[摘要] 随着“禁墅令”三番五次的推出，低容积率建筑产品成为市场“珍品”。豪宅产品从独栋别墅到联排，再到平墅等多元豪宅产品的推出，满足层峰人士的墅居梦想。即使没有别墅用地，然而别墅产品的推出却似乎只有增多，没有减少。
房天下讯：（徐贝贝/文）随着“禁墅令”三番五次的推出，低容积率建筑产品成为市场“珍品”。豪宅产品从独栋别墅到联排，再到平墅等多元豪宅产品的推出，满足层峰人士的墅居梦想。即使没有别墅用地，然而别墅产品的推出却似乎只有增多，没有减少。【下半年四大纯新盘亮相 大城东房价烙高端印？】
2013年南京约有四十多家别墅项目将推新房源，其中，江宁、江北两大板块仍为主力。同时，两江板块除供应大体量别墅房源外，别墅新盘的面世引发全面关注。后别墅时代的别墅市场，在产品形态上也表现出诸多转变：把公寓加高，挤出低密度的类别墅产品，向高层要别墅。旅游用地、老年住宅用地、综合用地等多种用途的地块，也被越来越多的用于建造别墅。轻别墅更是逐渐占领别墅市场，成为主力军团，也成为最热销的别墅产品。
所谓豪宅，是指在特定地段，以度身定制的方式打造，具有鲜明建筑特色和历史人文价值的，专门供给社会上具有相当的财产、地位和权利的人居住的独立式住宅。资源与市场发展，是豪宅诞生的两大关键条件。广州大一、南京钟山国际高尔夫别墅以及上海汤臣一品，都是豪宅产品的典型代表。
豪宅伊始 地段独尊
自然资源促豪宅向南向东延展
“东富西贵”是南京豪宅市场流传已久的一句话，源自上世纪90年代，早期的豪宅也大多分布在此。当社会经济发展尚处于起步阶段，私人物质财富的积累刚刚开始，豪宅的诉求只是单纯的聚集在地段上，私人化的产品诉求尚不具备基础的物质条件。城市内自然山水资源优越的小环境细分区域，以及以城市繁华和为主要卖点的市中心，依山傍水几乎成了豪宅早期开发的主要模式。【南京8月仅4000套房源入市 7月底将迎来上市小高潮】
紫金山脉资源的秀美及绝佳地段，也孕育出南京最富有阶层难以割舍的“城东情结”。以帝豪花园(小区网论坛)这个聚集了当时南京最富有阶层的项目问世为肇端，城东奠定了“富人区”的地位。帝豪花园背靠紫金山，面对玄武湖，属于典型的依山傍水型高档别墅，有“南京别墅”之称。随后，钟山国际高尔夫、钟山美庐(小区网论坛)等一批新兴高端项目群聚于此，城东的“富人区”效应逐步凸显，使该板块成为南京豪宅人群的梦想居住地。
依托优越的自然山水资源，城东月牙湖、城中紫金山、江宁汤山风景区、城中玄武湖以及江宁百家湖五大区域逐步发展，20世纪90年代，南京别墅市场初见雏形。作为百家湖板块的扩容，将军路沿线围绕将军山、翠屏山、韩府山，形成了全新的三山别墅板块。紫金山板块向东延续，仙林别墅板块渐趋成形，南京别墅版图向南向东顺利延展。别墅的发展历程更多的代表着一个时代精神与物质需求的方向，是将地位、权贵具象化的一种佐证。即便其起步初期产品开发水平较低，豪宅价值还是很高。
产品升级 风驰电掣
豪宅轴向全面扩展
自然资源是有限的，而其周边土地更是开发一块少一块，紫金山、月牙湖等区域住宅开发日渐饱和，别墅产品从“资源为王”逐步向“产品为王”转换。资源价值被产品价值所替代，消费者的关注点也从早期的资源向产品逐渐转化。
资源与产品打造，堪称豪宅两大关键条件。在山水资源日渐稀缺，别墅用地供应减少的情况之下，面对高端住宅市场的巨大需求和利润，开发商打起了“擦边球”，独栋、双拼、联排、叠加等各种类型的别墅层出不穷，类别墅产品逐渐衍生出来。在产品形态上，由于联排产品相对的总价低、距离城市近以及供应量大等先天特点，联排别墅牢牢占据主力，遥遥领先于独栋和双拼产品。一方面，城市中坚阶层随着年龄增长和财富壮大，一批高级公寓的二改和三改客群开始投身入别墅市场。二来，随着财富增长的不断推动以及生态居住需求的渴望不断增强，在一定程度上也推动了人们对于别墅产品的高度向往，独栋产品的门槛则稍显偏高。 随着该阶段“禁墅令”的推出，纯别墅区进入稀缺通道。除了高层社区中的别墅和非住宅类别墅、以及联排以下的超低密度别墅之外，独栋别墅越来越凤毛麟角。
