[摘要] 对房地产市场的参与者来说，调控与通胀，或许将成为贯穿2011年全年的主线。投资人不得不游走于这对矛盾之间，不得不在“购房还是持
广州
观望氛围中量跌价升 调控下楼市预期见涨
每经记者 朱玲 发自广州
12月16日，保利地产分别以24亿元和11亿元夺得广州白云新城两幅地块，楼盘价分别高达19632元/平方米和20605元/平方米，刷新地王纪录；同日晚间，广州11月官方楼市数据公布，再次环比小幅上扬，整体市场均价高达1.3万元/平方米。
最“给力”的楼市调控，依然遏制不住楼市走牛的趋势。在《每日经济新闻》联合房天下进行的“2011年房价走势”广州区域调查问卷中，200个受访者中约46.7%认为明年房价总体走势将呈现稳中走升的局面。记者近期实地走访广州楼盘也发现，尽管当前市场观望气氛浓厚，但预期房价还要涨价的置业者不在少数。
量跌价升
“现在市场不好，成交一单好难呀！”在广州番禺区祈福新村这个超十万人规模的大盘附近，某中介公司经纪小陈对记者无奈表示。据他介绍，上周有个客户购买了一个60多平方米的两房，总价70多万元，但已到签合同了，购房者居然以一个阳台装修问题反悔了。
“这肯定不是他的真实理由，装修的问题都可以协商解决的。”小陈表示，主要还是由于现在房价涨得厉害，购房者觉得比他朋友早期购买的价格高出十几万，太亏了。“11月份这个小区以9000多元/平方米都可以拿下68平方米的两房，但到12月份，不下1万元/平方米是拿不下来的。”
这样的情况不仅出现在二手房交易中，当地的租金也是闻风涨价。
“上周看中了一个两房单位，中介给我的报价是每月1600元，谁知道当天约业主看房，报价涨到了每月1900元，一分不少。”年底欲重新租房的张小姐表示，由于房价没降下来，业主都在趁机涨价。
广州国土资源和房屋管理局（以下简称广州市房管局）11月的官方数据显示，11月广州新建商品住宅网上签约面积43.68万平方米，环比减少72.1%；其中市场均价达13847元/平方米，环比上升4.5%。
值得注意的是，广州市中心区域某街道楼盘均价居然突破了5万元/平方米。广州市房管局解释称，这是由于该地区域14个价格较高的楼盘成交导致。
对于依然小幅上扬的楼市均价，广州市国土局解释，受到成交结构变动的影响，以及广州亚运会对城市建设的提速，城市环境得到明显改善，对房价产生支撑作用。此外，由于市场刚性需求和改善性需求仍然存在，也对房价形成了支撑。
预期仍见涨
在《每日经济新闻》联合房天下进行的“2011年房价走势”广州区域问卷调查中，46.7%的受访者认为明年的房价总体走势是稳中有升，认为房价会报复性反弹的受访者占比20%，仅有16.7%的人认为房价会大幅下降，16.7%的人认为房价会稳中趋降。
针对房产税是否征收，42.9%的受访者认为，如果房产税实施，将会促使房价转移给买方，从而助推房价上涨。46.4%的受访者认为当下楼市泡沫较高。
面对预期依然见涨的房价，19日晚间，国土资源部发令直指房价调控核心，要求各省区市国土资源行政主管部门及派驻地方的国家土地督察局采取有力措施，严格落实房地产监管和调控政策措施，打击囤地、炒地和闲置土地等违法违规行为，坚决抑制少数城市地价过快上涨的趋势。
国土部表示，对招拍挂出让中溢价率超过50％、成交总价或单价创历史新高的地块，将上报上级相关部门备案。
针对广州位于白云新城的楼面地价突破2万元/平方米，参加第二天广州万达广场开业的万达董事长王健林对当地媒体表示，“估计土地成本不降下来，房价也不会下来。地价达2万元有点超出我的预期。”
在上周末，合生创展位于佛山的某楼盘开盘，200套房销售一空，价格近1万元/平方米。该公司相关人士表示，购房者有不少是因限购到佛山买房的。12月初，万科位于广东清远的某楼盘，以3000~4000元/平方米的低价入市，总价低至22万元一套，当时推出千套即销售一空。
有业内人士表示，到清远买房的依然有不少广州人，由于该区域不限购、价格低，面对通货膨胀，以保值为目的买房的人不在少数。
“预计12月份楼市将会量价齐涨。”广州地产专家谢逸枫认为，广州楼市成交尽管下降了一些，但其实是被相关部门限制网签造成的。在地王频出、土地稀少，以及市场供应小的情况下，房价还得上涨。
“地王出现恐导致房价报复性反弹。”谢逸枫认为，日前多个城市纷纷出现新地王，新一轮调控并未让市场心态发生变化，反而让买家对市场预期见涨。特别是在通胀预期和供给不足的大背景下，明年限购、限贷等房地产调控政策放松的可能性非常小。
2011买房实战篇：矛盾市道中购房如何跑赢CPI
每经记者 朱玲 发自广州
在严密的政策调控下，国家统计局数据显示11月楼市依然量价齐升，环比上扬0.3%，这是自9月后连续3个月呈现环比上涨的态势，且涨幅较高的大多集中于二三线城市。
据中国社科院发布的住房发展报告分析，由于“限购”、“信贷紧缩”等高压政策迫使购买力外移，在政策盲区的二三线城市顿时成为开发商、投资客的必争之地。
二三线城市房价频频破万
今年以来，楼价持续走牛是一个不争的事实。然而在多番的政策打压下，二三线城市却成了市场成交的主力军。
据中国房地产指数 （以下简称中房指）系统监测的百城价格指数显示，11月100个城市住宅平均价格为8487元/平方米，较上月上涨0.82%，超过八成的城市价格环比上涨。被调查的百城中，诸如青岛、湛江、昆明等二三线城市环比的价格指数涨幅跻身前十。
