[摘要] 5月，受新增供应和成交结构影响，成交商品住宅28.79万方，成交均价为7876元/平米，环比上月表现为“量跌价涨”；公寓市场回升，成交总量1万平方米，成交均价为10261元/平方米；写字楼市场的成交量为4.68万平方米，成交均价为11561元/平方米；商业市场成交量为349平方米。
3、成交均价区间分析
图4-5 整体市场成交均价分布图（2012年5月）
从成交价格来看，市场结构变化不大；
单价在8000元/㎡以下的房源成交量仍然，占整体市场成交量的65%，与上月持平；由于价格较低的高性价比产品始终为市场主力客群亲睐，中海国际社区、万象新天、梵尔赛公馆、鑫苑名家等项目持续热销，此价格区间房源成交量保持高位稳定；
单价在8001-9000/㎡之间的房源成交量占整体市场成交总量的24%，较上月稍降2个百分点，代表项目如鲁能领秀城、泉景天沅、阳光100公园五区等；此价格区间热销项目或拥有优质的教育资源配套，或以中小户型产品为主，以改善型产品为主的项目去化速度相对慢；
单价在9001-10000元/㎡之间的房源成交量占比扩大5个百分点，至7%，主要在于保利海德公馆本月开盘成交量大，同时，发祥福邸成交量上升；
单价在10001元/㎡以上房源的成交量小，主要是高端住宅、别墅、洋房产品。
（四）区域市场成交分析
1、各区域成交量分析
图4-6 区域市场成交区域分析图（2012年5月）
2012年5月，成交量从高到低排名依次为市中区、历城区、槐荫区、天桥区、历下区和高新区；
市中区区域成交量，除热销项目中海国际社区、鲁能领秀城的贡献大外，宏瑞星城近期加大了营销推广力度，其小高层小三室产品对需控制总价、又渴望多居室的首置首改客户产生了较大吸引力，去化加快，对区域的贡献度提高；
历城区由于保利海德公馆·温莎堡和中建凤栖第的开盘成交，以及万象新天、恒大城成交量的增加，区域成交量环比增长37%，排名第二位；
槐荫区由于凯旋新城嘉苑、阳光100公园五区开盘成交量较大，带动区域成交量排名第三位；
天桥区在鑫苑名家、梵尔赛公馆、名泉春晓等项目的共同拉动下，区域成交量排名第四位；
历下区由于上月名士豪庭、祥泰汇东国际开盘成交量大，黄金99团购房源成交数百套，而本月绿城百合花园开盘成交情况一般，其它项目正常销售，区域成交量环比下降67%；
高新区国华印象高端产品入市，增加了区域供应量。
2、各区域成交均价分析
图4-7 区域市场成交均价月度走势图（2011年1月-2012年5月）
历下区区域成交均价，为10560元/㎡，环比回升15%，主要在于保利大名湖、华强广场、历山名郡等高价项目成交份额因价格相对较低的项目的成交量下降而扩大，区域成交均价因此被拉升；
高新区区域成交均价9589元/㎡，环比上月上涨29%，主要在于区域高端项目国华印象别墅、洋房产品上市成交；
天桥区在金光卡夫卡公馆开盘成交和发祥福邸、盛世名门成交量增加的共同拉升下，区域成交均价上涨4%至7924元/㎡；
市中区区域成交均价7892元/㎡，与上月持平；
槐荫区的区域成交均价为7285元/平米，环比上涨6%，主要在于一方面价格较高的阳光100开盘成交量大，另一方面上月开盘成交量大而价格较低的外海中央花园剩余在售房源少，成交量小；
历城区的区域成交均价为6856元/平方米，环比上涨约4%，主要在于保利海德公馆·温莎堡对区域成交均价的拉升作用中和了万象新天成交量增加和中建凤栖第开盘成交对区域成交均价的下拉作用。
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