宁房论墅第二期_南京央企别墅解析

央企投资开发的别墅项目周边自然环境优美，交通便利，配套齐全，且远离主城区，在此基础上价格适中，因此整体的别墅产品去化率相对不错。

南京市场的央企别墅去化率还是很高的，保利、五矿、中粮几个项目的去化率的也有76.9%，中航樾府别墅房源由于是今年5月份才开的盘，所以只有38.89%，但别墅作为高端地产，在开盘至今3个月的区间，这个去化率还是很不错。


	五矿地产投资开发的涉及别墅的项目主要有：九玺台花园、东方龙湖湾、御江金城。这其中东方龙湖湾以及御江金城以一般住宅为主要产品，所推出的别墅产品不多，五矿九玺台项目则以小高层和叠墅为主打产品，同时兼容类独栋和平墅产品。截止目前，根据网上房地产数据统计，九玺台项目于2012年5月开工，纳入网上的销售总套数为407套，可售套数为94套，距离近的一次开盘日期为6月6日，当日开盘即去化7.5成，可见九玺台项目的销售情况还是相当的乐观的。同样为地处江宁方山版块的东方龙湖湾项目的别墅产品湖语山目前只剩下为数不多的几栋尾房在售。御江金城的别墅也只剩下不足10套的联排户型，总价1100万左右。　　中粮地产开发的颐和南园，所有房源已全部推出，目前仅剩三套主力户型240㎡的联排别墅在售。颐和南园于2007年次开盘，历时近六年达到如此去化。　　中航樾府在售37幢、38幢一共36套别墅房源，目前已认购14套，可售房源为22套。　　保利在南京项目众多，涉及到别墅产品的项目有保利礼墅，保利紫荆公馆，保利紫晶山三大项目。待售项目保利礼墅将建251席叠加别墅联排别墅，保利紫荆公馆预计下半年开盘，后期会推联排别墅。据网上房地产数据，保利紫晶山项目住宅部分目前仅剩一栋别墅在售，其余在售房源为商铺。

板块	代表别墅	板块特征
九龙湖板块	中粮颐和南园	九龙湖有南京第五湖之称，山水相偎，风景秀丽。九龙湖板块是环九龙湖开发的项目板块，位于江宁南部，与百家湖遥遥相望，是江宁湖景资源开发的又一热点。九龙湖板块交通路网日渐完善，一号南延线直达主城。周边商业设施配套日渐成熟，未来发展十分有潜力。但仍缺乏作为居住区的基本设施，大型商业配套目前主要依靠百家湖区域，配套成熟度还远远不够。
三山板块	中航樾府	三山板块即环绕将军山、韩府山、翠屏山而形成的板块。这里山水资源丰富、风景优美。除了三座绵延的山脉之外，还有散落的众多小型水域。在江宁的各个区域中处于重要的地位。三山板块是较为宜居的别墅区，开发较早，且离主城较近，靠近地铁一号、三线。高端商业设施的进驻使其配套更趋完善和成熟。不足是早期规划稍显混乱，产品滞后，仍以经济型别墅为主，后期如何提升该区域的整体形象值得关注。
方山板块	五矿湖语山五矿九玺台	方山板块是以方山为依傍而开发的项目板块，自然环境优越，历史人文积淀深厚。悠久的名山历史，稀缺的自然绿地植被，众多的名胜古迹、自然原址，使得该块拥有绝佳的地理位置和资源优势，使其成为江宁区域重点别墅板块。方山板块山景环绕，一号线使其与主城便捷对接，宁杭高铁江宁站也带来机遇。江宁大学城使其极具人文气息，周边环绕文鼎广场、大学城商贸中心、方山高尔夫球训练基地等高端配套。不足是交通、商业配套仍需快速完善，还不成熟。
河西板块	五矿御江金城保利紫荆公馆	河西是指即秦淮河以西地区，习惯上将该地区分为北、中、南三个部分。北部为龙江板块，中部为以奥体为中心的奥体板块，南部为纬九路以南部分。自河西新城大开发揭开序幕，河西建设的脚步就一刻都没有停止过。河西中南部也在青奥会的推动下加快发展速度。河西板块周边高档楼盘汇集，是金融、商业等现代服务业企业集聚的新城，充满朝气和活力。
紫金山板块	中冶钟鼎山庄保利紫晶山保利礼墅	紫金山板块是南京山水精髓，集风景、历史、文化于一体。紫金山作为罕见的城中山脉，也是六朝古都南京的“龙脉”。具有非常稀缺的价值，可谓南京自然山水集合之地。自古以来紫金山板块就是南京市民心中紫气东来的富贵之地，此板块山水资源优越，人文底蕴深厚，但由于紫金山资源的稀缺性和不可再生性，板块内土地资源紧俏，后续发展力受限。

中国粮油食品(集团)有限公司，1952年在北京成立，主要业务包括农产品贸易、食品加工、地产开发、酒店经营和金融服务，是中国的进出口公司之一。中粮地产开发建设的房地产项目分布在香港、北京、上海、广州、深圳、成都、沈阳、厦门等城市，包括北京中粮广场、北京名都园、沈阳鹏利广场、成都凯莱帝景等知名物业。

