[摘要] 2011年春节前后，遏制房价过快增长的新国八条、房产税、加息等新一轮房地产调控政策的相继出台，“限购”、“禁购”、“限贷”等政策实施，各类政策调整前已经签订的现房、期房、二手房买卖合同在履行中出现经济及法律问题，有大量的房屋买卖纠纷最终选择通过仲裁的方式解决。
案例一
已签订合同 贷款不批
2011年1月11日，宋女士与张先生在经纪公司居间下签订房屋买卖合同，约定宋女士出卖位于广州市某区一房屋。房屋成交总价为80万元，张先生应支付定金5万元。在合同签订当天，张先生通过工商银行转账定金5万元。合同第六条约定，若因金融政策性调整，导致按揭抵押贷款申请未获银行批准或者贷款额度不足的，张先生亦不能一次性补足全部楼款余额给宋女士的，双方可以解除合同，各自返还定金及楼款。
后因各商业银行实行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款的政策规定，张先生申请贷款没有被银行审批通过。张先生多次要求宋女士返还定金未果。张先生向仲裁委申请仲裁，要求解除与宋女士签订的房屋买卖合同、宋女士退还定金5万元并支付定金的利息。
就在仲裁庭开庭前，宋女士主动联系张先生表达了调解的意愿，之后双方约在中介公司签署了和解协议，双方解除合同，宋女士当场退还了全部定金。
政策调整属“无法预见”
广州市仲裁委办案秘书周浩认为，限购政策的出台，是买卖双方在订立合同之后出现的情形，买卖双方在订立合同之前均不知情，应属于情势发生了重大变更。
政府、银行相关房贷政策的调整，应该属于“无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化”，因为合同买卖双方对于房贷政策的调整是不能预见和左右的，而如果买方继续按照双方订立的合同约定履行相应义务，将会使其在订立合同时的目的无法实现。
此外，限购政策出台以后，如果购房者已跟中介和卖家签订三方协议，最终却买不成房，能否要回中介费？
对此，广州市仲裁委办案秘书周浩认为，对于限购政策的出台而导致合同的解除，买卖双方并没有实际履行买卖合同，而是在买卖合同签署后双方很快就解除了合同，双方的交易最终没有成功。尽管根据合同法的规定，合同已经成立，中介公司理应获得相应的居间费用。
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