[摘要] 从一线城市到二三城市,甚至有恒大集团率先将触角伸到四线城市,随着限购令撒网范围的逐步扩大,开发商的“闪身术”还能维持多久？
小开发商确实快要扛不下来,大型房地产企业布局二三四线城市,越来越多的挤占了中小房地产企业的市场份额。截至记者发稿时,共有58家房地产企业公布中期业绩预告,其中只有20家预增,其余38家预减或亏损。从已披露的信息看,上市房企业绩明显出现分化。龙头地产企业依然保持强势增长态势,而一些中小房企业绩则呈现增长放缓甚至亏损态势。
从不少上市房企目前公布的半年报业绩预告来看,部分中小房企为了支持业绩和公司未来的发展,已经开始逐步收缩在房地产领域的投资,并涉足矿产资源领域来帮助企业度过难关。
限购范围扩容是心理干预？
根据国家统计局发布的5月份70个大中城市住宅销售价格指数,5月份中国70个大中城市中,新建商品住宅、二手住宅价格环比下降和持平的城市数量均比4月份有所增加。然而,从整个上半年来看,今年1?5月,70个城市中,新建商品住宅价格同比涨幅达到及超过5%的城市中,1月有44个、2月有45个、3月有42个、4月有38个、5月有33个,均为二三线城市;虽然数量逐月减少,但与一线城市相比依然“涨势逼人”。
限购令“按住葫芦起来瓢”,于是政府再次出台范围更广、影响更深的限购“紧箍咒”。7月12日的国务院常务会议指出,部分城市房价上涨压力仍然较大,有的城市调控力度有所放松。国务院要求已实施限购措施的城市要继续严格执行,房价上涨过快的二三线城市也要采取必要的限购措施。
这是否意味着龙头房企的“盛宴”也快曲终人散了呢？
有市场观点认为,限购范围的扩大,将进一步压缩开发商腾挪的空间,包括扛住高房价的能力。近日还有消息称,此前在房价上涨与房地产过热中“独善其身”的三四线城市,有可能纳入限购令再次扩容的范围。
但另一些市场人士不以为然。
市场人士认为，国八条”中已经明确规定了直辖市、省会城市和计划单列市实行限购,都有明确的指向。此次“二三线城市”的提法比较模糊,因此目的并非是要增加限购的城市数量,也并没有推出新的调控政策。
更有乐观者认为,管理层对于二三线的限购措施,更多的只是心理层面的干预,意在给地方政府敲响警钟。他们的理由之一是,去年已经实行限购的城市大部分就是二三线城市。在去年实施限购的36个城市,除京、津、沪、渝4个直辖市,以及大连、宁波、厦门、青岛、深圳5个计划单列市,剩下的27个都是省会城市。
此外,地方政府对限购政策的响应也显得不够积极踊跃。早在2010年4月,“国十条”就曾经提出过商品房限购的问题,只有北京时间响应;到9月底,决策层再次强调部分房价上涨过快的城市要采取一定的限购措施,随后才有15个城市开始限购;今年1月之后,中央又多次强调加大限购力度和范围,这样才又有7个城市加入限购阵营。因此,一浪高过一浪的限购令在二三四线城市可能没有想象中那么严厉。
另一方面,目前二三线城市的房价总体仍然处于低位,有人认为对所有二三线城市都实施限购根本没有必要。世联地产首席技术官黎文江说,二三线城市由于人口和经济总量受限,预期的空间远无法和一线城市相比,再加上现在营业税、个人所得税等炒房成本增加,投机性需求生存空间较窄,缺少“下一手”去接盘,再炒的可能性比较小,无需对所有二三线城市都采取限购这种严厉的措施。
房地产投资仍将高位运行
“限购其实就是给楼市吃‘退烧药’。是药就有副作用。”复旦大学住房政策研究中心执行主任陈杰说,限购致使需求被抑制,开发商会减慢拿地节奏和开发进度,导致后市供应相对不足。一旦将来取消限购,需求释放,供应短缺局面可能出现,房价上涨压力或将更大。
国际货币基金组织(IMF)7月20日发布报告,称中国房地产市场仍然存在风险,中国严厉的房地产调控政策虽然抑制了房屋成交量和房价上涨增速,但大城市的房价仍存在泡沫。IMF称,只要融资成本低廉并且其他投资渠道稀缺,房地产市场泡沫仍有可能扩大,政府必须采取更加严厉的措施来限制需求并打压房价涨势。
所有的言论归结到一点就是,如果行之有效的调控措施“缺位”以及可替代房地产投资的投资渠道,房价后期上涨压力将十分可怕。
国家统计局发布中国2011年上半年经济运行情况数据显示,2011年上半年房地产开发投资26250亿元人民币,同比增长32.9%。其中,住宅投资增长36.1%,商品房销售面积同比增长12.9%,房地产投资增速较快。房地产开发企业本年资金来源40991亿元,同比增长21.6%。
对于此现象,中国房地产研究会副会长胡志刚分析,目前保障房建设的大力开展,令房地产投资数据环比提升。后续保障房建设的不断增加,会给商品房市场带来影响,商品房市场略有萎缩,但是从数据显示,由于保障房的支撑,房地产投资数据仍会继续上涨。
此外,地价还在上涨。
几个区域的城市地价尚未完全冷却,另外几个区域的城市地价却热起来。城市地价动态监测系统7月发布数据显示,2011年第二季度地价总体水平小幅上升,环比增速持续回落。但是在长江三角洲、珠江三角洲、环渤海三大区域综合地价环比增速呈现回落态势的同时,二三线以及西部地区城市地价总体处于升温通道。
中国土地勘测规划院地价所所长赵松在发布今年季度城市地价监测报告时就警告“随着大中城市房地产炒作热度的梯度转移,要防止中小城镇的住房及土地价格的跟风上涨”。在二季度监测报告中,她再次强调“谨防三四线城市曲线规避调控政策现象,以免土地市场再度过热。”
同时,经济总体增长、通货膨胀预期及持币者入市“避胀”形势下,土地价格总体反弹压力不可低估。业内人士预计,未来一段时间,我国房地产投资仍将高位运行。
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