[摘要] 作为全国楼市的晴雨表和风向标，上海房地产市场的一举一动可谓万众瞩目。回顾刚过去不久的2010年，在一系列史上最严调控的影响下，去年的上海楼市出现了怎样的变化，今年又将走向何方呢？
调控下上海楼市成交创新低
作为楼市的晴雨表和风向标，上海房地产市场的一举一动可谓万众瞩目。回顾刚过去不久的2010年，在一系列史上最严调控的影响下，去年的上海楼市出现了怎样的变化，今年又将走向何方呢？
日前，由上海财经大学、浙江大学、南京大学等沪宁杭三地高校的房地产研究机构共同成立的长三角房地产研究院联合上海乐智研究机构，其同发布了首份上海市房地产研究报告，在梳理2010年房地产调控背景和政策框架的基础上，分析了2010年房地产调控政策对上海房地产市场的影响，并对2011年上海楼市的走势进行了预判。
【关键词】 成交量
二季度新房成交量跌至
从建立考核问责机制，到实行更为严格的差别化住房信贷政策，从增加住房有效供给，到加快保障性安居工程建设，2010年的楼市调控被认为是“史上最严”。
在持续的调控政策及市场自身的压力下，去年的上海市住宅市场成交量受到了影响，特别是增量住宅市场成交套数和成交面积均快速回落，第二季度跌至四年来各季度销量的点。4月年轮房地产调控政策出台后，上海增量住宅的成交量在5月出现了下滑，而后逐步回升；9月底，为了巩固房地产市场调控成果，国家有关部委推出第二轮调控政策，使得上海增量住宅的成交量在10月再次出现下滑。与此同时，去年上海存量住房市场的观望气氛也日益浓厚，成交面积、成交套数也出现明显回落。
从不同物业的表现来看，2010年，在总体增量住宅市场成交回落的背景下，独立别墅成交情况比较稳定，2007年以来成交套数均保持在2%左右；而联体别墅的成交量却逆势而上，相较于2009年略有提升。
【关键词】 房价
陆家嘴滨江板块最贵：均价逾八万
长三角房地产研究院的监测显示，1998~2010年上海市商品住房价格除2008年略有下跌外，其他各年份都在上涨，尤其是2009、2010年，商品住房（包括增量住房和存量住房）价格增长速度分别达到29.33%和31.26%。2010年，上海市商品住房交易均价达到20769元/平方米。
从板块增量住宅成交均价来看，陆家嘴滨江板块、淮海路CBD板块、黄浦滨江板块、北外滩板块、打浦桥板块等市中心城区板块位居前列，其中陆家嘴滨江板块2010年增量住宅成交均价为86584.12元 /平方米，位居。
研究预测，2011年上海市商品住房的交易均价仍会突破20000元/平方米，进行调控是有必要的。此外，未来两三年上海市的房屋供应量可能会有明显增加。2010年，受政府一系列抑制住房需求的政策影响，楼市已经呈现出少量供过于求的趋势，供求比为1：0.871，未来供应量还会增加，这也将有助于抑制上海市房价的过快增长。
【关键词】 板块
嘉定主城区成交量，五角场涨得最快
调查显示，外环以外是2010年度上海增量住宅成交的主要区域，成交套数和成交面积均位于前列，其中成交套数达到了64127套，占到总体比例的76.8%。
嘉定主城区板块、顾村板块、周康板块、九亭板块、江桥块等外郊区板块是2010年上海增量住宅的主要成交板块，其中嘉定主城区板块2010年成交套数达8674套，位居。此外，南站长桥板块、虹桥天山板块、五角场板块、古北路板块等市中心板块成交套数的月均增长率也名列前茅。
在增量住宅成交面积方面，嘉定主城区板块同样以469030.5平方米的成交总面积，位居所有板块中的位，但在成交总面积月均增长率的统计中，古北板块成交面积增长最快，月均增长率达到58.24%。内环以内的各板块由于“土地资源”的稀缺，成交量远低于近郊或远郊板块。
从成交均价来看，陆家嘴滨江板块、淮海路CBD板块、黄浦滨江板块、北外滩板块等市中心城区板块位于2010年上海增量住宅成交板块的前列；但从均价涨幅来看，随着五角场商圈的不断成熟，五角场板块成为上海市增量住宅市场成交均价月均增长最快的板块，成交均价月均增长率达61.93%。
2010年上海市增量住宅市场各区县成交价格情况
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