“受限购政策影响，导致购买力外移，带动一线城市或经济带城市周边区域房价涨幅较大。”广州地产经济学家邓浩志表示。
日前，记者在广州周边区域佛山踩盘时发现，尽管当地只算二线城市，但佛山部分区域房价已飙升至2万元/平方米，其二手房价也都已在万元以上，且还是毛坯房交楼。
“广州限购、佛山不限购导致不少的广州人到佛山来看房。”满堂红佛山店一经纪顾问告诉 《每日经济新闻》记者，特别是靠近广州区域的南海、顺德等区域，一手房价没有在万元以下的。
在中房指统计的数据中，11月百城住宅价格的10个城市中，杭州、温州、宁波、福州、南京等城市排在前列。
根据福房网监控当地楼市数据显示，福州7个区域的市场均价均超过万元。记者注意到，7个区域中的市中心区市场均价达1.9万元/平方米，的地方也达到1.09万元/平方米。然而在去年11月期间，最贵的区域价格也仅为1.1万元/平方米，意味着一年时间楼盘价格上涨了63%。
然而，当地人均工资收入增长远远跟不上房价的涨幅。中国社会科学院公布住宅发展报告显示，福州、杭州、青岛等城市楼价泡沫成本占实际价格比例50%。其中福州高达70.3%，杭州达66.9%。
地产巨头二三线销售占比过半
记者注意到，除了福州这样的二线城市外，像成都、重庆这类经济发展较快的二线城市市区房价早已过万。
11月楼价环比的上扬让后续出台政策的预期加强，限购令延期的可能性也逐步加大。“进入12月，压抑的需求被逐步释放，市场成交量有放大的趋势。”邓浩志表示，此次限购政策可以说是助涨二线城市房价，加速炒房资金进入二三线城市。
“在新增土地储备的10个城市中，大部分是非调控重点地区。”合富辉煌首席市场分析师黎文江认为，目前开发商为规避政策风险，早已作出准备向二三线城市扩展。据合富辉煌抽样调查显示，今年1～9月十大品牌开发商新增项目36%位于二线城市，在三四线城市占比则超过一半，仅9%位于一线城市。
在调控之下，万科集团前11月业绩冲破千亿，创造了中国房地产销售之最。保利达到近600亿元的销售业绩，而恒大也在10月就提前超额完成了全年销售目标，逼近500亿元。
对这些提前超额完成业绩的地产公司而言，其二三线城市贡献占比超过半数。根据万科公开的消息显示，今年新进入的昆明、贵阳、唐山、吉林、廊坊等市场基本都属于二三线城市。该公司高层表示，新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市，总体上表现得更为稳定。但在热点城市市场情绪的带动下，近期部分二三线城市已开始出现市场升温的迹象。
“现在处于通胀和流动性充裕的时期，房屋的保值特性诱发的投资行为更是支撑了房价。”黎文江认为，政策调控之下，目前成交量下去了，价格如果没能压下去的话，后期将会涨得更厉害。他表示，二线城市也会有泡沫，比如开发商会先开出一个比较高的价格，再根据市场接受程度来决定最终定价；假设市场没有成交，开发商也会采取高开低走的策略。
商业地产抬头：不受调控 通胀驱使热钱涌入
每经记者 朱玲 发自广州
12月17日，广州万达广商业综合体正式揭开面纱，其中包括酒店、写字楼在内的商业项目在不到一年的时间内全部销售一空。
商业地产逆势走俏这样的情况不仅出现在广州这样的一线城市，近期重庆、合肥等市场均有临街商铺被抢购的一幕。
“住宅市场政策多变，其租金涨幅又跟不上房价涨幅，年明显低于商铺租金。”广州恒海地产经纪白杨告诉记者，像广州白云区这样均价才5万元/平方米的临街商铺，价格低、快，转手就可大赚，出来以后基本都能销售一空，非常受欢迎。
有业内人士指出，住宅市场的持续调控导致商业地产成为房地产商、投资客避险的洼地，在通胀的宏观背景下，其中虽有泡沫但远未到临界点，具有相对较大的空间，在政策等利好支持下，商业地产仍有望继续抬头。
投资客一次性扫货30套
“现在住宅市场一个月都很难成交一单，我们都改推商铺给客户。”白杨告诉《每日经济新闻》记者，现在住宅市场受政策影响较大，业主惜售心理很强，市场房源少不说，即使放盘的业主也总是反反复复，情况不好的时候两个月都成不了一单。
“现在反倒是商铺很旺，特别是临街商铺，基本上进入市场就可以在当天转手交易。”白杨表示，“9月份我的一个老客户一口气扫下广州老区某楼盘一层30余套临街商铺，由于和开发商有交情，以低价2.8万元/平方米入货，11月份的时候就以3万多元/平方米出手，现在就剩下3~4套。”
“这些人置业似乎根本不受政策限制，他们手上资金极其充裕，为了保值增值，哪种产品投资高，就会投资哪种。”白杨表示，由于住宅租金的涨幅跟不上房价的上浮，因此整个12月份以来，商铺的成交要高很多，这主要是因为它有着相对稳定的。相比之下，一套价格100万元、月租3000元/月的住宅，一年的租金收入也就3.6万元，租金仅为3.6%。“但目前商铺的回报一般来说都有5个百分点以上，且每年非常有规律地递增大约5%，特别是那些门面宽的临街商铺，一出来基本都能当天转手。比如在广州员村地段，62平方米的商铺报价10万元/平方米，价值约为620万元，月租可到3万元/月，一年收入可达36万元，达到了5.8%。”
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