[摘要] 进入8月份，住宅销售市场依然稳步前行，商业地产在近年来成为了投资的一个热门选择，一时间众多商业项目活跃起来，受到市场的狂热追捧。以往投资热点都扎堆传统商圈及金廊沿线的商业地产，从近期的数据中可以看出，一些出现在新城区的商业地产的购买力也开始发力。
（来源：辽宁日报）从整体效果来看，商铺投资确实优于住宅投资。不过，其中的变数很多，并不是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。
将住宅低层设计成商铺出售，既可解决低层住宅销售难的问题，价格也高于普通住宅，对开发商来说，算得上是一举多得，但对中小投资者来说，市场风险实在难料。
现象
“一铺旺三代”之说再度风行
在沈城商业地产项目的宣传语中，“一铺旺三代”的说法已沉寂多年。近一年多来，无论是在售楼广告上，还是在售楼小姐的“话术”中，这种表述都被频频借用，并被说得头头是道、活灵活现。
当年，“一铺旺三代”这种宣传口号在沈城一度非常“流行”。
2003年，总投资十几亿元的沈阳太原街某商业广场项目销售火爆，开发商的广告宣传语中充斥着“以租金养商户”、“一铺旺三代”、“零风险”、“每个商铺每平方米至少可以出租500元”等说法，对业主们的投资决策产生了很大影响。而当年年底和次年年初的两次开业都因客流稀少而尴尬收场。
尽管开发商耗资约1.8亿元将300多户商铺全部整体返租，重新对整个商区实行整体规划管理，较好地处理了这一事件，但这也直接导致沈城各大开发商一连数年对“一铺旺三代”等宣传口号避之唯恐不及，生怕引发消费者们的联想。
那么，这种说法今天为何能卷土重来，再度令消费者心动？也许，开发商和消费者们并不健忘，只是对沈阳来说，如今的商业地产项目的确是赶上了“天时”和“地利”的好机遇。
所谓“天时”，就是一年来的楼市调控政策效果明显，地产投资者不再痴迷商品房投资，转战商业地产成了他们理所当然的选择。所谓“地利”，自然是沈阳商业的快速增长和商业地产的迅猛发展了。
顺应这些变化，沈城的商铺销售广告中也再度充斥了 “一铺旺三代”、“超高”等充满诱惑的宣传语。而接受采访的市民也普遍相信：商铺的投资远远大于住宅。对此，业内人士也提出了忠告：“从整体效果来看，商铺投资确实优于住宅投资。不过，其中的变数很多，并不是每个商铺投资回报都能实现高额、稳定的效果。 ”
动向
小面积商铺日趋紧俏
记者咨询多家楼盘了解到，目前热卖的商铺面积大都在200平方米左右，稍小一些的也多在100平方米以上。而且与同地段的住宅相比，商铺每平方米的售价也很高，令许多市民望而却步。
如，二环外的某楼盘住宅售价每平方米7000元左右，而底商的价格则是1.7万元起价，且底商的面积为165至270平方米之间；在沈阳金廊上某刚刚开始发售的商铺面积平均为200平方米，起价已高达每平方米3.15万元。
“一般而言，购买商铺是需要实力的，普通市民很少能承受得起。 ”对于当前商铺的大面积和高价位，就连沈阳浑南某芒果中介的王经理也觉得建设标准太高了，“正常只想做点小买卖的，购买一个50至80平方米的门市就够用了，如果按浑南地区门市房每平方米1.5万至2万元左右计算，买个这样的小门市房，市民还是能够承受的，面积再大就比较"压人"了。 ”
据了解，在有“商铺之城”美誉的香港，最赚钱的、单价的商铺，只是一个几平方米的商铺，这个商铺是用来卖鱼丸的。由此看来，衡量商铺价值并不是取决于业态的大与贵，而是取决于租金利益化和人流的多少。
市场上正在销售的商铺中，小面积的普遍比大面积的好卖、好出租，而临街的门市房（底商）又普遍比商场的内铺更受欢迎。
省内房地产专家王先生分析认为：“当前的政策不仅大力扶持中小企业和微型企业创业、发展，也不断出台一些扶持政策扩大就业门路。于是，办企业、搞经营的人多了，对小面积的商铺、门市房的需求也就增加了。 ”
而这种对小面积商铺越来越多的客观需求却与某些开发商在商业地产项目上一味求大形成了鲜明的对比。
啥样的商铺租金
许多投资者购买商铺后，并不是自己用来经营，而是打算出租的。那么，在沈阳市众多商圈和网点中，哪儿的商铺租金更高，哪儿的商铺更好出租呢？
沈阳市地税部门已经制定出台了 “沈阳城区非居住房屋租赁市场指导租金”标准。根据这一标准，沈阳市三环内六级路段上的商铺租金都有了一个参考价位。其中，太原北街（单号43至85号，双号42至86号）、中街路（单号77号以上，双号94号以上）指导租金标准，是一级路段中的甲等：
路段 每平方米月租（元）
一级甲等 120-140
一级乙等 100
二级甲等 70-80
二级乙等 50-60
三级 40-50
四级 35-40
五级 25-30
六级 20-25
除了受所临近的路段影响，商铺的出租价位也与其所处的商圈有很大关系。
目前，沈阳市比较成熟的商圈多集中于和平区和沈河区，形成了中街商圈、太原街商圈、五爱街商圈、三好街商圈、西塔商圈、长江街商圈等商业区域。其中，中街商圈和太原街商圈是沈阳市两大主力商圈；五爱街商圈、三好街商圈、南塔商圈均是辐射东三省的批发商场，而其他商圈则具有区域性较强的特点。
有调查资料显示，在这些相对成熟的商圈中，平均每平方米商铺租金由高到低的前5名依次是：中街商圈、太原街商圈、三好街商圈、五爱街商圈和南塔商圈。
每个城市都有自己的商圈，而商圈的核心旺铺更是。因此，即便是在同一个商圈中，位置不同的商铺价位也是相差悬殊。比如在沈阳市历史最悠久的商业中心中街商圈，中街步行街上的商铺租金水平竟是朝阳街商铺租金水平的5至10倍；而整体上，主街与副街租金相差3至5倍早已不是什么新鲜事了。再如，太原南街临街商铺的租金一般只有太原北街临街商铺的2/3左右。
甚至有些商铺同在一段街路上，只因在道的两侧，价位也相差较大。如三好街东侧临街商铺的租金就比西侧的租金高，文萃路北侧的租金就比南侧的高。想要投资和租房经商的读者一定要调查仔细了。
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