[摘要] 进入8月份，住宅销售市场依然稳步前行，商业地产在近年来成为了投资的一个热门选择，一时间众多商业项目活跃起来，受到市场的狂热追捧。以往投资热点都扎堆传统商圈及金廊沿线的商业地产，从近期的数据中可以看出，一些出现在新城区的商业地产的购买力也开始发力。
（时代商报）：国家今年进行了三次准备金率的下调、两次降息这些调控政策让住宅市场备受打压，而商业地产市场似乎并未被波及：SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，新政不会波及商业地产市场。相反，更多人认为，商业地产市场将迎来了新机遇：大量资金将流出住宅领域，转入商业地产市场。
投资意向大转身
王先生是沈阳人，多年来一直在五爱市场做服装生意。2009年，王先生见房价涨得快，生出了买房投资的念头，“朋友都说买房投资稳定、回报高，我这种不懂投资的人买房最保靠了。”王先生说，“去年买了3套小户型，都涨了。我简单算了一下，现在卖了能赚10万元。”王先生还信誓旦旦，要再投资几套房子。
没想到，楼市风云突变。“新国四条”、“新国十条”等调控政策出台，“身边一个在北京炒房的朋友说，国家要打压投资投机性购房了。”他说，“据说国家还要出台更严厉的政策，像物业税之类的。虽然我不是贷款买房，但我还是打算最近就把那3套房子卖了。”
“朋友还给我支招，说商业地产不受这次调控政策的影响，我可以买公寓、商铺、写字间做投资。”考虑再三，王先生决定把宝押在商业项目身上。
百万平供应大考来临
“有利好因素，但并非全面利好，”汪辉看待沈阳商业地产市场的走势更为谨慎。“随着商业地产产品供应量的增大，市场竞争将进入白热化。”
网上一直流传着一份戴德梁行统计的数字：2009年沈阳商业地产的供应量为34万平，而2010年商业地产的新增供应量将突破139.95万平方米!而这个天文数字还不包括存量供应。由此分析，一直供不应求的商业地产市场极有可能变为供过于求。
仅以金廊沿线为例，大型城市综合体项目密集，“最快三五年，沈阳商业地产将出现泛滥的局面，”汪辉分析，“供应量急剧加大，市场竞争必然更激烈。”如何消化市场巨大的供应量?如何保证投资者的率?今年，沈阳商业地产市场显然将迎来一场大考。
“商业地产市场不同于住宅市场，前者的开发商往往也是运营商。成功的商业地产项目需要开发商有丰富而成功的运营经验，而不仅仅是雄厚的资金实力。”汪辉说。
大考之下的“春天”，商业地产市场似乎也就不再那么容易“入夏”了。“宏观调控具有连续性，如果这一轮调控政策没能调控住高房价和投资投机性购房，不排除国家会在5、6月份再出台政策，比如连续加息，”李昂分析，“作为楼市的一部分，住宅和商业地产市场都会受波及。”
5月2日，央行宣布从5月10日起将存款准备金率上调0.5%，国家的宏观调控显然还在继续。一面是多重利好，一面是巨大的供应量，一面是紧锣密鼓的宏观调控。“春天”后是“夏天”，还是“倒春寒”?对整个市场来说仍然是既有机遇。而对于投资者来说，选择将更为困难。
“2011年开始，在市场竞争的影响下，投资者将从量变向质变转化，”汪辉说，“无论是开发商还是投资者，思路都需要改变了。”
商业地产“春天”揭秘
商业地产的春天真的来临了吗?在国家调控的背景下，沈阳的商业地产市场又将走向何方?
持续热卖市场“断货”
前3个月，沈阳房地产市场上热卖的不单单是住宅，商铺、写字间卖得也挺火。联祥置业调查数据显示，今年，沈阳商业地产市场一直呈现供不应求的局面。部分项目甚至开始“惜售”或轮番涨价。像丰瑞威士顿广场、沈阳国际纺织服装城、铁西万达广场等在一季度都已调整了售价，每平涨了几百元到上千元不等。
从联祥置业的数据看，很多商业地产项目的产品都选择在2009年集中上市，使得进入2010年以后新品供应后续不足。而从2009年开始，沈阳的商业地产市场就呈现出供不应求的状况。
4月开始，国家出台多项政策调控楼市，沈阳的商业地产市场似乎未受多少影响，大部分项目延续了一季度的热卖势头。“和前3个月一样，我们项目的商铺4月卖得也不错，”浑南新区某大型商业项目的售楼员对记者说，“目前还没看出调控政策的影响。”而记者走访的沈阳天地、亿丰时代广场等几个商业项目的销售情况也都不错，像明城新北市项目4个月内已完成了全年销售指标的75%。部分项目由于去年和今年一季度卖得“太好”，4月份甚至出现了无产品可卖的情况。
“首先，作为二线城市，沈阳楼市对政策的反应不会像一线城市那么快。”汪辉工作室首席顾问汪辉对记者说，“在政策影响尚未显现的4月份，沈阳市场的供应又不足，继续热卖就在情理之中了。”
调控难敌多重利好
由此看来，调控新政对沈阳商业地产市场的影响尚未显现。而记者采访的业内人士表示，调控政策对商业地产市场来说其实算是一种利好。“一部分资金将被挤压出住宅市场，转入商业地产市场。”沈阳澜海地产顾问公司总经理李昂分析说，“房产新政后，住宅的投资功能被打压，商业地产产品的投资功能就相对增强了。更主要的是人们对今年通货膨胀的预期，如果没有更好的投资渠道，选择商业地产产品作为不动产保值显然更安全可靠。”
这也恰恰是王先生转投商业地产的原因。通胀预期是今年4月前楼市“疯狂”的主要原因之一。“虽然国家不断对楼市进行宏观调控，但通胀预期仍在，投资者仍在寻找投资方向，资金流入商业地产市场是很正常的。”汪辉分析，“另外，沈阳还有多重利好助力楼市，无论是商业地产还是住宅市场。”
“从宏观分析，作为二线城市的沈阳，城市化进程正不断加快，政府也一直在拉动内需，这些都是利好因素。”汪辉说，“更为重要的是，沈阳最近的利好实在太多了：沈阳经济区获批，全运会即将举办，地铁一号线即将通车……。这些重大利好不但会吸引周边铁岭、本溪、辽阳等城市的投资者，一线城市甚至境外的投资者也会慕名而来。”而从市场供求上看，今年产品的供应后续不足，也造成了沈阳商业地产投资“春天”的降临。
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