[摘要] 今年一季度，杭州、常州等城市库存大量积压传来降价潮，与此同时南京楼市的新房库存仅有3.3万-3.5万套，是3年来的。以正常月均卖房六七千套的水平只够卖半年。这也成为南京楼市得以抵御外围严寒的重要条件。但接近年中，伴随南京市场的火热程度逐渐冷却下来，库存开始重新走入上升通道。
今年一季度，杭州、常州等城市库存大量积压传来降价潮，与此同时南京楼市的新房库存仅有3.3万-3.5万套，是3年来的。以正常月均卖房六七千套的水平只够卖半年。这也成为南京楼市得以抵御外围严寒的重要条件。但接近年中，伴随南京市场的火热程度逐渐冷却下来，库存开始重新走入上升通道。而整个上半年，南京市的库存从点3.1万套到点4.3万套，增长幅度达到了1.2万套左右。整个7月上旬一直维持在4.2万套以上。
7月上旬楼市库存稳定在4.2万套以上
统计显示，4月份南京楼市的库存开始迈入3.7万套，到5月份开始缓慢上升至3.8万套，而到了6月初南京的可售商品房库存达到3.9万套，并在6月19日正式突破4万套。网上房地产显示，从4月30日到6月30日，南京楼市的可售住宅从37428套增长到43569套，两个月时间增长了6141套。
业内人士认为，4万套至5万套是南京楼市由供小于销到供销平衡，进而过渡到供大于销的转换区间。去年上半年南京楼市累计成交住宅4.05万套，这一速度恰好足够消化目前的4万套的存量，但今年上半年楼市成交量下滑明显，前6个月住宅只成交了3.12万套，平均每月成交5100多套，照此速度4万套存量需要将近8个月才能消化完，如果库存达到5万套，去化周期则会达到10个月。如果未来南京新房库存量突破5万套，去化周期可能会超过一年。
上市量少了库存“包袱”依旧涨
库存增长的同时，楼市的去化速度却在变缓，数据显示，今年上半年南京商品房成交量为31290套，与去年同期40909套的成交量相比下降23.51%，平均每个月少了1700多套。而且除了1月份住宅成交超过7000套并且比去年同期增长外，剩余5个月成交同比去年全部下跌。
去年司空见惯的“日光潮”，到了今年上半年尤其是金三银四以后却突然见不着了。记者统计发现，去年上半年南京楼市有记录的开盘达到162次，其中当日销售达到8成以上的累计有64次，占到总体的四成左右， “日光”多达26次。而到今年上半年，全市有记录的开盘达到171次，其中去化达到8成以上的累计有39次，达到“日光”的仅有12次。实际上，由于今年市场下行，多数楼盘缩减了开盘推出的房源量，改为小批次加推。“日光”或是“热销8成”的“成色”与去年相比已不可同日而语。
库存压力并不平均 城中城南
虽然去化放缓库存增加是楼市整体现象，但从各个板块而言压力却不平均。网上房地产统计显示，截至6月30日，全市库存量前三的板块是江北、江宁与河西，可售住宅分别为1.51万套、1.22万套和5700多套，而这三个板块上半年住宅成交量同样也居于全市的前三位，分别为1.37万套、7000多套和3200多套，照此计算三个板块的去化周期都在一年以内，其中存量的江北库存去化只需7个月，江宁、河西则需要10个月左右。
相比之下，存量并不多的城中板块去化压力反而，数据显示上半年城中板块累计只成交了561套房源，而可售住宅却达到2617套，去化周期居然长达两年零三个月。所有板块中去化压力的则是城南，从去年到今年，城南楼盘销售业绩都在全市遥遥领先。去年上半年城南10家楼盘开盘，有9家去化量都在8成以上，今年上半年城南板块共有8家楼盘开盘，其中5家当日销售达到8成以上。
下半年6.7万套新房上市 新盘跑量任务艰巨
据统计，下半年全市预计将有6.7万套新房源上市，其中纯新盘多达46个。而就目前情况看，楼市库存已经持续两个月快速增加，去库存的压力只会多不会少。
记者了解到，接下来一些预备上市的新盘跑量任务都比较艰巨，城南铁心桥莱蒙水榭阳光即将面市，年内上市体量达七八万平方米，要完成约700套的销售任务。麒麟板块去年被中粮拿下的上坊地王中粮鸿云项目预计在今年9月份入市，年内也要完成约700套的销售任务。4月初拿地欲在三个月内上市的中南世纪雅苑年内也要完成约800套的销售任务，还有城南南站板块的绿地之窗，年内也要完成10亿元以上的销售任务。
实习生 翟楠 记者 乔淳 朱晓燕
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