[摘要] 在9·29新政出台,商铺、写字楼、等商业投资热度升高,其原因是商业地产?长期受益的特点和规避调控的优势。记者近日在采访时了解到,近期,社区商铺、写字楼和酒店式公寓,已开始成为一些投资者在新政下的新选择。
写字楼:地段与环境最关键
在最近几年中,写字楼投资也吸引了投资者的眼光。尤其在通胀预期之下,手头有闲钱的人纷纷为资产保值找出路。
业内专家分析,写字楼由于供量小、需求量大,因而会有较高的投资,近年来成为广大投资客户的新宠。但同时由于写字楼面积较大,投资总价很高,并且变现期长,对于个人投资来说就更需要进行理性和专业分析。“与住宅楼相比,写字楼投资有风险,也有回报。另外,作为投资者个人所能掌控的部分,回避写字楼风险的最关键因素,就是在好地段投资,至少能保证不空置。只要不空置,都不错。”
长期在市中心有写字楼投资经验的陈先生告诉记者,投资写字楼首先要看其增长空间,“房地产的增值主要来源于土地的增值,市中心地区土地稀缺性较强,人流、物流、信息流和资金流汇聚,增值空间较大。是否位于城市的中心区,是衡量一幢办公楼档次高低和是否具有投资价值的首要因素。”陈先生表示,另外,尽量考虑投资甲级写字楼。“也许有人会认为,乙级办公楼的售价比较低,总投入比较少。但是,投资者一定要注意这样一个事实,当甲级写字楼租金不断上涨时,乙级写字楼的租价反而是在下跌的。在相同的区域,其实两者的土地成本差不了多少,售价也低不了多少。”
另外,陈先生表示,写字楼的交通便利程度、停车场的设计是否合理、物业的建筑立面和建筑品质等,都需要逐一比较、现场观察和实地感受。写字楼的品质高低是租客重要的参考因素之一,它在一定程度上代表着公司的对外形象。
酒店式公寓:租金要讲究
经常出差来往于桂林南宁之间的某公司职员小肖,他每次来桂林之前都要提前预订房间,但他预订的不是酒店而是酒店式公寓。据他介绍,酒店式公寓除了会比相同档次酒店便宜许多外,还具有客厅和厨房使用起来比酒店要方便的优势。而在几年前,酒店式公寓还是一种新产品,但在今天已经有许多酒店式公寓投入了使用。
蒙永亨在采访中告诉记者,酒店式公寓租金非常重要,只有租金达到一定的水平,才能满足资产的回报。因此,确保未来有足够的租户需求,并且租户对于租金有足够的承受力。
另外,蒙永亨表示,物业本身的品质,包括能够满足租户的生活便利和工作便利的需求,比如餐厅、购物、商务功能等等,也包括房型、电梯等配套,又比如离机场火车站近的,就给商务人士带来便利,离大型外资项目近的,就为外籍人士工作带来便利,因为本地人很少会租酒店式公寓住,当然流动人口中,中低端人群也不会租,都是租普通住宅楼,只有比较高端的商务人士,才有可能租用。
对于酒店式公寓的房价上涨速度落后于住宅的问题,业内人士认为,这主要是因为酒店式公寓的客户主要是投资者,而住宅的客户既是自住者,又是投资者。后者的需求显然比前者刚性得多,需求决定价值,更多的需求导致了更高的价格。“酒店式公寓的核心是服务与运营模式,管理的好坏直接决定了租金的价格和出租率,也最终影响着物业的情况”.
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