[摘要] 上海陆家嘴金融区。中国（上海）自由贸易试验区将充满“无限的可能”。上海陆家嘴金融区。中国（上海）自由贸易试验区将充满“无限的可能”。
二手房供不应求，一手房也水涨船高。高桥板块9月开盘的1个楼盘，均价4.3万元/平方米，一个月就卖了131套房源；另一个楼盘8月底一期开盘时2.6万-2.7万元/平方米， 二期在10月18日开盘时虽然价格上涨到3.2万元/平方米，也成了“日光盘”。
与此同时，临近自贸区洋山保税港区的临港新城受益也非常明显。据21世纪不动产统计，截至10月20日临港新城今年新房的成交量高达20.3万平方米，是去年全年成交量4.5万平方米的四倍多。而在自贸区正式落地后的9月份至今，该区域新房的成交量就达到7.6万平方米，占今年前8个月这一区域总成交量的六成，并超过这一区域去年全年的成交水平。
临港新城某个酒店式公寓，去年开盘时的报价仅9500元/平方米，平日里的成交并不理想，但是今年8-10月共计成交了近400套房源，成交价涨到1.2万元/平方米。滴水湖旁的2个项目，公寓基本售罄，仅有少量的别墅房源在售。
而距离自贸区上海浦东机场综合保税区不远的祝桥板块，二手房市场基本为刚需房，单价、总价较低，一房总价60多万元，两房总价80多万元，三房总价在130多万元。但在自贸试验区概念落地后，祝桥板块的二手房价格也出现了普涨，二手房均价在1.3万-1.35万元/平方米，短短1个月内涨了20%左右。购房者主要是在张江、唐镇、机场综合保税区工作的人。
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍指出，长期来看，随着自贸区模式的复制开来，届时对楼市的影响就不会仅仅局限在眼下自贸区的几个板块中了，资本弥散的机会很大。现阶段集中炒作的外高桥和临港板块价格带有一定盲目性，短期内涨幅过大，不仅透支了未来的空间，价格的夯实也需要时间去沉淀。后续买家应提高置业理性。宋沪雄相对乐观，他认为，虽然自贸区可能只有3年概念，但至少会导入一部分新人口，这就让住宅市场有了机会。
而DTZ戴德梁行华东区综合住宅服务部主管伍惠敏建议大家从“大浦东”住宅市场来看自贸区楼市。首先，“自贸区”的规划并非锁定一个集中型区域，而是分散在 “大浦东”沿长江一线 60 多公里的多个区域，这就预示着更多板块将直接获得这一重大规划利好的辐射影响。其次，从区域经济规划的叠加效应来看，自贸区将整体提升“迪士尼”、“后世博”等一系列规划的等级与辐射力度，“大浦东”绝大部分居住板块的市场价值潜力都随之提升。
写字楼：租金一天一个价
自贸区内注册企业都需要一个区内注册地址，写字楼一时成了稀缺资源。
世邦魏理仕(CBRE)的研究数据显示，今年七八月份自贸区内写字楼日平均租金报价为2.1元/平方米，而在9月底自贸区挂牌日前后和现在已经出现了两波大幅调租涨价。目前自贸区内写字楼的日平均租金已升至4.2元/平方米，一个月内租金，而部分写字楼在这一时段内的租金涨幅甚至超过200%。如外高桥自贸园区内目前最贵的写字楼——汤臣[简介 实时动态]国际贸易大厦9月份租金报价为每日3元/平方米，9月底受自贸区设立消息影响日租金涨至4.5元/平方米，目前该办公楼的报价已调至7元/平方米。这个价格虽然比上海核心区域的甲级写字楼还有一定差距，但已经是外高桥地区历年价了。
有些入住自贸区的企业，最着急的就是找到合适的办公地点。例如，外高桥集团的土地主要是为物流、贸易企业提供仓储用地，以及一些企业租用的办公楼。这也限制了很多企业在自贸区办公的可能。随着保税区上升为自贸区，相关政策的出台意味着以后自贸区内更多的可能是服务性企业，以后可能会将一些仓库用地变为办公楼用地，并配合自贸区的推进进行理念创新、管理创新和功能创新。
