新政专家解读:石旭升 宋坚 翁忠平 程鹏 周斌 杨锐

房天下  2014-02-21 11:16

[摘要] 南京近期出台“50•90”新政，即今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。同时要求南京住宅土地出让，将全部采取“限地价竞保障房建设资金或面积”的出让新模式。

南京土地5090和限价新政系列报道之

①一季度土地5090预公告波《南京一季度预告7幅地 首次要求90㎡下户型＞50%》

②一季度土地5090预公告第二波《南京季度再预告11幅地 江宁放量"90/50"继续执行》

③新政后首批5幅地块正式公告和解读分析篇《南京土地5090新政 限地价竞保障房建设资金或面积》

④国土局新政官方文件版篇 《南京"5090"新政公布 限地价竞保障房配建》

⑤南京楼市业内专家解读篇《张辉："5090"新政稳定房价 缓解刚需供应》《孟祥远:新政改变供需结构不平衡 土地成本依旧高昂 》《新政专家解读:石旭升 宋坚 翁忠平 程鹏 周斌 杨锐》

房天下讯 南京近期出台“50•90”新政，即今后南京出让的住宅土地中90平米以下中小户型面积必须占项目总建筑面积50%以上。同时要求南京住宅土地出让，将全部采取“限地价竞保障房建设资金或面积”的出让新模式。计划市场的新政将使“地王”消失，但也留下如执行落实、开发商具体应对，房价或持续走高等谜题。对此，房天下也采访了诸多业内人士，共探此次的新政影响。

吉合田地产机构董事长石旭升：

吉合田地产机构董事长石旭升表示新政出台不但可以缓解刚需供应，还会加速刚需产品的饱和，使刚需价稳定，虽然新政促使刚需住房问题的解决，但也会带来改善供应的不足。因为同样的土地，刚需比例增多，改善比例就减少。石总认为改善减少对河西这样的改善板块会有一定作用，对于开发商和买家是利好，对政府调控是不好的，他预估未来还会有针对改善房的补充政策，通过加大限购、信贷和税收从而更严格地控制改善房购买。

对于“限地价竞保障房建设资金”这一新政，石总表示政策执行得好，会有效限地价，对土地市场的调控是有利的；但是土地拍卖的外加条件增加了拿地的难度，如此会加大房地产行业的垄断，从而减少房地产行业的竞争，又会造成房价的上涨。从市场的角度上看，此模式有可能影响房地产市场健康，从某种意义上，不如自由竞拍。对开发商而言，政策一旦执行，他们只有适应，开发商一向都是围着政府转的，总会有人愿意接受。

江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚：

由于单位成本高，现在开发商不愿意做小户型产品，江苏苏鼎房地产研究所所长宋坚觉得政府这时强制增加中小户型，比较实际；但对于面积的规定需要更加科学，根据建筑需要，最后能有5平米的浮动。

宋所长也提到像河西这样的改善区域，他说今天出来的土地也没有河西的，政府应该没有想全部规定，如果“一刀切”是不合理的，要在适合刚需的地方增加刚需产品，“一刀切”只会让房地产发展不畅。

对“限地价竞保障房建设资金”这一新政，宋坚也觉得很有用，增加保障房供应也就增加了对刚性需求和中低收入人群的供应是好事，比降低平均房价要好很好，数字好看没有任何意义，只有切实解决刚需和低收入人群的住房问题才是实际的。至于新政对于楼市的作用，宋坚认为没有什么影响，因为政策对所有开发商都是一视同仁，比较公平。

蓝风机构副总经理翁忠平：

 1、5090政策还是比较合理的。目前土地价格偏高，在高地价成本下，一些刚需区域在提升区域价值、产品品质的同时，也出现产品偏大的现象，像90平米以下的刚需户型即使在一些以刚需客群为主的区域也很少见，反之出现了做低密度产品、花园洋房等产品，户型也偏大，这与刚需客群的基本需求是不对应的。虽然南京楼市的潜在供应量不小，但实际上满足刚性需求的房源供应量还是很少的，因此这种政策的出台也是政府为了缓解当前供需结构失衡状况.

