组，售楼处被围得水泄不通。　　
　　 2013年6月29日，苏宁滨江壹号以21000元/平“亲民价”再次加推，仅仅一个销控上一片飘红，认购量已超过了120套，达八成以上。

仁恒江湾城

招商雍华府

华润悦府

　“鲶鱼效应”为明显的就是与滨江壹号仅一路之隔的仁恒江湾城，滨江壹号的“抽水”行动彻底打乱了仁恒的推盘节奏和定价策略，原本预测三期房源均价将破3万的仁恒江湾城，终非毛坯房源以26000元/平的均价入市。比起年初价格破三的趋势来说，河西板块可谓是来了个急刹车。

　　与苏宁滨江壹号 “非毛坯改毛坯”的策略不同，招商雍华府即将上市的170-240平方米大平层产品均价直接下调3000元/平，即23500元/平开售。南京房地产促进协会秘书长张辉点评：“招商雍华府作为全新的大平层产品上市，市场认可度尚浅，想要抢占市场份额，只能采取以价走量的方式。”

　　提起河西大平层，不得不提的就是定位为“新江东置业大平层”产品的华润悦府，作为当时河西楼市有望冲上3万的豪宅，目前对外报价为均价27000元/平米，然而，就在滨江壹号放出即将再加推的消息后，日前记者接到小道消息称华润悦府在售房源24000元/平，这也给躁动的河西板块再添一块“炸弹”。

　　点评：南京大平层掀起高潮有迹可循，原因有二：一是主动的选择，受大平层面积大、气场强、容积率低、舒适度高等“离尘不离城”产品特性影响，购房者开始倾向此类产品，由此开创了大平层的市场商机；二是被动的挤压，受“禁墅令”政策的影响，原本想购买别墅的财富人群被迫寻求新的居住模式，由此兴起了“回城潮”。
　　然而从当前畸形发展的楼市行情来看，大平层开发商对当前南京的豪宅市场预期过高，改善产品蜂拥而至，可整个豪宅市场容量有限，加之并不是每个区域都适合做大平层，因此导致改善市场供求关系再次失衡。豪宅想要找到销售突破口，还是要从成本控制和定价策略上入手，而近期豪宅大平层市场上不同形式的调价趋势，正是这种策略的体现。

大平层产品竞争日益白热化

　　别墅供地叫停，商品房供地日益稀缺且容积率趋高，介于普通住宅和别墅之间的大平层产品应运而生。作为一种别墅化的住宅，大平层以其独特的资源优势和区位优势，让南京购房者逐渐接受。

　　如今，大平层的集中爆发，功能开发也日渐完善，开始与传统的别墅分庭抗礼，并受到财富人群越来越多的关注。除了河西近年来新上的华润悦府、招商雍华府、滨江壹号，南京各板块也开始不断有大平层涌现，其中，以江宁为甚，产品定价居高不下则成了大平层的特征之一。

　　有业内人士表示，目前市场上不仅仅是品牌房企在打造改善型产品，南京大多数本土房企也开始着力打造改善型产品，大平层豪宅产品日益增多，同时竞争也将越来越激烈。

大平层物极必反何去何从　楼市拐点初现端倪？

　　今日国土局进行土地拍卖“地王再现”，升龙地产经过41轮竞拍拿下江心洲出让的G42宅地，楼面价12094元/平米，如此高的地价，1.39的综合容积率，初步预计升龙将会以大平层产品面世。据统计，今年下半年预计将有35家别墅推出2500余套房源，别墅上市量的增长可谓惊人，前有刚需房源坐镇，后有别墅追赶，竞品如云，大平层的销售之路堪忧。

　　大平层的次降价可以追溯到2011年4月19日，河西“豪宅”天正滨江推出7套特价房，售价15980元/平米，与同期房源相比，售价直降5000元/平米，这一事件引起了一时轰动却并没有拨开大平层需理性定价的迷雾。直至2013年6月“抽水机二代”滨江壹号的横空出世，才让大平层的“豪宅”定价有了撼动。

　　河西近来诸多楼盘的价格调整是受压于滨江壹号“抽水机二代”即将再度来袭，还是河西大平层定价开始趋向理性？

　　财经评论人余丰慧表示这只是初现端倪，房价下降传染性很强，开发商都害怕资金链条断裂必将降价促销回笼资金。在增量流动性短缺情况下，房企明白现金为王的道理。房价继续走高的可能性越来越小，就看拐点是否猛烈，是否是断崖式下跌。

　　管中窥豹，放眼南京楼市，大平层产品花开四处，城中、城东、城北、江宁都可见大平层产品的身影，那么，整个大平层项目又是怎样一个现状呢？

河西的“鲶鱼效应”是否会影响到整个南京楼市的大平层产品，促其理性定价呢？

敬请关注宁房新闻调查第十期“解析篇”！

监制：田倩　房慧　　策划、制作：林艳燕　聂珍香　　技术支持：石磊毛萍　　房天下出品时间：2013.07.17　

关于我们 ‖ 网站合作 ‖ 联系我们 ‖ 网络营销 ‖ 招聘信息 ‖ 房天下家族 ‖ 网站地图 ‖ 用户体验改善计划 ‖ 手机房天下

举报电话：4008508888 举报邮箱：jubao@soufun.com