RET睿意德写字楼高级助理董事陈曦认为， 目前来看，上海自贸区尚不具备发展为市级商务区的基础条件。金融企业的入驻，主要业务在于离岸金融交易，以及区内企业融资需求，作为真正意义的管理型总部几无可能。而商贸物流及科技类企业基于成本控制，对办公物业品质要求有限。因此，自贸区办公楼市场的发展速度与规模不会出现“井喷”。
相比之下，DTZ戴德梁行华东区写字楼部项目服务团队主管沈洁更看好自贸区的写字楼市场：“原来的外高桥保税区，虽然同样有转口免税，但很多企业仅仅是注册外高桥，办公地却设在陆家嘴或人民广场等地。自贸区成立后这种现象还会持续。不过，某些类型的企业可能整体搬至自贸区，实现注册地和办公地的统一。”DTZ戴德梁行华东区研究部数据显示， 截至三季度上海外高桥的研发办公楼的空置率低于全市平均空置率5个百分点，未来可能出现供不应求局面。
除了住宅、写字楼，就连在房地产领域相当受冷落的物流、仓储和工业地产，竟然也成了抢手货。一家希望购买自贸区内土地的企业，以前看中的一块仓储用地只有4000元/平方米，自贸区挂牌前夕涨到了6000元/平方米，挂牌后又涨到1万元/平方米，10月中旬报价再次被提高到1.4万元/平方米。而公司要购买这块土地，只是看中了在自贸区内的身份和潜力。
目前，洋山区域的日租金为1.1元/平方米，而外高桥区域的日租金则为1.46元/平方米。相比外高桥、浦东机场等区域，洋山区域工业物流土地和设施价格均处于自贸区内的一个洼地，同时区域内可开发土地相对丰厚。不少国外投资机构已将其投资的下一个重点，放到与自贸区相关的工业地产上来。
自贸区，
记者/金 姬 制图/刘绮黎
9月29日，中国(上海)自由贸易试验区正式挂牌。试验区总面积为28.78平方公里，范围涵盖上海市外高桥保税区、外高桥保税物流园区、洋山保税港区和上海浦东机场综合保税区等4个海关特殊监管区域。受地理因素影响，自贸区附近的地产市场进入黄金时代。
此前，在上海房价整体攀升的背景下，外高桥和临港多年未挤入热门板块的行列。如今，外高桥板具备人气，但商住楼和住宅的市场投放量比较有限，整个板块的成熟度不足。
静悄悄的自贸区试验
随着自贸区政策落地，便利的年审制成为打开企业心结的把钥匙。
记者｜任蕙兰
自贸区是个试验室。让我们近距离目睹一次试验的过程。
签字，换衣，刷卡，开门，再刷卡，进入内道门……经过一系列安全措施，工作人员才进入试剂保管室。
在外高桥区域的一家医药服务外包企业药明康德，上海检验检疫局的几名工作人员正在检查企业上一批进口的试剂。检验检疫人员从货架上取下装有试剂的特殊保存箱，先核对了包装上的产品批号、进口方地址等信息，然后打开盒子，观察了一下试剂的保存状态。检验检疫部门正是通过这样定期或不定期的上门查验，进行对享有年审待遇企业的监管。
自贸区挂牌后，上海检验检疫局卫生检疫部门推出了一项出入境特殊物品管理的便利措施，就是对诚信度良好的企业，以年审制代替逐批审批进出口产品。
中国进口的特殊物品风险程度差异性很大，按照2005年制定的检验检疫法律法规，很多风险低的产品都划进审批范围，每一批进口产品都要审批。“近几年生物产业发展很快，2005年每天受理几份特殊物品单证，现在一天要受理200份，所以过去制定的滞后管控方式，不适用于现在情况，很多积压的产品在口岸等候。”上海检验检疫局卫生检疫监管处科长娄亚婷介绍。
卫生检疫部门找到了一个对策，通过对自贸区企业进行基本状况考核，综合衡量企业的硬件软件环境以及管理水平，对符合条件、信誉良好的企业开辟了一条绿色通道，将其进口产品按照风险程度分类，严格把控重点关注的高风险产品，对低风险产品简化审批。