出台这种政策是合理的当问及这种一刀切的政策是否对河西这种改善客群占主导的区域产生影响时，翁总表示目前规定有5090政策的出让地块还主要集中在仙林湖、城北、江北等刚需客群占主导的区域，这些区域的客群与河西是完全不同的，买河西的人不会考虑这些区域，因而对于河西不会有影响
 

2、同时翁总表示5090政策不会立即缓解目前刚需房紧缺的现实，从拿地到土地前期准备工作到上市需要1-2年的时间，影响也会届时才能显现.

同时对于“限地价竞保障房建设资金或面积”的土地出让模式，翁总表示，如果南京出让的所有宅地都执行这种出让模式，对于房价的控制是十分有利的，然而这又是一种完全的新政干预，不符合市场化的要求，如果只是在部分区域推行的局部行为，那只是政府考虑在一些区域的保障房配建而出台的相关政策，影响不大。

合众联恒总经理程鹏：

合众联恒总经理程鹏表示，“9050”政策依旧无法缓解刚需无处安家的现状。他说，此类政策南京早就出台，只是近几年渐渐淡化。从市场上来看，开发商对于土地开发何种产品有明确的规划，刚需户型也一直受到开发商的青睐，只是单价不可控，就算户型刚需，总价也让刚需购房者望而生畏，所以这个政策对于刚需来说并非是新的利好。

对于新政中规定的“限地价 竞保障房建设资金或配建面积”是否会影响南京土地市场，程总表示，影响不大，他说，不改变土地市场的根本问题，此类政策都无力改变市场，他认为，土地市场的根本问题在于土地财政。就算政府出台政策，开发商依旧很看好南京楼市，程总表示，开发商一窝蜂抢购合意的土地的现状不会改变。

南京万唐置业董事长周斌：

1、9050政策相比9070政策是有进步的，70%的比例过高，50%是比较合理的。目前南京楼市成交的平均面积在100平米左右，90平米以下房源占到50%是比较适当的。

2、同时目前南京楼市也以刚需为主，9050政策是有意义的。

同时唐总表是，希望9050政策不要一刀切，在郊区、一些以刚需需求为主的区域可以实行，而对于城中、河西等以改善客群为主的区域可以适当的放宽5090政策，减少一些小户型的占比。

对于限地价的行为，周总表示这是非常有意义的，因为土地成本和税费是房地产开发成本的大头，通过限制地价有利于平稳房价。而对于竞保障房建设资金或面积的政策，周总表示这是一种土地拍卖的副属行为，具有现实意义，从大的经济范围来说，的市场经济也是不好的，行政手段和市场的双重干预更有利于市场的健康运行，只是在不同时期，行政干预的强度不同。

同策南京公司副总经理杨锐：

1、限房价的同时限地价对开发商影响大

杨锐表示如果今年南京实行限房价和限地价的双限模式对于开发商的影响是比较大的。土地设封顶价，再竞争保障房建设资金，对于政府来说土地并没有变化。而对于开发商来说，免费赠与政府的保障房建设资金何去何从成为关键。杨锐表示目前楼盘报价时是综合参考地价、建安成本等因素而制定的，土地成本作为项目定价的一个重要参考因素，未来限地价后，是否将免费赠与政府的保障房建设资金算进其拿地成本作为项目定价的参考因素非常关键，对于开发商而言，项目报价时，如果不算进去免费赠与的这一部分资金，项目的报价肯定要低，这一部分新增的成本无法转嫁，得由开发商来承担，压缩了开发商的利润空间。

杨锐表示今年关于政府控制房价的目标的相关文件还没有出台，如果只是限地价，对于控制房价并无太大的实际意义，开发商可以通过抬高房价来转嫁免费赠与政府的保障房建设资金。如果既限房价又限地价，对于开发商影响还是比较大的，在拿地时需要谨慎。同时，杨总也表示，在市场看好，开发商通过观望和理性分析后，该拿地的还是要拿，不拿就只能退出房地产了。

2、5090有利于增加中小户型供应量

同时，杨锐表示5090政策有利于增加中小户型的供应量，同时，即使一刀切对楼市影响也不大，像河西等改善客群占主导的区域，往往大中户型比较多，这是因为做大中户型能降低成本，提高利润率，而这些改善区域也并不是没有中小户型需求的，在改善区域够一够才能买得起大中户型的客群在有中小户型选择时，也可能会转向买中小户型，因此影响不大。

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