[摘要] 十年河东，十年河西。在2011年限购令强压市场最萧条的日子里，“刚需重镇”两江板块房价一时间如排山倒海，房价金字塔尖的河西则几乎纹丝不动。不过在市场持续回暖的当下，这块曾经被认为房价最稳定的区域却最先出现了松动。不过与之相反的，地越是越卖越高....
房天下讯“特大号外：江心洲G42地块经过30多轮的竞拍楼面价高达12094元/平，到底是3万入住江心洲还是2.5万住主城河西你怎么选？”江心洲地王前脚诞生，河西某豪宅后脚便抢发营销短信，卖力吆喝新批房源降价将推。
（招商雍华府发送的降价营销短信 ）
十年河东，十年河西。在2011年限购令强压市场最萧条的日子里，“刚需重镇”两江板块房价一时间如排山倒海，房价金字塔尖的河西则几乎纹丝不动。不过在市场持续回暖的当下，这块曾经被认为房价最稳定的区域却出现了松动。
不过与之相反的，地越是越卖越高。昨日江心洲新地王横空出世后，几乎所有的人一致认为河西未来房价3万已是铁板钉钉上的事实。
据市场小道消息称，河西楼盘招商雍华府将以2.35万起的均价加推新一批的房源，比之前推出的房源均价直降4650元/平。这也是继苏宁滨江壹号之后，河西第五家逆市调价的楼盘。【南京多盘暴降现"鲶鱼效应"河西单盘降4000元/平米】
2.35万，撇去5000元/平的豪宅标准，毛坯价仅18500元/平起！如果传言属实，号称奥体谷底价盘——毛坯均价2.1万的滨江壹号将立马让座！对此，房天下展开调查。
2.35万起，不过将卖的都是大户型！
据了解，招商雍华府此次将加推170-200平的大户型房源，比上次首推的户型门槛足足提高了72平。如果按照目前招商在售2.7万的均价来算，新一批房源总价至少达到459万起步，直追河西华润悦府、中海凤凰熙岸等几家天花板价豪宅。
这对于首轮推盘成绩差强人意的招商来讲，算是明智的选择吗？459万的价格，放眼望去，在河西可供挑选的楼盘比比皆是，仁恒、苏宁、莱蒙、华润.......
为此，房天下特地连线招商地产南京公司营销总监孙海平，孙总介绍道新一批房源价格确实会出现调整，网上流传的2.35万起的价格信息也是属实的，但整体价格信息目前还未确定。但有一点肯定的是，此批所推的均是大户型房源且总价高，因此价格肯定会比前期的小户型房源价格适当低一些。
对于招商雍华府，熟悉南京楼市历史的人都知道它从出世那天起至今仍旧保持着河西“地王”的头衔。
2010年12月24日，圣诞节前夕的平安夜，招商和港商和记黄埔联手带给了南京楼市土地市场一场圣诞狂欢。经过30轮的竞逐，招商以18.4亿将G54（如今的雍华府）收入囊中，而和记黄埔也将G54的一墙之隔的邻居地G53归入旗下。前者夺得单价地王头衔，楼地面价高达12789元/平，后者则摘得当年总价地王称号，31.8亿。
地王，可以带来无尽的关注、荣耀一时，也能成为“烫手的山芋”。
从久不动工的非议到首次开盘量的压缩，招商雍华府这一路走来都离不开楼市的视线。尤其受高昂的土地成本影响，雍华府究竟以什么样的价格入市而不会亏本曾一度成为楼市热点话题。
同为河西新品豪强的莱蒙水榭春天半路杀出，更让这个河西“地王”命途坎坷。户型相近，价格相似，同时间段公开售楼处和样板间，莱蒙招商顺利成章地被业内和购房者形容为“对手”，且处处拿之比较。为了先声夺人，招商刻意选择晚间抢跑提前入市，甚至为了首开成绩保险起见，大幅压缩开盘量仅推出92套，最终去化近8成。
不算差的成绩，不过等莱蒙一口气推出299套并当天热销8成后，招商迎来的更多的是“嘲笑”。更有甚者，评价招商这几年在南京市场作为用“表现业余”来形容。常被拿来称道的“招保万金”这梯队的品牌房企，只有招商在南京市场黯淡不佳。而万科保利金地无一不是混的风生水起，光彩夺目。