“企业年初会制定进出口计划，向检验检疫局申报，我们对它的进口产品进行风险分析，高风险产品持续监控，但流程可以简化；我们认为企业完全有控制能力的低风险产品，不太可能造成传染风险的，就不需要每次审批，耽误口岸通关速度，改成一年审批一次。这样企业就节约了成本，因为货物积压在口岸要产生仓储费用。”娄亚婷表示。
监管部门的一个转身，带给企业的可能是天翻地覆的变化。
药明康德是上海口岸进出境血液样本量的一家企业。它是一家向全球生物制药和医疗器械制造公司提供实验室研发和研究生产的外包服务企业，其中一项主要业务是为新药做效力分析。企业接到医药公司订单以后，会收集全球血液样本，分析新药在不同血液中的代谢以及效力持久性，进行数据积累。
企业实验室用到的特殊物品主要是生物试剂，2005年时，一年进口的试剂还只有3个批次，去年已经达到1000多个批次。“公司一年40亿元的业务量，一半需要试剂来支撑。”药明康德生物分析副总裁邢金松表示。
生物试剂进口对企业一直是件头疼的事，因为试剂价值很高，有效期很短，在前置性审批情况下进口时间难以把握。试剂进口批次多，每次数量很少，很多精力花在重复审批上。大部分试剂要低温存储，对入境验放速度要求又很高。
“过去我们只能在审批额度内和有限窗口时间操作，进口受到一定限制。”邢金松说，企业往往提前两个月申请批文，拿到批文立即通知国外企业生产试剂，但批准的进口时效只有两周时间，等试剂生产好已经过了时效。但在批文到手前就通知国外企业生产，风险又太大。
进口试剂的供应难以保证，结果就是提高了企业运营成本，降低了运营效率，很多新订单倒在了这个环节，因为国外合作方不敢轻易将订单交给未必能完成任务的企业。自贸区设立前，李克强总理曾到药明康德做过一次调研，关心政府可以从什么方面帮助企业发展，邢金松记得，当时提的建议就是企业发展需要可延续的制度支持。
随着自贸区政策落地，便利的年审制成为打开企业心结的把钥匙。
特殊物品进口审批放权促进了贸易便利，但口子打开之后，生物风险会不会随之而来？娄亚婷表示，审批简化并不意味着企业成为脱缰的野马，只是把事前监管放到事中，检验检疫部门的监管职责从口岸延续到境内。申请绿色通道的企业要经过一套严格的考核标准。企业对风险要有控制能力，建立生物安全实验室。而完善的风险管理制度是对企业的软件要求。每个企业要有一名生物安全负责人，监管每个工作环节，具备突发事件的处置能力。企业对废弃物的处置也是考核指标。
从货物管理转变为对运营企业实行备案管理、诚信管理，这是为了促进试验区贸易便利化，检验检疫部门所做的根本转变。
“很多企业会反映，我们诚信的公司老老实实申报，结果货物积压在口岸，通关速度慢。瞒报逃漏检的企业，逃过了抽验比例反而没事。”娄亚婷说。因此检验检疫部门愿意对诚信公司应该给予一定便利。对不守法的公司在处罚之余还要去研究，它们为什么瞒报？是程序太复杂还是简化通关时间太长？在控制风险的同时，尽量给予企业便利。
事实上，对于年审制这一项创新，检验检疫部门已经打了很长时间腹稿，但在自贸区设立前都未实现，原因在于现有的法律法规框架很难突破。按照相关法律法规，进口产品行政审批的有效期最长为三个月，也就是说企业如果多次进口同一种物品，可以先打包审批，每批产品进口时再到口岸核销，但时效只有三个月。年审制相当于把时效从三个月延长到一年，这个突破因为自贸区而提前实现。
“自贸区内的政策可以突破一定框架，我们打算在这里先行先试，如果试验下来确实有助于贸易便利化，促进产业发展，而风险没有显著提升，就可以在推广。”除年审制以外，检验检疫部门还有一些考虑成熟的改革，由于法律法规的修改有滞后性，被放在自贸区先行先试。原先考虑不周全的细节会在试行中反映出来，并不断改善。
无数类似的试验，正在自贸区里静悄悄地进行着。这是一个多么令人激动的试验室！
