[摘要] 上周，正当楼市为7月创纪录的高成交而一片欢腾之际，地产股突然遭遇了罕见的黑色星期四。根据报道，8月2日午后，地产股“集体跳水”，领跌两市。截止到当天下午14:45，房地产指数下跌151.18点，位于板块跌幅榜第一位。首开股份、金地集团、保利地产、招商地产分别位居沪深两市跌幅前列，还有房地产龙头股一度跌停。
合理定价是热销根本
据某家居网不完全统计，计划在8月份新推房源的楼盘达到41家，房源总量达7000余套，该数据是今年以来单月计划上市量的值。虽然上个周末只有两家楼盘推房，但不少楼盘上周已经领取了销售许可证，并且从本周开始陆续入市，但热销的楼盘均是低价入市的刚需盘。
8月6日晚上，奥南板块的纯新盘世纪城金域华府连夜“抢跑”，不但主打小户型楼盘，而且定价更是低至7字头，刷新了板块的谷底价，当晚卖出了298套；7号早晨，位于城南的凤凰和美推出了321套房源，当天认购七成，89㎡的户型最抢手；8月8日的南京一下有3家楼盘扎堆开盘，而这三家楼盘普遍反映，小户型卖得不错。
上周四房产股的暴跌，说明了市场的走向和调控政策的出台与否休戚相关。而近期关于房地产调控的消息一直络绎不绝，在楼市督察组酝酿调控新政、两部委加快推进房产税扩围、半年报22房企新增300亿库存、12家上市房企负债率上升等利空新闻频出的背景之下，开发商求稳的心态凸显，想要获得好收成，仍然需要推出能满足市场主要需求的产品，同时合理的定价也必不可少。
从南京一些计划在8月上市的纯新盘定价来看，整体仍偏于谨慎，正如江宁一家大平层豪宅的开发商所言，“绝不会做价格的领跑者”。
楼脆脆
脆弱的价格
部分涨价楼盘涨了又降
统计显示，57%的成交房源在万元以下，多数新盘低价入市
虽然南京房价自今年5月以来出现了环比上涨趋势，依次为0.14%、0.06%和0.29%，但楼市的实际价格却并不如统计数据显示得那般坚挺。
万元以下房占比57%
网上房地产数据显示，7月份南京楼市一手商品住宅共成交8528套，成交的价格结构中，均价为8000-10000元/㎡的中端产品占比，达到33%，均价为6000-8000元/㎡的低端产品占比则达到24%，万元以下的楼盘合计占比达57%，占据了总体成交量的大半壁江山。
在8528套的成交中，户型结构为80-100㎡的户型占比，达到34%，100-120㎡的户型排名第二，占比21%，第三是80㎡以下户型，占比18%。120㎡以下的户型合计占比高达73%，为7月份的成交主力。
而近期领取销许的绿地紫峰公馆、青春水岸家园、新城香溢紫郡、天泽苑、江岸景城等楼盘都在主打刚需。
涨价楼盘迅速“复位”
虽然7月楼市小幅涨，但很多楼盘在尝试微涨价之后，由于销量不佳，都已经悄悄“复位”，恢复到涨价前的价格。
江北一家楼盘在6月下旬将79m2的户型从7900元/㎡调整至8000元/㎡，近日该户型售价已经再次下调至7500元/㎡。同区域另一家楼盘在7月底将三期尾房从7300元/㎡调整到7600元/㎡后，近期又将价格下调为7500元/㎡。
业内人士分析，7月房价虽然整体有所上涨，部分原因是有的楼盘采用了田忌赛马策略，也就是拿出楼王等景观、位置更好的房源来卖，所以价格也比普通房源要高了，还有的楼盘是因为已经是接近尾盘了，所剩房源不多，所以微涨。这些涨价的楼盘多是刚需盘并且前期定价较低，大多数楼盘目前依然以走量为主，未敢贸然涨价。另外，改善型楼盘入市成交，带动整体房价波动，也引致楼市整体微涨。
新盘大多谷底价入市
如果说目前确实有一些老盘由于房源不同或接近尾盘存在微涨的现象，新盘则多采取低价入市的策略。
在某网针对河西纯新盘海峡城的价格猜想调查中，有41.43%的网友投给了均价1.3-1.5万元/㎡的选项。而投票给1.5万元/㎡以上的网友只有8.57%。即使参照目前海峡城方面预计的1.7-2万元/㎡折前精装均价，也依然是目前河西地区的谷底价。
最近热销的中航樾府、绿地紫峰公馆无一不是以价格取胜，而已经上市的板桥新盘金域华府更是打出7字头的区域谷底价。
8月份南京全市预计将有41家楼盘推7000余套新房源。而价格对于楼盘销量依然是最敏感的决定因素，如果轻言涨价，必定得不偿失。
免责声明：凡注明“来源：房天下”的所有文字图片等资料，版权均属房天下所有，转载请注明出处；文章内容仅供参考，不构成投资建议；文中所涉面积，如无特殊说明，均为建筑面积；文中出现的图片仅供参考，以售楼处实际情况为准。