中冶置业集团有限公司是中国中冶独资的大型国有房地产开发企业，也是中国中冶房地产业务的核心企业，拥有国家一级房地产开发资质。长三角、环渤海、珠三角为重点发展区域并辐射全国的战略布局，业务涵盖房地产开发、酒店管理、物业管理、资产运营在内的多层次、专业化经营。

中国航空技术国际控股有限公司的前身是中国航空技术进出口总公司，诞生于改革开放之初的1979年1月。中航地产已成立27年的企业，已发展成为集地产开发、物业经营与管理为一体的综合性集团公司，凭借自身良好的品牌形象和雄厚的专业实力已然发展成为中国地产界的实力老将和创新先锋。中国粮油食品(集团)有限公司，1952年在北京成立，主要业务包括农产品贸易、食品加工、地产开发、酒店经营和金融服务，是中国的进出口公司之一。

中国五矿集团公司是成立于1950年，地产业务早溯至上世纪80年代，新世纪转型战略期，中国五矿成为国资委划定的16家地产主业央企之一，房地产业务正式成为集团公司的一大主业。五矿地产目前已在北京、天津、南京、长沙、沈阳等10个城市开发27个项目、总建筑面积近1000万平米，拥有土地开发和储备面积800万平方米。

五矿九玺台

五矿御江金城

五矿湖语山

项目分析	项目点评
五矿九玺台位于方山国家地质森林公园东大门，与自然生态保护区相连接。项目别墅类型有独墅、平墅、叠墅，均价15000-16000元/平。	五矿九玺台占据方山优的自然环境，由于周边坏绕众多的高校和绿地，空气质量达到一类标准。九玺台兼顾天时地利，加上人和——央企雄厚的背景，自然不愁卖。

项目分析	项目点评
五矿御江金城位于南京河西，包括大平层、顶跃、别墅、复式洋房等多种房源，即将全面售罄。在售空中别墅“西墅”，仅剩5席，均价23000-29000元/平。	五矿御江金城位于河西核心腹地，主城纯熟配套，优质教育资源，另有御江金城自身成熟的社区环境。但穿插在高层住宅区中，别墅区的私密性得不到很好的保护。

项目分析	项目点评
五矿湖语山位于江宁大学城，紧邻方山，由联排、双拼、独栋三种别墅组成，其中联排62户，双拼36户，独栋25户。均价20000元/平。	五矿湖语山产品形态比较丰富，有联排、双拼、独栋三种，可选择空间较大。项目有相对独立的别墅区，物业、景观等也更优质。

保利江苏房地产发展有限公司成立于2009年10月，系保利房地产（集团）股份有限公司全资子公司。保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值名。公司目前主要投资方向为中高端住宅、别墅、文化地产等。

保利紫晶山

保利紫荆公馆

保利礼墅

项目分析	项目点评
保利紫晶山位于紫金东麓，项目别墅产品是英伦风格的双拼和独栋别墅，该别墅是保利地产在南京的别墅项目。	保利紫晶山周边的配套比较完善，交通便利。但项目具体位置离紫金山还有距离，且周边有不少生产性的企业，对环境有一定影响。

项目分析	项目点评
保利紫荆公馆位于河西江心洲核心地段，是保利南京非毛坯项目，预计在二期推出联排别墅。	保利紫荆公馆交通便利，可畅享河西商业配套、江心洲自然环境；批进驻江心洲，必能抢得先机；但对开发商来说，资金成本要求比较高。

项目分析	项目点评
保利礼墅位于紫金山麓，产品包括联排别墅、叠加别墅和花园平墅，均为四层及以下住宅。	保利礼墅合两大开发商之所长，享有城东景观高地、商业配套高地与公共资源高地等优势。但也对两个房企的管理运营能力提出更高考验。

央企缘何退不出房地产

曾为多个央企的地产项目提供咨询服务的兰德咨询总裁宋延庆对财新记者称，多数央企并未执行国资委的“退房令”，一方面涉及土地、股权等因素，情况复杂，退出难度大；另一方面，央企主观上不愿意退出，不想转让旗下优质的房地产资产，这也是背后更主要的原因。

警惕央企带给海南的“项目恐慌”

国际旅游岛建设以来，海南成了北上广等大型城市之外新的投资热土。央企资本的大举进入，也在情理之中。但如果要得到海南上上下下的真心欢迎，除非它们能守法律、循规矩。在网上曾经有一种说法，叫“央企过处，寸草不生”。假如说这不是一种妖魔化的说法，那么，那一些喜欢对号入座的央企应该反思自己的行为，检点一点。

王石川：

央企参与保障房建设需强化监管

央企投资保障房建设是把双刃剑。其一，无利不起早，央企未必愿意扮演慈善家。据报道，保障房的净利润率约为4%~6%，由于保障房的售价与商品房相比较低，房地产开发商更倾向于开发后者。但央企毕竟也是企业，它不是傻子，也有追逐利润的利益驱动，而一旦为利所驱，保障房建设的本意或将被颠覆。

中铁置业上海团队：

我们是中铁置业上海团队，我们为自己代言

你只看到一幢幢高楼、别墅和洋房，却看不到我的苦夏寒霜；你只看到央企品牌形象，却看不到我的汗如雨下；你有你的欣赏，我有我的风范；你寄信任于我的责任，我扛下责任挑战未来；你嘲笑我只会分析市场不玩浪漫不够文青范儿，我可怜你不懂我温馨的“家”文化和热情洋溢的中铁置业Style!