[摘要] 房天下讯：连续两次降息，南京楼市开始出现供求两旺的局面。相对于近期较高的成交量，连续数月的高库存量，已经成了目前南京楼市的隐喻词，高库存下，南京楼市是不是真的回暖，下半年房价会不会大幅上涨，还有待商榷。
政策微调加速旺销势头
土地市场尚未恢复元气
房价不具备大涨基础
在短短的半年多的时间里，央行不仅两次下调存款准备金率，而且在不到一个月的时间里，两次降低存贷款利率，这说明国家经济决策层对于经济的判断已经发生了重大的变化。两次下调存款准备金率给房地产市场提供了宽松的流动性，而两次下调存贷款利率给购房着减轻了实际上的购房支出。在这种政策利好下，南京楼市取得了不错的成绩。
对于楼市频现火红局面，中指研究院华中分院副总监李国政认为，首先是由于政策微调，尤其是首套房贷利率的调整，对首次置业的自住性需求群体影响比较明显；此外是季节性因素，通常每年的三四月份是个成交量的小高峰；再者就是开发商的价格策略，目前热销楼盘往往采取了低价策略，采取“以价换量”的战术。虽然价格小幅上涨，但销售状况依旧延续之前的旺销势头。
中国房地产学会副会长陈国强则认为，就外部因素而言，随着地方对楼市政策的微调，短期内不会再出台更加严厉的楼市调控措施，在这种局面下，市场预期发生了较大变化，同时也增加了一定的购买力。“房价目前并不具备大涨的基础。”陈国强表示，政策见底了不意味着市场一定见底，也不意味着楼市将触底反弹。房价除了受政策影响之外，还受市场预期、楼市库存等方面的影响。由于目前限购、限贷这些对楼市影响较大的根本政策并未松动，楼市的需求是有限的，而且房地产企业库存较高，周转压力较大，资金压力也很大。
从目前土地市场来看，300个城市共成交土地2154宗，环比减少5%，同比减少21%，其中，住宅用地542宗，与上月持平，同比减少33%，楼市成交量的不断升温态势的正对面，是土地市场的依旧低迷，这将是制约楼市大幅度反弹的地基。
中指研究院预计，未来楼市的成交量将在货币政策微调、供应量加大的背景下逐渐趋稳，但不会大幅上升，由于主要城市库存压力依然明显，因此价格仍将趋稳，即刻反弹的可能性不大。
供求关系平衡制约房价稳定
当前楼市进入去库存化阶段
整体来说，上半年的楼市跟去年有很大不同，是以刚需的释放引领市场的复苏。2月品牌开发商引领市场复苏，金三银四整体市场出现回暖，5月虽休整了一段时间，但到月底整个楼市出现红火势头，6月利好政策、市场特征明显，开发商积极推盘，购房者刚需释放，销售量直线上升。7月份，银行利率的再次下调，刺激了买涨不买跌的购房者，利率下调等一系列利好政策使楼市资金链暂时放松，直接提高了购房者的积极性。
针对库存量和未来的楼盘走势，南京林业大学社会工作系主任孟祥远博士认为：“库存量作为供需关系中重要的供给来源，库存量大意味着市场的供应量就大，供应量大就保证了需求量爆发的情况下，供求关系不至于失衡，从而保证房价的相对稳定。”
7、8月份是个楼市淡季，房价上依旧趋于平稳，可能会有一点上扬，但幅度并不大，主要是基于目前整个楼市库存量还有5.2万之多，因此价格出现大幅度反弹是不现实的。就南京而言，库存量只要在4万以上，房价都会比较平稳。孟祥远博士认为，从最近一个月，最近两周，最近一周的数据，供应量赶不上销售量，可以认为供需关系出现拐点，进入去库存化阶段。
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