[摘要] 近期,央行放松房贷的政策又掀起楼市波澜,很多购房者都在持续观望房价的走势,业内也不乏对楼市的预测。房价一直都人们讨论的热点话题, 们的观点也都不尽相同。经济学家郎咸平对房价的观点又有哪些呢?
个中原因可总结为下面几个方面:
一、 房源充分
供求关系对价格起着决定性作用,这永远是稳定房价的 要素,在市场经济中,如果房子紧缺,那么价格一定会上涨,其它什么手段都没有用。
德国各级 重视民生,将房地产市场定位为消费市场,而非 市场,无论在联邦还是州、市及村镇层面, 都按照人口需求,制定建房规划,目的是能够为每个家庭提供一套住房。
目前,除了大城市因为人口多,建房速度赶不上人们的需求,在大多数乡村地区和小城镇,住房短缺的现象几乎看不到,有些地方甚至因为人口萎缩,出现住房空置。
二、租房市场发达
租房住的德国人比买房的多,这就决定了,几十人抢买一个房子的现象极其少见,哄抬价格的事情很少发生。
按收入来看,德国三分之二的人有能力买房,但其中只有42%住在自己的房子里,这一比例明显低于欧盟平均值71%,也低于美国的65%。
这么多人有实力买房但却不想买房,主要得益于德国的租房法注重保护房客的利益,租房的安全感并不亚于买房。
德国的租房合同大部份是无限期的,除非房东要收回房子自己住,否则不能要求房客搬走,如果房东强行赶房客走,那么房客可以将房东告上法庭。 另外,房东不能随便提高房租,如果房租超过当地“房租指导价”的20%,那么房客可诉诸法律,如果超过50%,法庭甚至可判房主高三年的有期徒刑。
数十年租房住的德国家庭并不少见,他们通常认为,租房住挺好,攒钱买房不如花钱享受生活。另外,德国 还保证有大量的廉价出租房屋供应,稳定了整个房地产市场。
三、独立的评估机构
德国的房地产价格不是开发商说了算的, 更是无权干预,而是由房地产价格评估机构来决定的。这类机构独立于 之外,在法庭上,法官也只承认评估师签字的评估报告。评估者只对自己的工作负责,并不考虑 、委托人及其他个人的经济利益。
德国联邦建筑法规定,每一块出售的土地都登记在册, 交易情况集中起来制成“销售价格总表”。各地评估委员会每年根据此表制定“地价图”,提出各个区域的标准土地价格,并为不同地段、不同类型的住房制定详细的“基准价”或“指导价”。
这类指导价具有法律效力, 房地产交易都需参照此执行,只能在合理范围(20%)内浮动。
四、无人垄断土地
同样的房子,因为地段不同,会造成有些房价高,有些低,房子本身造价是一样的,不一样的是地价。如果土地 权属于国家,那么土地交易市场上就完全没有竞争,垄断一切土地资源的政权就可以操纵地价,从中牟取暴利,甚至让房地产成为一个国家的支柱产业。
德国实行的不是土地国有制,而是私有制,很大一部份土地是在个人或企业手中的。市场竞争使得没有任何一方可以轻易操控地价。
五、法律健全 执法严格
德国法律 健全,比如规定地产商制定的房价必须在“合理房价”的范围内,即不能超过“基准价”的20%,将房价或房租定得过高,甚至以此牟取暴利的地产商和房东,要承担刑事责任。
虽然法律健全,但是如果执法不力,那么法律也将是一纸空文。历年来,德国清廉指数在 上都是名列前茅的,在这个连总理交通违规都要乖乖交罚款、总统可以为区区700欧元的旅馆住宿费而被迫辞职的国度,法律的威慑力是不言而喻的。
六、税收抑制
税收也被德国 用来遏制 。卖房时得到的盈利需要交“投机税”(Spekulationssteuer),即卖房时后拿到手的钱,减去买房时各种支出的总和,得出的结果就是盈利,这笔盈利需要当作收入来交税。税率根据个人收入情况浮动,平均可超过20%。
但是两种情况下可以 ,一种情况是买房自住,再卖时就不用交“投机税”;另一种情况是买房出租,但是买了十年后才卖。
另外,房主出租房子时得到的租金也需要当作收入上税。买卖房屋还要交3.5%到5%的交易税。重税收大大压缩了 的利润空间。
七、住房是福利
德国 的政策并不把房地产作为经济增长的“支柱产业”,而是作为社会福利机制的关键一环, 是与民生息息相关的住宅建设。
德国宪法明确规定了“德国是一个高福利国家”,与医疗、 一样,保障居民住房也是 的重要目标之一。这是 房地产政策的核心出发点。因此,各级 从来不敢通过抬高当地地价和房价,来增加 的房租收入或税收收入,德国也没有任何一个地区的“支柱产业”是房地产。
各级议会竞选时,无论是执政党还是在野党,任何人提出的政策如果不是为保障住房福利的,而是会导致房价高涨的,甚至使老百姓沦为“房奴”,那么这个人不仅会丧失选票,其政治生涯也有可能受到巨大影响,甚至会让整个党的人气 。
以上七条并不能涵盖德国房价稳定的 原因,但已能充分说明,房价能够长期保持平稳并非出于偶然,德国 以民众的住房需求为本制定政策,加上法制健全以及执行得力,正是房价长期稳定的关键所在。
核心提示:2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。
2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。看一个政策究竟好不好,不能光看愿望是不是美好,更好看结果怎么样。 公积金遭掠夺呈现流失黑洞锡医疗保险账户如何使用?前8月房产开发 5.9万亿无锡一 老师收礼被停职子女为争老人房产闹上法庭 8月多数房企业绩环比回升购房者怒揭房产中介的骗术锡有银行“低调”取消限贷五点后的惠山古镇令人扫兴今年“教师节经济”有点冷
2014达沃斯论坛,总理的一番“贴近地气、贴紧民心”的讲话,相信不少人听完了,感觉这一回又有希望了。中国有一句古话叫察言观色,但这句话应该改成查言观行。看一个政策究竟好不好,不能光看愿望是不是美好,更好看结果怎么样。结果好,大家才真的好。要鼓励创新、鼓励创业,中国经济会继续保持高增长,这样的誓言只要不是冷血的人,谁听了都会热血沸腾。
说起创新,这些年也都一直在提,但后是怎么落地的,相信大家都心知肚明。简单的例子,大学里应该出创新人才,结果院士、教授的论文都是抄来的;飞机和汽车产业发展了几十年,发动机还是人家原装的;企业里的创新更是不堪入目,要么造假、要么制毒,反正怎么赚钱怎么来,至于良心、公德,早已经被扔到瓜哇国去了。要真给创新做个总结,就是各行各业创造新的权力赚钱。
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