其实，别墅楼盘的频繁推新或加速销售，有其深刻的内在原因和外在背景。受房地产调控政策影响所带来的低迷，造成长期销售不畅，对开发商的资金链造成了极大的考验，适度去化房源回收资金投入和缓解资金压力，或多或少也是一种无奈之举。随着楼市的回暖，资金面趋于宽松，房价回升在一定程度上也推动资金开始考虑进入别墅市场。位于社会经济金字塔的阶层，更是把握时机，抢先入市。从最近一段时间的市场表现来看，独栋产品由于位居别墅市场的端，总价过高，客群狭窄，联排和叠加类产品则充当排头兵的角色。
在建筑表现手法上，新古典主义、地中海风格、北美风等越来越多的风格也不断展现。东紫园(小区网论坛)秉承欧式风情的新古典主义精髓，以三段式的建筑立面，呈现出符合现代审美精致优雅的不凡气质。在空间设计上，以实用主义为蓝本，尊崇独联、臻品联排均将花园、别墅、居者融为一体。无论是地段、景观、配套或是产品，东紫园所带来的不仅是居住心灵上的宁静与闲适，更是满足城市中产阶级对别墅生活的理想。融侨观邸其纯法式的建筑风格、石材搭配真石漆的建筑立面、大手笔的法式园林景观和组团地下入户停车、大面积赠送花园、露台、阁楼等产品设计，形成了鲜明的自身特点和市场竞争力，首期推出时就受到消费者热捧。
令行禁止 纯别墅用地戛然而止
豪宅阵营不断扩容
“禁墅令”的颁布实施，让别墅的土地供应出现断档现象，而房地产市场的发展显现出一片红火之势，豪宅产品不断涌现的同时也伴随着各种创新。旅游别墅、养生别墅、别墅洋房、别墅小高层、平墅等，成为别墅产品的一种新模式。
在南京，主打旅游度假概念的别墅不在少数，美加东部假日、世外边城便是其中的代表。据不完全统计，国内已有超过50家房企涉足旅游地产，其中包括万科、恒大、龙湖、绿地等地产龙头企业。紫金东郡作为纯粹地中海风格式的花园洋房及叠加别墅类的景观社区代表，全新三期洋房新品位居社区中央景观带，当之无愧堪称“中央景观洋房”。由中豪房地产发展有限公司开发打造的仙龙湾，也规划有花园洋房、酒店公寓及少量别墅产品。国信慧谷山居项目更是在1.083的低容积率上，保留场地原始标高，南低北高，打造坡地建筑。借纯现代简约的建筑风格，力求打造现代风情的时尚居住空间。位于奥体南部的石林大公园，则是由高层住宅、联排住宅等组成的小高层别墅。
2009年，河西仁恒江湾城热销，紧接着五矿御江金城、华润悦府、天正滨江、滨江壹号等大平层产品纷纷上市，多米诺骨牌效应不容小觑。而同时南京其他板块亦不断涌现大平层产品，传统“刚需重镇”江宁如今也悄然生变，正在急速“脱刚”蝶变为高富帅，产品也在不断升级换代，大平层产品接踵而至，江宁或将接棒河西，变身高端大平层的下一个“竞技场”。城中绝佳地段成价格高地，京门府、金鼎湾今朝天下、金基尚书里、斯亚财富中心、菲呢克斯齐推高端产品大平层，促使其成为高端住宅的又一个“集中营”。
随着时代发展的变迁，人们对于别墅生活的标准也不断提高，十年之间别墅产品的开发也越来越趋于人性化，并不断以创新作为源动力，满足高端圈层的置业和生活需求。回顾别墅十年的创新历程，创新型别墅产品不断衍生。然而，就现阶段豪宅发展现状而言，多样化的产品是否都能赢得市场的认可，也是需要人们思考的一个问题。继雅居乐“调价”之后，苏宁滨江壹号也掀起了“非毛坯改毛坯”。大平层产品由于其针对客群的特殊性及稀缺性，想要赢得市场认可，产品就必须要有突出点。豪宅产品在其开发过程中，需在增加产品创新的同时，考虑到推出的产品类型是否能够得到市场认可。在政府规划利好的扶持下，江心洲作为楼市的新兴板块，进入市场，“低容积率、高绿化率、小社区、高品质”，会是全岛开发的一个亮点。针对新兴区域的豪宅产品，专家也提醒切莫一窝蜂推出豪宅项目，开发商在定价时也一定要衡量区域价值以及自身项目特质，理性定价才能跑赢市场。（南京房天下商务记者部 徐贝贝）
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