自贸区能带来哪些红利
专访上海市发改委副主任肖林
自贸区释放的改革红利和开放红利，是长期的红利。
记者｜任蕙兰
上海自贸区挂牌以来，国内外各界涌现了巨大的热情：负面清单解不解渴？自贸区的主角是谁？自贸区能给普通人带来哪些红利？……各种问题都在求解。为此，《新民周刊》专访了上海市发展和改革委员会副主任、上海市发展改革研究院院长肖林博士，请他就一些较为集中的热点问题答疑解惑。
外资准入的大利好
《新民周刊》：目前大家对于自贸区公布的外资准入负面清单的议论还是比较多的，当然也很关心何时会推出更具创新性的细则标准。
肖林：这次自贸区制度安排里关于投资制度安排，很重要的内容就是外资准入前国民待遇加负面清单，负面清单是在现有的产业投资目录基础上做的，自贸区外资准入体制改革是由现有的正面清单管理改为负面清单管理，而开放的力度会是一个逐步的过程。
对于负面清单，不同国家在不同的发展阶段有不同的做法，不是一刀切的。国际上有四类，一是直接在条款中列出不被开放领域的清单，这可能是大家最期望的，但实际上只有美国等极少的高度发达并制定国际规则的国家才用这个方式。二是除在条款中列出之外，还专门规定不符合措施条款情况，并且采用附件和附录形式列出负面清单，保留相关行业和事项，这是比较常用的方式。三是不同产业内容采用不同清单和承诺，很多国家在金融等领域采用这种方式。四是以正面清单规定准入的很多领域，再以负面清单方式保留相关项目，这一类是发展中国家和新兴市场国家普遍采用的。而我们就是采用这种方式。
有些人不了解全球的这些情况，对现在的负面清单有些失望。其实，这是不同国家在不同开放阶段、发展阶段采取的一种准入方式。随着我们开放阶段的变化、发展水平的提高，负面清单会越来越完善。
负面清单的实施一般有缓冲期和过渡期，现在的是负面清单2013版，以后会不断调整，会有2014版、2015版……从正面清单到负面清单，对于原来的外资准入管理方式是颠覆性的，改革前所未有，现在自贸区外是正面清单，区内是负面清单。有人期待区内一下子变成美国那种完全负面清单方式，实际上现在还不具备这个条件。
《新民周刊》：自贸区设立以来很多人前来咨询，有不少民营企业在此注册。设立自贸区本是对外开放的举措，但目前来看似乎内资更有热情和冲动，如何看待这个现象？
肖林：这只是现象而已。上海自贸区有几大功能，一是贸易业态模式创新，包括服务贸易的创新、离岸贸易的创新、贸易模式创新。二是投资开放的创新，包括投资准入的创新，具体内容是外资准入前国民待遇加负面清单，还有服务业的开放、中资传统的投资审批和对外投资出境的开放尝试。三是离岸性功能创新，包括离岸金融创新、全球性金融业务创新、建立离岸产业体系。四是政府管理服务创新，就是政府营造三个环境：国际化的营商环境、市场化的营商环境和法制化的营商环境。
这几大功能当然不仅针对内资，目前出现民企蜂拥注册的现象，只能说民企对外部开放和外部改革的反应是非常灵敏的，相对国有企业，民企有快速决策机制。但外资并非反应迟缓，因为全球性的跨国公司有自身的全球战略考虑。可以预见的是，自贸区将是一个全球化的业务聚集地，特别是对在中国的跨国公司，它们依托自贸区平台可以迅速开展业务。现在上海的全球500强公司已经很多了，但由于我们开放制度安排还不能完全适应这些跨国公司的全球业务，有些业务还不能开展，而现在自贸区的制度安排正是解决了这个问题。所以真正是上海自贸区给跨国公司带来了重大机遇，为它们开展全球化业务提供了条件。
《新民周刊》：所以试验区内主角是外资？
肖林：对，试验区根本上是对外资准入做出的创新性制度安排。投资审批也是，内资要审批、核准、备案，外资之前是只有核准，没有备案，这次核准改备案，投资便利化程度大大提高了，还有就是国民待遇。民企现在一窝蜂注册，并不意味它们是的受益者，这是一种市场反应，其价值作用也将由市场决定。