招商随后低调推出首批剩余房源，不过去化颇为缓慢。截止目前，据网上房地产显示，招商雍华府1号楼成交比例仅为41.72%，时隔首开已快3个月的时间了。
“蝴蝶效应”下的奥体房价重建
6月13日，这是河西楼市上半年应该铭记的一天。奥体豪宅苏宁滨江壹号突然宣布全部将非毛坯改售毛坯的消息顿时震动整个南京楼市。原先27000元/平的均价立马掉至21000元/平，一时间，原本门可罗雀的售楼处顿时人潮涌动。【滨江壹号裸卖带来连锁反应 河西房价暂被摁住】
苏宁“裸奔”的突袭打通了销售的顺畅，但也遭到了同处一个时间段开盘节点的仁恒江湾城的警惕。仁恒当天就紧急发送短信给客户，告知即将发售的三期首批房源均价不超过2.6万，撇去仁恒非毛坯的成本，毛坯价只比苏宁贵出1000元/平左右。
无由独偶，仁恒三期房源价格信息释放后的没几天，另一家奥体纯新盘华新城也高调宣布，首批房源均价将不超过2.5万/平。华新城这一举动，无疑表明奥体“价格战”开始扩大。
值得一提是，奥体二手房的市场挂牌价格基本以2.5万起步，有些价格早已突破3万大关。对比一下，新盘非毛坯2.5万/平的价格已相当诱人。
不少人原以为奥体的“价格战”会随着仁恒、华新城的开盘暂时告一段落，远不及料到随后莱蒙爆出新一批房源将降价2000元/平的消息。尽管莱蒙方面澄清并非降价事实，而是相比于上批楼王价格较高，新一批房源位置欠佳，开盘价格自然低于不少，算不上降价。但各路媒体和购房者早已将此解读为降价！
再后，招商2.35万起售的小道随之爆出。是巧合，还是招商顺应市场及时调整？招商营销总监孙海平回应房天下，此轮招商新品价格并未受其他楼盘价格影响。不过其他业内人士的解读倒是与其相反。
先有苏宁、仁恒、华新城，后有莱蒙，招商，这场轰轰烈烈的奥体“房价重建”运动在接下来的一段时间内仍会热烈上演，不过最令业内关心的是，招商降价调整能否扭转销售的颓势？
10盘厮杀 下半年河西高端市场竞争激烈
除去招商雍华府，今年下半年河西将有9家高端楼盘陆续“出货”。
如招商的“冤家对手”莱蒙水榭春天欲意在今年底前将整个项目“清盘”，目前还剩5栋楼大概500多套左右的存货量。仁恒江湾城、华新城、郦城御园、南京世界贸易中心等盘也将在下半年推出不同数量的新品。后起之秀则有丹桂园、保利紫荆公馆、银城长岛观澜、雨润国际广场等项目在接下来的半年首次入市。老牌豪宅华润悦府、中海凤凰熙岸也有一定的存货量。接下来，高端豪宅市场的压力可想而知。
那么如何在众多豪宅中突围？ 南京林业大学社会学系主任孟祥远教授认为，必须在产品上下功夫，做足产品核心竞争力。河西板块不同于南京其他板块拥有天然的山水自然，整个河西新城的楼盘拥有的是大差不差的整体环境。如果想在这么激烈的豪宅竞争中取胜，要么从市场出发开发一些稀缺的中小户型，要么就大走大平层路线，且做足产品的附加值，只有将产品的附加值做到，才能在同质化的产品竞争力中吸引到客户买单。
对于大规模的豪宅产品扎堆入市，市场能否消化掉这些大面积高总价的产品呢？ 孟祥远也给出自己的看法。他认为，既然被定义为豪宅，那肯定不能和刚需产品比较，也不能拿刚需盘的消化标准来衡量。鉴于豪宅一般面积大，总价高等特点，就注定了客户面窄，成交周期长。如果正常走量，消化能过半，他认为已经算不错的成绩了。因此，开发豪宅的开发商应做足打长期战的思想准备。
宁房早报7.19：南京已连涨13月 同比涨12.3%逼近房价控制目标
近30家高端盘掀起年中豪宅战 单价纷纷超2万总价500万以上
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