[摘要] 2014年，房地产市场重新出发。想要晋升“高帅富”的板块不在少数，冲击“2万档”成为很多板块的共同目标。城南城北两大老城区欲重现昔日主城光彩，仙林湖、南京南站也试图杀出重围，宣告这是新板块发声的时代……在这片“混战”中，究竟是什么支撑了这些板块提档升级的信心？
江宁：飞上枝头“脱刚” 市场销量检验
江宁昔日刚需生力军的模样，已经在2013年的旺市洗礼下改头换面。越来越贵的纯新盘带动房价朝着二字头奔去，同时一批老盘在收尾阶段也试图通过各种产品升级，乘势大赚一笔。在这样的背景下，江宁板块摇身一变，成了改善为主，刚需难觅的情况。
2013年楼市大热，多家楼盘借机涨价，江宁三山板块翠屏托乐嘉毛坯该非毛坯，均价到了18000元/平仍受到购房者争抢，2内揽金2亿。该项目的热销给足了市场信心，2013年下半年保利中央公园、新城玖珑湖、朗诗玲珑屿等纯新盘先后开盘，且都是以非毛坯面貌上阵，均价普遍冲击2万，彻底检验了购房者的承受能力。老盘万科金域蓝湾也非毛坯上阵，价格飙至18500元/平。
从板块热度来看，江宁楼市热点从传统的百家湖向九龙湖板块转移，众多地产大鳄进驻，地价大幅上涨也带动整个区域价格不断上升。有统计显示，2007年九龙湖板块个普通住宅合家春天以4500元/平开盘，目前楼盘价格普遍冲击20000元/平，九龙湖区域房价翻了4倍。有业内表示，万科、保利、银城等品牌房企进驻九龙湖，以及规划中的地铁3号线、5号线，购房者对于九龙湖板块房价的心理预期也在不断提高。
的确，从规划上来看九龙湖地区，该板块未来发展值得期待。2013年规划局公示了跨牛首山河桥规划许可，建成后清水亭路将直通地铁站，周边万科金域蓝湾等小区业主，步行即可地铁1号线南延线小龙湾站。《江宁九龙湖片区控制详细规划》对于江宁九龙湖区域的商业、公共服务设施以及综合交通情况进行了重申，未来将配建6所小学、4所初中、1所高中和11所幼儿园，丰富了该区域的教育配套。在规划不断升级下，该板块无疑成为区域置业的新热点。
合众联恒总经理程鹏表示，九龙湖这些年一直在发展，但进度缓慢，直到2013年年底才集中爆发，非毛坯价17000元/平-18000元/平，是真实价值的体现。金陵晚报房地产部主任李子墨则发表了不同的观点，他说，九龙湖有发展基础，距离新街口也比仙林湖要近了8公里，生活配套完善，但软肋在于城市面貌一般，18000元/平的价格并不低。
销量是检验价格是否合理的标准。从目前各家高价楼盘的销量来看，并非都十分理想。购房者表示，选择江宁购房，本就牺牲了交通和繁华配套来妥协房价，然而这样的价格并不在心理价位之内，所以只能逃离这样的高价热点片区。有业内人士表示，江宁作为传统刚需片区，冲击20000元/平的均价，购房者心理难以接受，这样的跨步也在透支板块的价值。
同策咨询区域事业部副总经理杨锐表示，区域价值要看市场是否买单。在去年限价和高地价的作用下，年初楼盘涨幅比较大，但是这些涨价楼盘如果能够保证销量达到涨价前销量的70%-80%，那说明区域和楼盘的价值是受到购房者认可的。提档升级的板块是否能够站稳，亟待市场检验。
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