“假想敌”之类是过时的传统思维
《新民周刊》：有人认为上海设立自贸区会给香港地区和新加坡带来很多压力，甚至是以一些城市和地区作为假想敌的，您这么看这个问题？
肖林：为什么建上海自贸区？这是个要说清楚的问题。
点是主动顺应全球化经济治理新趋势和新格局，新格局就是发达国家在进行经济结构的调整、新经济体在全球话语权提高、金融危机后全球贸易治理的调整、新产业革命、全球重心向亚太转移。
第二点是我们主动对接国际贸易投资新规则新要求，就是以美国为首的TPP、TTIP、BIT三大自由贸易投资协定，对开放的要求与WTO不同，我们满足了WTO要求，但是未来必须与新规则对接。
三是促进中国以开放促改革释放新红利和新优势，有一些领域的开放靠我们自己改革是改不了的，比如说投资改革，我们长期审批经济，放掉很难受，但国际上要你改成备案，不这样做就不让你参加全球性业务，这就是以开放来倒逼改革。现在的投资改革是处理政府与市场关系的一个大的改革，要发挥市场配置资源的基础性作用。
四是上海主动承担开放先行先试的新使命和新战略，为我国推动更高层次的、与我国国际地位相适应的开放创造经验、积累经验，引领开放升级。
建立自贸区战略基本考虑就是这四个出发点，不是为了超香港，超新加坡。但是人们担心自贸区建立以后客观上会超香港，超新加坡，我觉得这个担心是多余的。全球治理格局的新变化，全球三大自由贸易投资协定的新规则，都是面向全球的，谁不去适应谁就会面临新挑战。香港和新加坡也要面对全球的新趋势。至于会不会出现竞争，全球性的竞争与合作是必然的。在建立自贸区以前，上海的跨国公司已经基本布局，只是我们制度上没有突破，所以它们的有些业务无法在这里开展，这本身是我们没有适应全球开放新格局。自贸区建立以后，应该说我们的国际化营商环境、市场环境和法制环境更加趋于接近新加坡和香港。大家的投资环境在同一个国际水准下，竞争只会更公平，跨国企业能在那里做的业务，在上海也能做，这样就更考验谁的政府服务更好，谁的营商环境更好。
《新民周刊》：现在大家的条件拉平了？
肖林：对，条件基本拉平了。不过我们还不是完全自由市场经济国家，有些制度还没办法和它们竞争，创造国际化营商环境有个过程。
梦想不会一蹴而就
《新民周刊》：这次自贸区金融板块的有关政策大家都十分关注，现在央行的细则还没有出台，这个板块的相关政策是非常敏感的，关系到国家安全，这方面今后会不会有重大的举措？
肖林：关于金融方面的开放主要有几方面的制度安排，一是建立与市场化全球化金融业务相适应的金融制度，核心是中国金融市场的开放与接轨国际，这个制度的基本框架就是建立四个体系，人民币资本项可兑换、人民币跨境使用、利率市场化和离岸金融体系。关于人民币跨境贸易结算和跨境直接投资，我们要建立区内境外跨境直接投资模式，来拓宽人民币投资渠道。
二是金融市场业务的开放，涉及到区内的企业机构以后在上海证交所、上海期交所投资等，还有在区内设立人民币计价结算的大宗商品交易平台。
三是利率市场化改革，探索建立与区内实体经济相适应的金融机构自主定价机制。
四是金融监管的模式创新，建立与负面清单相适应的监管方式。
五是离岸金融创新，包括离岸账户管理、离岸金融税收、离岸业务登记注册、离岸账户的资金托管、离岸担保、离岸再保险，这些金融业务都可以探索。
还有一个特点是宽松可控的外汇管理制度，包括人民币资本项目可兑换，结付汇的便利化，区内和境外间本外币结算的相关汇率业务。另外一个是资金运作的便利化，为跨国公司外汇资金集中结算管理提供便利，还有跨境贸易电子商务的外汇管理，国际贸易结算中心的外汇管理等。
