[摘要] 婚房置业的话题非常喜庆。研究院主要是以数据说话，通过数据来分析一下全国的房地产市场和南京的市场情况。
企业针对两会，包括2011年整个调控和他们完成情况，我们可以看到一些品牌的房企的动向，2012年普遍比较保守，调低了开工计划，放缓了推盘的节奏。2012年的一个销售目标，比如中海和恒达，他们基本是低于2011年整个实际的完成额，中海去年是800亿港元，2011年七十就完成了871亿，保利争取有增长。万科是确保经营安全的前提下，努力实现增长。从整个的市场走势不明朗的情况下，房企基本推盘意愿在下降。
展望一下2012年。本轮调控事关中共中央的公信力和中国经济发展的大局。所以说中央政府在2012年的经济工作会议上也是继续强调坚持房地产的调控政策不动摇，另一方面，因为中央政府知道房地产调控以及房地产的房价合理对中国的经济长远健康发展以及调结构也有比较重要的意义。所以在经济增速没有明显的放缓，房地产投资和新开工的增速依然比较高的情况下，不会放松刚刚开始见效的房地产调控政策。我们预计上半年的投资开工步伐会放缓，量价会逐渐下行，下半年的趋势会变好，我们预计今年的房地产销售面积会比2011年下降3%到6%。销售均价也会下跌4%到6%，对于房地产开发投资以及新开工面积的增速也会进一步回落。不同城市，包括物业和企业的分化也会继续加剧。一二线城市和部分的三四线城市，受到政策影响表现的不会乐观。
南京的房地产形势
南京2011年住宅用地量，成交了57宗，成交总价是273.43亿，看一下2012年一月份到现在，南京推出了12块住宅用地，土地总面积82.1万方，环比12月份上升了101.57，截止到2月21日，二月份南京推出了两块住宅用地，面积是15.29万方。2011年受整个楼市宏观调控政策和供应政策的影响，南京的土地出让市场表现相比2010年显得不足。据我们统计，2011年成交了57块土地，面积424万方，2012年一月，成交五块土地。截止到2月21日，成交了11块土地，面积是72.62万方。下面这个图可以看到，从2010年月均成交37.93，2011年是36.58，相比是略有下降。再看一下价格，受到宏观政策调控的影响，开发商拿地的热情也不再那么高涨，溢价率逐渐走低，2011年相比2010年下降了八成，从整体市场来看，全年一共出让了57块土地，只有15块土地是有土地溢价成交的，其中42块是底价成交，占了74%。我们可以看出，在调控政策的影响下，资金链紧张，开发商对后市比较谨慎。我们看2012年一月份，包括到2月21日，成交住宅用地溢价水平是上升到1.92，可以看到，整个溢价率也是一个持续下行的走势。
我们再看一下新房市场，南京的新房市场的供应情况，刚才孟老师也说整个南京的库存量是5.3万套，我们可以看一下他的住宅供应情况。11年南京一共上市商品房95111套，同比分别增长了3.7%，其中商品房住宅上市62031套，同比增长了3.5%。从走势来看，一到八月份的供应量基本保持了一个稳定，但是到了八月份，国家进一步表态房地产调控不放松的时候，加上一到八月份的成交量的低迷，受到回笼资金的影响，金九银十的情况下大量的推盘，导致了八月份以后出现了井喷。2012年一月份，受到春节的影响，供应量受到了很大的影响，下降了48.31%。从二月份一到21号，南京上市的住宅1177套，截至目前为止，上市情况来看，开发商推盘比较谨慎，显示出了观望的情绪。
我们再看一下住宅成交，去年南京受到持续收紧的宏观政策的影响，南京的市场也是持续的冷清，从整个全市来看，一共成交了38593套，是自己限购令以来逐步的萎缩，进入了一个下滑的通道。从2012年一月份，受元旦和春节的影响，南京市的商品住宅比较惨淡，下降了42.42，同比下降了69.37%，截止到2月21日，成交量有所回升，成交商品住宅2280套，前天我们在统计的时候，看到二月份以来，日均都在成交一百多套，上一周的成交情况是比较好的，日均达到了两百多套，从目前的楼市调控的成效来看，以及2012年巩固整个房地产市场调控的基调来看，我们预计2012年上半年，南京的楼市成交量可能会持续的低位运行。
