昨天（2008年7月30日），除了接待媒体中外几乎整天的工作是给长沙“昆仑和府OV商务别墅”的置业顾问做营销培训工作。晚饭后，本计划就长沙“昆仑和府OV商务别墅”的下一步营销推广方案进行深度加工。而却在晚上8点左右，北京的房地产圈内朋友告诉我消息称，以92亿元拿下“长沙地王”北辰实业便在7月24日中国“地王”诞生一周年后退地！
获得消息后，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚立即从多方面进行查证获知，北辰实业正在办理退地手续，不惜承受可能损失高达人民币10亿元的代价。消息称，除了当时打进长沙市财政的十个亿保证金，北辰实业一直没有将接下来的土地款按合同履行。如今，准备损失10亿元保证金而正办理退地手续，退出长沙，以“泡影”结束那个发烧的“新河三角洲梦想”。而在不久前，有业内朋友说，长沙市新河三角洲地块目前正处在做设计、做方案阶段，甚至有销售代理公司竟然说是正在做前期策划。
去年7月24日，北辰实业联手北京城开（资金方面基本由北辰方面承担）在逼迫和黄集团退出后击败金融街、世纪金源等知名房地产开发商巨头，以以高出46.38亿这一挂牌底价达45.62亿元的92亿元，竞得 “长沙地王”（也是迄今为止的“中国地王”）即长沙新河三角洲这块面积为78.5万平方米(约1177.8亩，其中，包含商业用途面积228.584亩152390.25平方米，住宅用途面积949.208亩632808.71平方米。商业用地容积率＜5.0、住宅用地容积率＜3.5。总建筑面积不超过380万平方米)的国有土地开发权。按当时有关该“地王”出让文件规定，北辰实业作为地块竞得人，在预交10亿元保证金后，从《成交确认书》签订之日起10天内，须支付总成交地价款(扣除城市基础配套费后)的70%，预交的10亿元保证金可抵地价款。文件同时规定，竞得人北辰实业不得将项目用地分拆转让。竞得人北辰实业在成交确认之日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对整个区域的整体开发建设，此外，在项目建筑核心区内，必须建设一栋高度不低于260米的区域标志性建筑。也就是说，早在2007年8月初，北辰实业就必须将约53亿元打入指定账户上。媒体报道，北辰实业将首期的70%土地出让金60多亿元已于2007年8月2日打入长沙国土资源部门的指定账户。但在2008年8月31日，剩余的27.6亿元土地出让金款项及有关税费必须分期付清，才能拿到相关地块的土地使用证。至今，在长沙“地王”的地盘上，一直很少能看到任何机械施工的痕迹，长满杂草。
早在长沙“地王”成交时，业内人士估算楼面地价近每平方米3500元，加上建安成本，每㎡成本价约5000元，这等于说售价必须在每平米5500元以上才能保证一定的利润。而“地王”周围的楼盘在火热时期的实际成交售价也才只4000元左右。尤其是，从今年好早前开始，长沙房地产市场存在着严重的供大于求的问题。就在火热异常的去年，长沙房地产市场全年也才成交约800万平方米。而仅在离长沙新河三角洲往北约一公里左右的地方，去年竞争长沙新河三角洲“地王”失利的世纪金源集团正在开发达400万平方米的某项目。仅这个号称湖南房地产项目的一个项目的体量，就已相当于去年长沙市场一半的销售量。而今年上半年，全长沙市的纯商品房销售不到300万平方米，而今年的供应量超过了1500万平方米以上。或直接说，仅世纪金源项目的400万平方米和“地王”380万平方米的总建筑面积中的住宅面积之和，就很可能不超过全长沙市今年全年的销售面积。尤其是，去年10月以来，性房地产市场已经异变，房价持续下降。在这种情况下接地开发，北辰实业和北京城开未必能把房屋销出去。即使能销出去，也难卖出如意的预期价格，因此，连保本都可能是“异想天开”。到了2008年7月底，北辰实业退地传言流出。
坦白地说，北辰退地“长沙地王”，是在我意料中的事（本文作者陈真诚早前相关文章曾做过相关分析），并不让我太感觉意外。只是，92亿的“长沙地王”，作为单宗地总价，一直坐在“中国地王”的位置上，而恰恰赶在开始房地产“七月风暴”的七月底退地，其对下半年中国房地产市场走势、对未来房价走势、对以长沙等城市为代表的政府“救市”行为能否会有效和对消费者及开发商心理作用等方面的影响力不可小视，当胜过此前发生的每一“退地”事件，甚至不压于政府出台一个继续重拳调控房地产的强硬政策。
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