[摘要] 商铺租赁税费。投资者明确商铺投资的目的，实际上就是明确自身的投资定位。这一点非常关键，几乎决定投资方向的正确与否，以及投资收益预期的实现与否。据了解，目前市场上购买商铺进行投资的目的大概可以分为三类。分别是短期投资、长期投资和自主经营。
投资城市综合体发展空间是关键
温州商业有着悠久的历史，民营经济较为发达，但一直缺乏与之相匹配的城市综合体。据介绍，温州商业的发展，仍仅局限于传统的社区底商、沿街店铺、写字楼、商场百货等，小打小闹，各自为政，缺乏统一的规划和布局。如市区下吕浦、新城等区域，人口密集，居住氛围成熟，却没有一个完善的一站式商业服务设施，零零星星不成规模的商铺难以满足市民日益增长的消费需求。而综合体的逐步崛起正在改变这一现状。
城市综合体将引领温州商业发展
2011年初，温州市新一轮商业网点规划——《温州市城市商业网点规划 （2010-2020）》出炉。根据该规划，温州商业的发展目标是打造高端消费品之都、时尚购物之都和区域商贸物流服务基地，从而成为带动市域、 辐射浙南闽北的区域性现代商贸中心。2020年，我市商业零售总面积预计可达600万平方米，社会消费品零售总额约3800亿元。
按照商业总体发展思路，温州商业网点将形成“一核两圈三带”的总体商业结构。
“一核”指温州主城核心区；“两圈”指中心城区（包括鹿城大部、瓯北大部及三江片）形成的商业内圈和中心城区以外形成的商业外圈；“三带”指沿瓯江商业发展带、沿车站大道商业发展带和瓯海大道商业发展带。此外，温州市新一轮商业网点规划还布局有20个城市综合体。
所谓城市综合体，是指将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮会议、 文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
布局的20个城市综合体分别为：杨府山港区城市综合体、灰桥城市综合体、 黄龙城市综合体、吴桥城市综合体、绿城城市综合体、鞋都城市综合体、双屿城市综合体、七都城市综合体、龙湾中心区城市综合体、蒲州城市综合体、民科基地城市综合体、天河城市综合体、机场城市综合体、将军桥城市综合体、站前区城市综合体、大西洋城市综合体、南湖城市综合体(万象城)、大学城城市综合体、丽岙城市综合体以及三江片城市综合体。
综合体开发品牌与实力共存
受房地产调控政策影响，许多投资客转投未列入调控范围的商业地产，使一度低迷的温州商业地产市场迎来“小阳春”，商铺、写字楼成交量和价格均有不同幅度的提升。“受楼市调控影响，三套房已经停贷，而商用物业还能贷到五成，而且再买房也不会受限购。”近日，已有两套住房的市民陈先生正在四处物色商铺。
相比住宅市场，我市商用物业一直都维持着相对稳定的走势，无论是成交量还是价格都稳中有升，而今年受楼市调控影响，不少原先投资住宅的市民开始转投商业地产，因而导致商用物业价格涨幅大幅放大。此外，城市经济向好、房源紧缺，也是导致商业地产价格拉高的重要因素。目前商业地产贷款按首付50%，利率按基准贷款利率1.1来执行。 同时，在商业地产贷款业务中，银行没有限购规定，无论是否已经申请住宅贷款，或是购置商业地产，贷款政策基本一致，对于首付和利率没有更高的要求。
行业人士表示，城市综合体集合了商业、酒店、写字楼和住宅几大业态，大体量的业态模式对开发商的资金实力提出了很高的要求，动辄十几亿、几十亿元的投资，不是一般实力的开发商所能玩转的，所以在选择综合体投资时，首先要考察开发商的资金实力。综合体烂尾楼在来看也屡见不鲜，由于资金问题，有的综合体尚未建好，就不能继续下去，只能将未完的建筑丢在那里。
综合体内不同业态的运营均需要专业团队的运营，定位、招商、运营，都是复杂系统的工程，城市综合体发展至今，形成一套完整的生活系统。投资者选择综合体时，选择有成功开发经验的开发商，或者有专业团队来独立运作的项目，完整成熟的开发理念，可以降低风险。
市政规划和规模都需全面考察
建筑体量大的城市综合体，一般情况下很难在市中心区域找到合适的地块，因此，大多数城市综合体项目建在城市副中心，新建的城市副中心商业氛围的培养则需要一段时间。能不能培养出来，则是投资者面临的风险。投资者在选择新兴商业中心的综合体时，要考察周边的配套情况，交通优势，区域格局，产业分布情况是否与之相适应，并考察周边人口分布情况，收入情况，初步判断此区域是否具备发展前景。当然，在这个判断过程当中，市政规划对城市综合体商铺的影响就显得尤为重要。
城市综合体规模一般都比较大，少则十几二十万平方米，多则上百万平方米，但专家表示，要留意其建设规模。
根据商业面积与服务人群数量之间关系，人均购物面积保持在1.1～1.2平方米。当然，如果收入水平较高，也可以将该比例调高一些。投资者可以参照这个比例，并在考虑区域内已有商业面积的前提下，估算城市综合体的建设规模是否满足实际需求。如果规模过大，可能会因为超过市场容量而形成空置，影响其租金和潜力。不过可以肯定的是，建筑规模过小会导致其聚合效应不够，因此目前某些建筑体量只有几万平方米的项目根本不能算是综合体。
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