我们再看一下存量，截止到2011年12月底，南京的住宅可售量是5.5万套，是同比上升了66.78%，也是突破了08年历史上的库存之最，出新周期也是达到了17个月。2012年一月底，南京市商品住宅可售量达到了5.52万套，环比上升了0.22%，可售面积是632.19万平米，出新周期延长到18个月。从二月份来看，至今已经是19个月，南京的楼市库存不断的增加，市场面临的去化压力比较大，而且2012年将会有大量的新盘上市，上半年的房地产市场形势可能不容乐观。到了年中以后，可能在银行，包括贷款政策方面，宏观调控的一些松绑，市场或许会有一些转机。
我们再看一下住宅价格，2011年商品住宅价格指数在小幅波动，有所下跌，我们从月度的走势可以看到，一到四月份价值指数是持续的上涨，最快的是一月环比达到了1.19，但是到四月份，攀升到高峰的时候，二月到四月的均价环比是达到了0.38%，同去年相比是减少了1.99%，五月份以后，调控效果显现，住宅价格出现了滞胀，到十月份，数字开始下降，降幅的是11月份，环比下降了1.22%，到12月份的时候，南京住宅价格指数跌幅0.33%。从整个南京的价格走势来看，这个表明调控政策的效果是比较显现的。而且南京的房价快速上涨的势头也得到了初步的抑制。但是在现在的市面上也基本很少有人投资房地产，整个调控也是优化了我们房地产的结构。从2012年一月份，南京住宅价格指数进一步下滑，虽然市场比较低迷，但是市场上仍然存在大量的刚需，预计2012年的上半年，南京的住宅均价可能会有所波动，但是幅度不会太大。
我们再看一下热销的楼盘，排行榜前十的项目，我们总结了一下，具备了以下几个特征。低总价值高性价比，比如说2011整个住宅成交面积排行的天润城和旭日爱上城，都是一个低价的策略。还有一个是品牌房企，具有很强的竞争力。我们对去年热销的两个盘做了一个简单的点评，跟我们刚才总结的差不多，基本是低价热销和品牌效应。
我们对南京市场未来的展望。预计2011年的房地产政策主要是限购限贷限价为核心，从2011年的1月26日出台了国八条，以及后面的南京的限购令、中央调整存款准备金率、温总理首次提到下条房价，以及李 克强再次强调了房地产税的试点问题，等等一系列政策，我们预计2012年总基调是坚持房地产调控政策不动摇，最近国家相关部门也是召开了年度会议，也是落实中央经济工作会议的精神，都有涉及到房地产的相关内容，包括保障性住房开工面积的700万套，中央的补助资金也再继续增加。下半年，我们预计2012年下半年的政策仍然是一个从紧的趋势，但是随着调控效果的显现，下半年的调控政策可能会稳中趋松，可能会有一些微调，因为涉及到刚需的限购以及信贷政策也可能会有所松绑，但是房地产开发的信贷还会受到限制。预计部分城市可能会有放松或者是退出限购的迹象，但是也可能会以房地产税来替代这些限购令。
但是可以看到，包括刚才前段时间的佛山、芜湖，接下来会有一些非热点的三四线城市，还会有一些小小的波动。我们从供应方面来看，预计今年的南京上市上市量估计在818万方，从成交方面来看，今年总体的态势不会好于2011年，至少在今年的上半年不会好于去年。从土地方面来看，我们觉得地价将会成为开发商新一轮的抄底机会。从近期的市场走势来看，我们对企业也提出了一些相对更有针对性的建议。针对2011年整个销售状况良好的企业，比如万科、恒大，他们接下来会采取的策略，首先是应和市场的需求，继续加大资金的回笼，还有是增加土地的储备，还有是适当关注企业动态，会采取一些收购并购，获取一些项目。对于2011销售状况不好的企业，我们也总结了一下这些企业应对的策略，对他们来说，首先是保持时刻的关注，抓住市场的窗口期，快速的回笼资金，还有是做好产品品质，在业内树立良好的口碑形象。
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