说起来似乎有些复杂，简单来说就是两点：一个是利率市场化，区内金融机构自主定价；另一个是跨国公司资金区内境外结算便利化，开展业务更便利。
《新民周刊》：在一些新开放的外资准入领域，行业细则还没出台，一些来咨询的投资者找不到答案。比如中外合资办医疗机构，境外的合作医疗机构如何认证、外国医生的聘请、进口药物使用等具体内容尚未有明确规定。大家都很关心这些领域何时会出台进一步的细则？
肖林：挂牌之时不可能所有梦想一步到位都成现实。目前步是挂牌，外商投资企业来注册时手续简便。一些领域的开放，比如金融，没有细则是操作不了的。很多措施会根据推进试验的情况稳步细化。如果急于推出，后续产生很多风险，对试验反而不利。现在的确有这个认识误区，我们要克服急躁，自贸区的发展必须在风险可控范围内，对它的发展要有耐心。
什么是自贸区？我觉得自贸区就是“三自由一保障”：货物进出自由，投资自由，金融自由以及法律法规保障，这是全世界所有自由贸易区的共同特点。但各个国家的具体做法不一样，比如法律保障，不同国家就不一样，发达国家一定是先有法律，然后设立自贸区，发展中国家和新兴市场国家很多是先在自贸区搞起来，再去补法律。至于具体的时间表，三年目标是建成具有国际水准的自由贸易试验区，就是“三自由一保障”制度性安排基本实现，形成可复制可推广的模式。
“抢跑道”没有意义
《新民周刊》：有人担心自贸区有“吸附效应”，把周边一些企业“吸”进来了，把其他地方的存量吸过来，而没有做大增量。对此您怎么看？
肖林：从本质上看，企业不管在哪里，追求的都是利润和发展。如果某地条件都具备了，就没有必要搬到其他地方，只有在条件有欠缺的情况下才会有搬家的愿望和动力。有些企业要开展全球业务，涉及到资金结算，就一定会搬到具备条件的自贸区。而没有这种需求的企业可能在当地就发展不错，听到自贸区挂牌会不会凑热闹搬过来呢？它自然会考虑成本。这是企业决定、市场决定的行为，很正常。不排除有企业到自贸区盲目地“抢跑道”，这不是我们希望看到的。这些企业可能还停留在用以前特区、优惠政策这一类传统思维来理解自贸区，以为这里有优惠政策。
《新民周刊》：有人说，上海自贸区是一个试验室，三五年后经验在铺开，上海能得实惠的时间不长。大家很关心自贸区能给上海带来哪些机会？普通人怎么去把握这个红利？
肖林：建中国(上海)自由贸易试验区不是上海得什么实惠，而是贯彻“十八大”提出的更加积极主动的开放战略，在上海形成一个试验田，如果成功就可复制推广到。当然，老百姓会关注在上海有什么机会。自贸区设立以后，上海会成为更加全球化的城市，加快上海建立四个中心的步伐，上海的产业结构、人才结构会更优化，更多留学生会回国工作。随着服务业开放，一些领域发展会加快，上海学生读贸易、物流、金融、现代服务业这些专业后的就业机会更多，个人发展前景更好。自贸区给老百姓带来的不是趁优惠政策马上可以得到立竿见影的实惠，也不是一年两年由这个话题而创造资产投资的机会，而是城市走向更加国际化，社会和经济结构的深刻变化带来的长久利益。自贸区释放的改革红利和开放红利，是长期的红利。
期待自贸区红利
世界各地的人们正以巨大的好奇与热情，关注着东海之滨的这片热土。
一个多月来，他们看到了前来自贸区咨询与注册的人流，看到了房地产市场意料之中的升腾……而在喧嚣之下，各种观点无声地冲撞与交融，人们发现自贸区没有“假想敌”，也找不到减免税，各种过时的传统思维再无用武之地。
与此同时，一项项试验已经开始在这个巨大的试验室里静悄悄地进行，在不久的未来，这些试验的成果开枝散叶，将为中国和世界贡献难以估量的改革开放的红利。
今天，让我们更有耐心。
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